전주지방법원 2022타경3538. 군산시 서수면 관원리 220-5 일대의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 제1종근린생활시설(찜질방및휴게소)이며, 토지는 3,045.0㎡, 생산관리지역·상업용으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사한송입니다. 권리 흐름의 기준은 2017.09.11. 설정된 동군산농업협동조합의 채권최고액 768,000,000원 근저당입니다. 이후의 근저당·가압류·압류·가등기·가처분· 경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
등기만 놓고 보면 매수인에게 승계되는 권리가 명시돼 있지는 않습니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기부보다 현장과 물건성에 있습니다. 2023.12.12. 주식회사 진포소방이앤씨가 유치권에 근거한 소방시설 공사대금 67,034,000원의 채권신고서를 제출했고, 기타 유치권 행사에 대해서는 2022.12.6. 현황조사보고서를 확인하도록 명시돼 있습니다. 따라서 배당표상의 인수액 0원과 유치권 신고의 사실관계를 분리해 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2022타경3538 |
|---|---|
| 소재지 | 전라북도 군산시 서수면 관원리 220-5 |
| 등기 부동산 | 전북특별자치도 군산시 서수면 관원리 220-5외 2필지 제1동호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제1종근린생활시설(찜질방및휴게소) |
| 소유자 | 주식회사한송 (2020.02.27. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 3,773,909,700원 / 443,997,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동군산농업협동조합 / 665,153,540원 |
| 말소기준권리 | 2017.09.11. 동군산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 768,000,000원 |
| 토지 | 3,045.0㎡ · 생산관리지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 35,700원/㎡ |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
2017.09.11. 이대원 명의 소유권이전과 동시에 동군산농업협동조합 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 현재 사건의 말소기준권리입니다. 2020.02.27. 주식회사한송으로 소유권이 이전된 뒤 다수의 가압류·근저당·가등기·압류가 이어졌으나, 제공된 권리분석에서는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 갑구 17번 소유권이전청구권가등기는 종류 확인 필요 경고가 있으므로 원문 확인은 필요합니다.
② 점유·임차관계 — 두 조사 건 모두 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 / 용도 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장인희 | 확인 필요 | 2022.02.07 | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| (주)한송, 장민식 | 2층 일부 · 사무실 | 2019.04.23 | 1,000,000원 | 100,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
두 조사 건의 전입일은 모두 말소기준인 2017.09.11.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서 임차보증금 인수액은 발생하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 8회 유찰을 ‘싸다’로 읽으면 안 된다
현재 최저매각가는 443,997,000원이고, 현재 회차 시나리오는 8회 유찰·감정가 12%로 표시돼 있습니다. 수치만 보면 감정가 3,773,909,700원과의 간격이 매우 크지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 시장가 대비 저가 여부는 판단할 수 없습니다. 특히 이용상태가 찜질방및휴게소인 근린생활시설이고 8회 유찰이 이어졌다는 사실 자체가 가격 외의 환금성·물건성 요인을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 443,997,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,839,970원 |
| 2. 근저당 · 동군산농업협동조합 | 768,000,000원 | 437,157,030원 |
| 3. 가압류 · 정민철 | 10,950,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이정복 | 15,410,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 조석만 | 360,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 홍옥의 | 480,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 박종철 | 11,275,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 송춘호 | 2,700,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 황의준 | 66,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사승일아스콘 | 63,275,608원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 유한회사도형레미콘 | 14,792,748원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 홍성구 | 30,028,000원 | 0원 |
| 13. 근저당 · 이금선 | 370,000,000원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 주식회사민경 | 29,205,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,221,636,356원 중 예상 배당은 437,157,030원이며, 미배당액은 1,784,479,326원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 현장·물건성 — 이 사건의 핵심 리스크
- 일괄매각. 제시외 목록도 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 건물 옥외에 있는 타인 소유 히트펌프 시설은 매각에서 제외됩니다.
- 목록3 현황 차이. 공부상 지목은 목장용지이나 현황은 도로 및 주차장이고, 감정요항표에서도 현황 진입도로로 조사됐습니다.
- 목록5 일반목욕장. 대장상 면적은 380.6㎡이나 등기부 및 현황은 374㎡입니다.
- 목록5 기계실. 대장 및 등기부 면적은 181.45㎡이나 현황은 105.6㎡입니다.
- 제시외 5-1 지층. 추가감정 시 제시면적은 436㎡였으나 실측 결과는 약 354.4㎡입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스승강장이 있으며 4차선도로에 접해 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반철골구조·철근콘크리트구조·경량철골구조 판넬지붕의 근린생활시설이며 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원문 확인. 67,034,000원 신고액만 보지 말고 2022.12.6. 현황조사보고서와 2023.12.12. 채권신고 내용을 대조하세요.
- 가등기 확인. 갑구 17번 소유권이전청구권가등기는 담보가등기 종류 확인 필요 경고가 있으므로 등기원인과 관련 서류를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있으며 당해세 해당 시 선순위 차감으로 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유관계 재확인. 조사된 두 건은 대항력이 없지만 실제 사용·점유 상태와 명도 대상은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 면적·시설 대조. 일반목욕장·기계실·제시외 지층에서 공부와 현황의 차이가 있으므로 현황과 매각범위를 확인하세요.
- 히트펌프 제외 확인. 옥외 타인 소유 히트펌프 시설은 매각 제외이므로 운영에 필요한 시설인지 확인하세요.
- 가격은 실거래로 별도 검증. 8회 유찰과 감정가 12% 수준만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일·유사 용도 거래사례와 수익성을 먼저 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 등기구조는 비교적 명확합니다. 2017.09.11. 동군산농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 조사된 두 점유자의 대항력도 없습니다. 배당 시나리오상 인수액도 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전한 입찰이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 67,034,000원 유치권 신고가 존재하고, 일괄매각·제시외 물건·히트펌프 매각 제외, 목장용지와 현황 도로·주차장의 차이, 일반목욕장·기계실·지층 면적 차이가 함께 확인됩니다.
여기에 이미 8회 유찰됐고 이용상태도 제1종근린생활시설인 찜질방및휴게소입니다. 현재 최저가 443,997,000원이 감정가 3,773,909,700원에 비해 낮아졌다는 사실은 분명하지만, 비교 가능한 실거래 시세 없이 이를 곧바로 “싸다”로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 단순 권리소멸 여부가 아니라 유치권 사실관계·현장 면적·매각범위·시설 운영성·실제 시장가치를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
