전주지방법원 2025타경31239. 감정평가상 아파트로 이용 중인 107동 13층 1302호입니다. 등기상 핵심은 박상호의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022년2월7일, 주민등록일자는 2022년2월16일, 점유개시일자는 2022년3월22일, 확정일자는 2022년3월7일이고 보증금은 350,000,000원입니다. 말소기준권리는 2023년8월11일 손정우의 가압류이므로, 이 임차권은 말소기준보다 앞선 전입을 갖춰 대항력 있는 임차권에 해당합니다.
따라서 확약이 없었다면 현재 최저매각가 248,500,000원에서 배당 후 남는 105,779,000원이 매수인 인수 위험으로 이어지는 구조입니다. 그러나 2026. 6. 19. 신청채권자인 주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기했으며, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 때문에 실질 취득비용은 현재 최저가 248,500,000원 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31239 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 1033 위브어울림아파트 107동 13층1302호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 22층 중 13층 |
| 소유자 | 강행인 |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 248,500,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 367,860,833원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.08.11 손정우 가압류 40,000,000원입니다. 그 뒤 이성환·박봉철·황세빈·홍원희·이수영·주식회사전북은행·김학윤의 가압류와 전주시·국의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 박상호의 주민등록일자 2022.02.16은 말소기준보다 앞서므로 임차권 자체는 대항력을 갖습니다.
② 임차관계 — 실제 임차권 1명, 확약으로 인수 해소
| 임차권자 | 점유 / 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상호 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022-02-16 | 2022-03-07 | 350,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 적용 |
박상호는 확정일자와 배당요구를 갖춘 임차권자입니다. 등기상 임차권등기 접수일은 2024.03.26이고, 보증금은 350,000,000원입니다. 다만 신청채권자 주택도시보증공사가 주택임차권의 승계인으로서 확약을 제출했으므로, 이 사건에서는 확약의 적용 범위인 해당 임차권에 대한 인수 위험이 실질적으로 제거됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 248,500,000원은 최근 평균의 66.5%
동일면적 최근 거래는 12건이고, 최근 12개월 평균은 373,916,666원, 최신 거래는 2026.08 415,000,000원입니다. 현재 최저매각가 248,500,000원은 최근 12개월 평균의 66.5%입니다. 확약으로 실질 인수가 0원이므로 이 사건의 가격 비교 기준도 최저가 248,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 122.13㎡ | 12 | 415,000,000원 |
| 2026.07 | 122.3㎡ | 6 | 385,000,000원 |
| 2026.06 | 122.13㎡ | 20 | 372,000,000원 |
| 2026.06 | 121.8㎡ | 15 | 403,000,000원 |
| 2026.06 | 122.13㎡ | 18 | 368,000,000원 |
| 2026.05 | 122.11㎡ | 17 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 122.11㎡ | 20 | 370,000,000원 |
| 2026.05 | 122.13㎡ | 13 | 389,000,000원 |
| 2026.05 | 122.3㎡ | 12 | 410,000,000원 |
| 2026.04 | 122.11㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2026.04 | 122.3㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 122.11㎡ | 8 | 375,000,000원 |
| 평균 | 122.11㎡ | 12건 | 373,916,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 248,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,279,000원 |
| 1. 임차인 박상호 보증금 | 350,000,000원 | 244,221,000원 |
| 2. 가압류 · 손정우 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이성환 | 35,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박봉철 | 40,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 황세빈 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 홍원희 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 이수영 | 40,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사전북은행 | 43,703,611원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 김학윤 | 30,000,000원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 367,860,833원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 105,779,000원입니다. 다만 2026. 6. 19. 제출된 확약에 따라 신청채권자가 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전후 해석은 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 70% | 248,500,000원 | 105,779,000원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 · 감정가 56% | 198,800,000원 | 154,783,200원 | 실질 0원 |
| 6회 유찰 · 감정가 45% | 159,040,000원 | 193,986,560원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 임차보증금이 커져 매수인의 총 부담이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 확약을 제출했으므로, 확약 적용 후에는 룰상 인수액을 실질 부담으로 더하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전주북일초등학교 서측 인근이며, 아파트단지·다가구주택·단독주택 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 관내 교통편 및 도로사정 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 왕복6차선 포장도로와 북서측 왕복2차선 포장도로를 통해 진출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역 및 교육환경 보호구역 등이 걸쳐 있습니다.
- 토지. 공시지가 547,000원/㎡, 대, 아파트 이용, 평지·부정형입니다.
- 단지 거래. 두산위브 1,549세대, 2007-01-24 준공. 동일면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026. 6. 19. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서와 사건기록에 그대로 존재하는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 박상호 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 승계 관계, 말소 동의의 적용 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당 부족액과 실질 인수 구분. 배당표상 부족액 105,779,000원과 확약 적용 후 실질 인수 0원을 혼동하면 안 됩니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 248,500,000원은 최근 12개월 평균 373,916,666원의 66.5%이고, 최신 거래는 415,000,000원입니다.
- 유찰 이력. 이미 4회 유찰됐고 단지 평균 유찰 횟수는 3.4회, 매각률은 20.0%입니다.
- 세금·관리비. 전주시와 국의 압류가 존재하므로 당해세·체납세 및 관리비 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 원래는 인수형, 확약으로 구조가 바뀌었다
이 사건은 권리분석의 겉모습과 최종 결론이 크게 다른 유형입니다. 박상호의 전입은 2022.02.16으로 말소기준권리 2023.08.11보다 앞서고, 보증금도 350,000,000원이라 원칙대로라면 현재 최저가 248,500,000원에서 발생하는 미배당 105,779,000원을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 하지만 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 제출해 그 위험을 실질적으로 제거했습니다.
따라서 확약 적용 기준의 실질취득은 248,500,000원, 매수인 인수는 0원입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 373,916,666원 대비 최저가는 66.5%이고 최신 거래는 415,000,000원입니다. 다만 이미 4회 유찰된 사건인 만큼, 이 가격 차이보다 더 중요한 마지막 확인사항은 2026. 6. 19. 확약의 원본과 실제 말소 조건입니다. 권리의 핵심은 보증금 숫자가 아니라, 그 잔존채권을 누가 어떤 범위에서 포기했는지에 있습니다.
