전주지방법원 2024타경28005. 익산시 신동 무왕로12길 9-7의 철근콘크리트조 슬래브위강판지붕 3층 건물로, 감정 이용상태는 다가구주택입니다. 소유자는 주식회사태연종합개발이며 2019년 6월 10일 매매를 원인으로 2019년 10월 1일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이번 경매에서 가장 먼저 볼 것은 1회 유찰이나 70%라는 숫자가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다.
말소기준은 2024년 6월 3일 성남시 압류입니다. 그러나 이 날짜보다 앞서 전입·점유를 갖춘 임차인이 다수 존재하고, 매각물건명세서는 을구 순위 35·37·39·40·41·42·43·44·46·47·48·49·50·51번 주택임차권에 대해 배당절차에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 따라서 임차권등기의 접수일이 말소기준보다 늦다는 이유만으로 단순 소멸 처리하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경28005 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 무왕로12길 9-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 다가구주택으로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브위강판지붕 3층 |
| 소유자 | 주식회사태연종합개발 (2019.06.10 매매 · 2019.10.01 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 372,798,560원 / 260,959,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정다현 / 27,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 제시외 건물 포함 |
| 말소기준 | 2024.06.03 갑구 26번 압류 · 성남시 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 선순위가 핵심
임차인 현황 — 대항력·우선변제·승계 구분
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 확정일자 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박점례 | 2024.07.31 | 미상 | 미상 / 미상 | 無 | 미상 | 소멸 |
| 황경옥 | 2024.07.31 | 미상 | 미상 / 미상 | 無 | 미상 | 소멸 |
| 강수연 | 2022.06.03 | 미상 | 미상 / 2025.02.05 | 有 | 미상 | 인수가능 |
| 이준원 | 2021.04.05 | 18,000,000원 | 2021.04.05 / 미상 | 有 | 미상 | 인수가능 |
| 이동규 | 2022.02.15 | 미상 | 미상 / 미상 | 有 | 미상 | 인수가능 |
| 이원준 | 2020.11.09 | 미상 | 미상 / 미상 | 有 | 미상 | 인수가능 |
| 정다현 | 2019.08.23 | 27,000,000원 | 2019.07.12 / 2023.07.26 | 有 | 우선변제 | 인수가능 |
| 이은서 | 2021.06.21 | 28,000,000원 | 2021.06.21 / 2023.08.23 | 有 | 우선변제 | 인수가능 |
| 나종원 | 2018.10.24 | 28,000,000원 | 2023.07.28 / 2023.11.29 | 有 | 우선변제 | 인수가능 |
| 김동권 | 2021.07.22 | 17,000,000원 | 2021.07.22 / 2023.12.05 | 有 | 우선변제 | 인수가능 |
| 곽나연 | 2020.09.21 | 28,000,000원 | 2020.09.21 / 2024.02.08 | 有 | 우선변제 | 인수가능 |
| 이민홍 | 없음 | 29,000,000원 | 2020.02.20 / 2024.02.15 | 미상 | 미상 | 인수가능* |
| 박준기 | 2019.02.25 | 30,000,000원 | 2019.02.25 / 2024.02.19 | 有 | 우선변제 | 인수가능 |
| 신상근 | 2024.06.13 | 18,000,000원 | 2020.08.03 / 2024.08.23 | 無 | 미상 | 소멸 |
| 이채은 | 2022.02.28 | 29,000,000원 | 2022.02.28 / 2024.08.23 | 有 | 우선변제 | 인수가능 |
| 김지호 | 2020.11.10 | 28,000,000원 | 2020.11.10 / 2024.10.15 | 有 | 우선변제 | 인수가능 |
| 이중재 | 2018.10.31 | 28,000,000원 | 2018.10.31 / 2024.10.15 | 有 | 우선변제 | 인수가능 |
| 박상원 | 2021.02.24 | 30,000,000원 | 2021.01.29 / 2024.11.01 | 有 | 우선변제 | 인수가능 |
| 유인철 | 2018.11.06 | 28,000,000원 | 2018.11.06 / 2024.12.03 | 有 | 우선변제 | 인수가능 |
| 이준영 | 2022.11.16 | 20,000,000원 | 2022.11.17 / 2025.01.14 | 有 | 우선변제 | 인수가능 |
| 최수철 | 2025.02.20 | 30,000,000원 | 2025.02.20 / 2025.03.20 | 無 | 미상 | 소멸 |
* 이민홍은 전입신고일이 없어 대항력 자체는 미상이나, 매각물건명세서는 을구 42번 주택임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시합니다. 이준원의 임차보증금은 2024.04.08 경정된 18,000,000원을 반영했습니다.
② 실질취득 — 70% 최저가의 착시
현재 최저매각가는 260,959,000원입니다. 그러나 대항력 인수형에서는 낙찰가만 볼 수 없습니다. 명세서상 인수 대상 14건의 보증금은 합계 368,000,000원입니다. 현재 회차의 집행비용 4,453,426원을 먼저 공제하면 보증금에 돌아갈 수 있는 매각대금은 256,505,574원입니다.
최저매각가 260,959,000원 + 미배당 인수 111,494,426원 = 실질취득 372,453,426원 이상입니다.
즉 감정가 372,798,560원에서 한 번 유찰돼 최저가가 70%로 내려왔어도, 확인된 인수권리만 합치면 실질취득은 다시 감정가와 거의 같은 수준으로 복원됩니다. 여기에 강수연·이동규·이원준은 대항력이 확인되지만 보증금이 미상이라 최종 인수액은 더 커질 수 있습니다. 이 물건에서 “1회 유찰이라 싸다”는 결론은 금지입니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,959,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,453,426원 |
| 1. 임차인 정다현 보증금 | 27,000,000원 | 27,000,000원 |
| 1. 임차인 이은서 보증금 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 1. 임차인 나종원 보증금 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 1. 임차인 김동권 보증금 | 17,000,000원 | 17,000,000원 |
| 1. 임차인 곽나연 보증금 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 1. 임차인 박준기 보증금 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 1. 임차인 이채은 보증금 | 29,000,000원 | 29,000,000원 |
| 1. 임차인 김지호 보증금 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 1. 임차인 이중재 보증금 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 1. 임차인 박상원 보증금 | 30,000,000원 | 13,505,574원 |
| 2. 경매개시결정 · 정다현 | 27,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 시뮬레이션에서는 박상원 보증금 중 16,494,426원이 부족한 시점에 매각대금이 모두 소진됩니다. 그러나 명세서상 인수 대상에는 이민홍 29,000,000원, 이준원 18,000,000원, 유인철 28,000,000원, 이준영 20,000,000원의 주택임차권도 포함됩니다. 이 4건 95,000,000원을 함께 반영하면 알려진 최소 미배당 인수액은 111,494,426원입니다. 당해세가 우선 차감되면 임차인 미배당액은 더 늘 수 있습니다.
④ 건물·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 건물만 매각. 제시외 건물을 포함해 건물만 매각됩니다. 매각물건명세서에는 이 사건 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있다고 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트조 3층 건물로 다가구주택으로 이용중입니다. 옥상 소재 옥탑은 건물 평가에 포함됐습니다.
- 지붕 차이. 공부상 슬래브지붕이나 현황은 슬래브위강판지붕입니다.
- 지하층 상태. 조사 당시 지하층에 상당량의 물이 고여 있었고, 상수도 사용량 과다 안내문을 근거로 상수도 누수가 진행 중인 것으로 판단된다는 감정 기재가 있습니다.
- 토지 현황. 토지 340.5㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) 도로접면 · 공시지가 360,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역에 포함되며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수권리 14건 전부 재계산. 을구 35·37·39·40·41·42·43·44·46·47·48·49·50·51번의 실제 배당액과 미배당 잔액을 배당요구종기·채권계산서까지 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 대항력 임차인. 강수연·이동규·이원준은 말소기준보다 전입이 빠르지만 보증금이 확인되지 않습니다. 이 금액이 확인되기 전에는 최종 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
- 이민홍 임차권. 전입신고는 없고 대항력 판정은 미상이지만, 명세서는 을구 42번을 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시하고 있으므로 원본 문구를 우선 확인해야 합니다.
- 정다현 관계 확인. 정다현은 27,000,000원 임차권자이면서 이 사건 신청채권자로 나타납니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기된 만큼 계약·점유·보증금 지급 자료를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하면 선순위로 차감되고, 그만큼 임차인 미배당 및 매수인 인수액이 커질 수 있습니다.
- 법정지상권. 건물만 매각이고 법정지상권 성립 가능성이 명시돼 있으므로 토지 권리관계와 건물 사용권의 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 지하층 물·누수. 지하층 고인 물과 상수도 누수 의심 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 각 임차인의 배당요구·채권계산 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”가 실질 할인은 아니다
표면상 최저가는 감정가 372,798,560원의 70%인 260,959,000원입니다. 하지만 이 사건은 대항력 있는 다수 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조입니다. 명세서상 인수 대상 14건의 보증금만 368,000,000원이고, 현재 매각대금과 집행비용을 반영한 알려진 미배당액은 최소 111,494,426원입니다. 결국 실질취득은 372,453,426원 이상으로 감정가 수준까지 올라갑니다.
더구나 강수연·이동규·이원준의 보증금은 미상이고, 건물만 매각에 따른 법정지상권 가능성, 지하층의 상당량 고인 물과 상수도 누수 의심도 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “한 번 유찰돼 70%가 됐다”가 아니라 최종적으로 얼마의 보증금을 인수하고, 토지 없이 건물을 어떤 권원으로 사용하게 되는가입니다. 확인 전 단계에서는 가격 메리트를 인정하기 어려운 고위험 권리구조입니다.
