전주지방법원 2025타경31549. 완주군 고산면 읍내리 고산동우더리치아파트 104동 301호로, 감정평가상 10층 중 3층, 전용면적은 동일 평형 실거래 비교 기준 59.7781㎡입니다. 소유자는 주식회사동우주택이고 2017년 6월 15일 소유권보존등기가 이뤄졌습니다. 등기부에 과거 광주어룡신용협동조합 90,000,000원 근저당과 주식회사부성기업 600,000,000원 근저당이 있었지만 각각 이미 말소됐습니다.
현재 말소기준은 2024년 9월 12일 전주세무서장의 압류입니다. 이후 2025년 8월 8일 김문영이 신청한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 김문영은 2021년 12월 3일 전입과 확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 분류되고, 배당요구도 2025년 9월 11일 마쳤습니다. 동시에 이 김문영은 경매를 신청한 채권자와 이름이 동일해, 권리관계가 단순해 보여도 현장·원본 확인 없이 넘어가서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31549 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 고산면 읍내리 973 고산동우더리치아파트 제104동 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 완주군 고산면 고산로 147-9 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 10층 중 3층 · 전용 59.7781㎡ 비교평형 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사동우주택 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 68,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김문영 / 84,714,400원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 압류, 선순위 임차인은 별도 확인
2017년에 설정됐던 근저당 2건은 경매에 앞서 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.09.12 압류이고, 2025.08.08 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 김문영의 전입·확정일자는 2021.12.03으로 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 표시돼 있고 예상배당에서도 임차보증금 8,400원이 전액 배당되는 구조라 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 대항력은 있으나 경매채권자와 동일인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김문영 | 본건 전부 / 주거 | 2021.12.03 | 2021.12.03 | 8,400원 | 2025.09.11 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장도 -1.9% 하락
고산동우더리치 동일 평형 실거래는 최근 12개월 기준 8건 평균 93,887,500원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 7월 4층 93,500,000원이며, 현재 최저매각가 68,600,000원은 최근 12개월 평균의 73.1%입니다. 전체 12건 평균 94,508,333원보다도 낮습니다.
다만 최근 12개월 가격은 그 이전 거래 대비 -1.9%로 하락 추세입니다. 따라서 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 과대평가하기보다, 최근 평균 93,887,500원과 최신 거래 93,500,000원을 우선 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 60.0㎡ | 4 | 93,500,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 4 | 92,600,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 4 | 92,000,000원 |
| 2026.03 | 59.78㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 2 | 97,000,000원 |
| 2025.12 | 60.0㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2025.09 | 60.0㎡ | 9 | 98,000,000원 |
| 2025.08 | 60.0㎡ | 8 | 98,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 93,887,500원 |
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 임차인 김문영 보증금 | 8,400원 | 8,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김문영 | 84,714,400원 | 66,956,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 가정에서 신청채권 관련 미배당은 17,757,600원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 68,600,000원 | 66,956,800원 | 17,757,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 48,020,000원 | 46,747,240원 | 37,967,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 33,614,000원 | 32,600,548원 | 52,113,852원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 신청채권자 측 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수액이 늘어나 실질취득가가 고정되는 유형으로 계산되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 고산초등학교 서측 인근이며, 주변은 단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 3층 301호이며, 위생·급배수·승강기·소방·경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 출입구를 통해 노폭 약 5미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역입니다.
- 토지. 토지면적 8,582.5㎡, 공시지가 130,100원/㎡이며 아파트부지로 이용중입니다.
- 단지. 고산동우더리치는 119세대, 2017.05.25 준공 단지입니다.
- 실거래. 동일 평형 12건 거래 범위는 90,000,000원~98,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -1.9%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인과 채권자 동일인 확인. 김문영의 임대차계약서, 실제 보증금 지급관계, 실제 점유관계를 확인합니다.
- 대항력 선순위 사실 확인. 전입·확정일자 2021.12.03이 말소기준 2024.09.12보다 앞선다는 점을 원본과 대조합니다.
- 명세서 인수권리 재확인. 현재 명시된 인수권리는 해당사항 없고 예상 인수도 0원이지만, 최신 매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 확인합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 말소기준이 전주세무서장의 압류인 만큼 실제 조세채권과 배당관계를 확인합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 93,887,500원, 최신 거래 93,500,000원, 추세 -1.9%를 응찰가 판단에 함께 반영합니다.
- 점유·명도 확인. 본건 전부를 주거로 사용하는 임차인 김문영의 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인합니다.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 ‘동일인 관계’ 확인 후
가격만 보면 현재 최저가 68,600,000원은 최근 12개월 실거래 평균 93,887,500원의 73.1%로 내려와 있습니다. 최신 실거래도 93,500,000원이고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 최근 시장은 -1.9% 하락 추세여서 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하는 것은 금물입니다.
권리 측면에서는 과거 근저당이 모두 말소돼 있고 현재 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하지만, 2021.12.03부터 대항력을 갖춘 임차인 김문영과 신청채권자 김문영이 동일인이라는 점이 가장 중요한 확인사항입니다. 명세서상 인수권리는 없으므로 구조 자체가 곧바로 위험한 것은 아니지만, 관계인 여부와 실제 임대차관계까지 확인한 뒤 들어가야 합니다. 가격은 합격권, 권리는 사실관계 확인이 선행되는 물건입니다.
