전주지방법원 2025타경31571. 세움펠리피아 제10층 제1021호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 146,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 102,200,000원입니다. 권리분석의 중심은 가격 자체보다 2024.09.12 전주시 압류보다 앞선 권리와 점유관계입니다.
등기상 한국산업은행의 전세권은 2023.07.14 설정됐고 전세금은 95,000,000원입니다. 데이터상 말소기준권리는 2024.09.12 전주시 압류로 산정돼 있어 이 전세권은 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 현재 회차 배당 시나리오에서는 한국산업은행 전세금 95,000,000원이 전액 배당되어 그 전세권의 미배당 잔액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31571 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동1가 1267-22,1267-21,1267-23,1267-24,1267-39,1267-40 세움펠리피아 제10층 제1021호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 기린대로 465 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 유한회사미르디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 102,200,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 청구액 | 95,000,000원 |
| 경매개시결정 채권자 | 한국산업은행 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 점유자를 분리해서 봐야 한다
등기부상 과거 아시아신탁주식회사 명의 신탁등기와 송현준 근저당권 110,000,000원, 인후신용협동조합 근저당권 74,400,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2024.09.12 전주시 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 한국산업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| (유)비전디앤씨 | 전유부분 전부(21.4351제곱미터) | 2021.06.17 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
(유)비전디앤씨의 전입일은 2021.06.17로 말소기준권리 2024.09.12보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 미상이므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 현재 확인 가능한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰자가 실제로 부담할 미배당 금액과 실질취득가 역시 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가 146,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 102,200,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 실거래 비교값이 확인되지 않고, 선순위 전입 점유자의 보증금도 미상입니다. 따라서 현재 최저가만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 102,200,000원 · 감정가 70% |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 71,540,000원 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 50,078,000원 · 감정가 34% |
| 실거래 비교 | 해당 없음 |
| 실질취득가 | 임차보증금 미상으로 확정 불가 |
④ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,230,800원 |
| 2. 전세권 · 한국산업은행 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,969,200원 |
현재 회차 배당 시나리오에서는 한국산업은행의 95,000,000원 전세금이 전액 배당되고 소유자 잔여는 4,969,200원, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 별도 점유자 (유)비전디앤씨의 보증금도 미상입니다.
⑤ 2회·3회 유찰 시 — 전세권 미배당이 생긴다
현재 회차에서는 한국산업은행 전세금 95,000,000원이 모두 배당되지만, 다음 회차부터는 상황이 달라집니다. 2회 유찰 시 매각가 71,540,000원에서 채권 배당액은 69,852,280원, 미배당은 25,147,720원입니다. 3회 유찰 시 매각가 50,078,000원에서 배당액은 48,776,596원, 미배당은 46,223,404원입니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 | 배당상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 102,200,000원 | 95,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 71,540,000원 | 69,852,280원 | 25,147,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 50,078,000원 | 48,776,596원 | 46,223,404원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 한국산업은행의 미배당액은 커집니다. 동시에 (유)비전디앤씨의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 단순히 최저매각가가 내려간다는 이유만으로 실질취득 비용이 함께 낮아진다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 덕진초등학교 동측 인근이며, 주위는 학교·체육시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장이 있고 차량통행이 원활합니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며 건물은 철근콘크리트구조입니다.
- 도로. 북측으로 왕복8차선, 동측으로 왕복2차선 포장도로가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 방화지구이며, 공시지가 2,072,000원/㎡입니다.
- 토지 이용. 6필지 일단의 장방형 주상용으로 평가됐습니다.
- 위반사항. 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. (유)비전디앤씨의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 금액을 확인하기 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 전세권 배당 확인. 현재 회차에서는 한국산업은행 전세금 95,000,000원이 전액 배당되지만, 유찰 시 미배당이 발생합니다.
- 명세서 대조. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 기재됐으나, 현황조사의 선순위 전입 점유관계와 함께 원본을 대조하세요.
- 가격 판단. 최저가가 감정가 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 실거래 비교값이 없습니다.
- 배당 변동. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당 시나리오에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “배당상 0원”과 “실질 인수 0원”은 같은 말이 아니다
이 사건의 현재 회차 숫자만 보면 구조는 단순해 보입니다. 최저가 102,200,000원에서 한국산업은행 전세금 95,000,000원이 전액 배당되고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 그보다 앞선 2021.06.17 전입 점유자 (유)비전디앤씨가 있고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 결론은 “등록 전세권은 현재 회차에서 전액 배당되지만, 임차보증금 미상 때문에 실질취득가는 아직 확정할 수 없다”입니다. 실거래 비교값도 없어 감정가 70%라는 숫자만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 권리 원본과 임차보증금 확인이 선행돼야 하는 물건으로 보는 것이 안전합니다.
