전주지방법원 2025타경30983. 진안읍 군하리 371-45의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 등기상 건물 용도는 일반숙박시설이지만, 일반건축물대장상 용도변경되어 한방병원이며 외부표기는 ‘청솔한방병원’, 현재는 공실입니다. 토지는 854.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용으로 조사되어 있습니다. 감정가는 361,600,180원이고 네 차례 유찰된 현재 최저매각가는 86,820,000원입니다.
권리상으로는 매각물건명세서에 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시되어 있고, 임차인도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 제시된 기준에서 낙찰자의 실질취득액은 최저가 86,820,000원 + 인수 0원 = 86,820,000원입니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 거래사례가 반복되는 표준형 주거상품이 아니라 특수 용도의 공실 건물이므로, 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30983 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 진안군 진안읍 군하리 371-45 · 도로명주소 전북특별자치도 진안군 진안읍 대광길 112 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 한방병원(외부표기 청솔한방병원) · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 · 외벽 치장벽돌쌓기 등 · 창호 샷시창호 |
| 토지 | 854.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 자연녹지지역 · 공시지가 130,200원/㎡ |
| 소유자 | 사단법인대한불교운문종 |
| 감정가 / 최저가 | 361,600,180원 / 86,820,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경남동부신용협동조합 / 23,053,359원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 등기 흐름은 길다
임차인 없음. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리는 해당 없음으로 정리되어 있습니다. 등기부에는 과거 근저당·가압류·압류가 다수 존재했으나 상당수는 이미 말소되었고, 2009년 설정된 진해성심신용협동조합 근저당권은 2018년 회사합병으로 경남동부신용협동조합에 이전된 기록이 있습니다. 2024년 진안군 압류와 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 24%지만 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다
현재 최저매각가는 86,820,000원으로 감정가 361,600,180원의 24.01%입니다. 다음 회차 가격은 60,773,999원(감정가 16.81%), 그다음은 42,541,799원(감정가 11.76%)으로 제시되어 있습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 물건에는 비교 가능한 최신 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다.
따라서 “감정가 대비 76% 할인 = 시세보다 싸다”라는 결론은 성립하지 않습니다. 더 중요한 것은 네 차례 유찰 자체가 시장의 낮은 수요를 보여준다는 점입니다. 감정평가상 주변은 숙박시설·농경지·임야 등이 혼재한 미성숙 상가지대이며, 건물은 현재 공실입니다. 특히 한방병원처럼 활용처가 제한되는 건물은 일반 주거용보다 매수층이 좁아 재매각·임대까지 긴 시간이 걸릴 수 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 86,820,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 60,773,999원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 42,541,799원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 86,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,962,760원 |
| 채권자 배당 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 84,857,240원 |
제시된 예상배당 수치 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 조세채권·담보권·신청채권의 확정 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진안제일고등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 숙박시설·농경지·임야 등이 소재하는 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 관내 교통편 및 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 외부표기 ‘청솔한방병원’의 한방병원으로 확인되며 현재 공실입니다. 등기상 일반숙박시설에서 건축물대장상 한방병원으로 용도변경되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비 및 소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 854.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 완경사·세로장방형이며 세로한면 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가의 24.01%지만 비교 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 판단할 수 없습니다.
- 공실 활용성 확인. 한방병원으로 다시 사용할지, 다른 용도로 전환할지에 따라 수선·설비·인허가 비용이 크게 달라질 수 있습니다.
- 임대수요 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이고 현황은 공실이므로 현지 중개업소를 통해 병원·숙박·근린용도의 실제 수요를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 당해세 여부와 배당 선순위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 토지규제 확인. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역이므로 향후 용도변경·증축·개발 계획이 있다면 규제 적합성을 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 점검. 이미 4회 유찰된 만큼 단순 가격 문제가 아니라 수요 부족·활용 난도·건물 상태가 원인인지 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 체납세·건축물대장을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 임차인 인수나 법정지상권 같은 전형적인 권리 함정은 크지 않습니다. 현재 기준 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득액도 최저가와 같은 86,820,000원입니다. 하지만 4회 유찰·현황 공실·한방병원이라는 특수용도·미성숙 상가지대라는 요소가 겹칩니다.
따라서 감정가 361,600,180원에서 86,820,000원까지 내려왔다는 사실 자체를 투자매력으로 볼 수는 없습니다. 비교 가능한 최신 실거래가 없으므로 ‘시세보다 싸다’는 판단도 유보해야 합니다. 이 물건의 핵심은 권리분석보다 실사용 가능성, 임대수요, 재매각 가능성입니다. 권리 인수는 가볍지만, 환금성 검토는 무겁게 해야 하는 사건입니다.
