전주지방법원 2025타경31605. 진안읍 군상리 411-6의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 109.0㎡의 대지이고, 일반상업지역에 속합니다. 건물은 공부상 ‘아연지붕 근린생활시설’로 되어 있으나 현황은 목조 강판지붕 단층 주택으로 이용 중이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 따라서 이 물건은 아파트처럼 정형화된 주거물건이 아니라 토지와 현황 주택을 함께 보는 비정형 물건입니다.
등기권리 자체의 기준점은 분명합니다. 현재 소유자 이현수가 2019.04.12. 증여로 소유권을 취득했고, 2020.05.21. 진안동부새마을금고가 채권최고액 84,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 신용보증기금 가압류 204,000,000원, 삼성카드 주식회사 가압류 19,588,383원, 임의경매개시결정과 2026년 국 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31605 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 진안군 진안읍 군상리 411-6 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 현황 주택 · 목조 강판지붕 단층 |
| 토지 | 대 · 109.0㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 이현수 (2019.04.12. 증여로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 123,560,800원 / 86,493,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진안동부새마을금고 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 핵심
말소기준은 2020.05.21. 진안동부새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 2005년 주식회사기은캐피탈 가압류는 2012.08.07. 이미 말소되었고, 2021년 국 압류도 2023.02.28. 말소되었습니다. 2024년 신용보증기금 강제경매개시결정도 2025.03.13. 말소됐습니다. 현재 남아 있는 말소기준 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 미상
| 임차인 | 점유 부분 | 전입신고일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최명자 | 본건 전부 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안선훈 | 일부(주택부분) | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 가격 구조 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’과는 다르다
현재 최저매각가는 86,493,000원으로 감정가 123,560,800원의 70%입니다. 한 번 유찰된 결과이며, 다음 회차 시나리오는 60,545,099원(49%), 그 다음은 42,381,569원(34.3%)입니다. 다만 이 할인율은 감정가 대비 회차 할인일 뿐, 그 자체로 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 86,493,000원 | 223,052,257원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 60,545,099원 | 248,533,096원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 42,381,569원 | 266,369,682원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 86,493,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,956,874원 |
| 1. 근저당 · 진안동부새마을금고 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 204,000,000원 | 536,126원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,588,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 307,588,383원 중 84,536,126원이 배당되고, 223,052,257원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 이 채권자 미배당액은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 다만 임차인 최우선변제·대항력에 따른 실제 배당과 승계는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진안시장 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대입니다.
- 교통. 대상물건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 간선도로 연계성과 대중교통 접근성·빈도수는 보통인 편입니다.
- 현황 이용. 공부상 ‘아연지붕 근린생활시설’이나 현황은 ‘강판지붕 주택’이며, 감정평가에서도 주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 대 109.0㎡, 일반상업지역, 평지·사다리형이며 공시지가는 653,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역에 포함됩니다.
- 건물. 목조 강판지붕 단층으로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 붙임 등, 창호는 목재 및 샷시창호이며 급·배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최명자 권리 확인. 본건 전부를 점유하는 임차인의 전입신고일·보증금·확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 안선훈 권리 확인. 주택부분 일부를 점유하는 임차인의 전입신고일·보증금·확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 두 임차인 중 대항력 있는 임차인이 확인되면 낙찰가에 실제 승계될 미배당 보증금을 더해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 공부상 근린생활시설과 현황 주택의 차이, 제시외 건물의 범위와 일괄매각 조건을 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당 우선순위 확인. 배당표는 집행비용과 등기 채권을 기준으로 한 추정이므로 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당 변동요인을 확인해야 합니다.
- 토지 이용규제 확인. 일반상업지역이면서 역사문화환경보존지역 등 여러 제한구역에 포함되므로 향후 이용계획과 관련 규제를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 임차인이 아직 안 끝났다”
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준이 명확합니다. 진안동부새마을금고 근저당 이후의 신용보증기금·삼성카드 가압류와 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 없다고 되어 있습니다.
하지만 결론을 ‘인수 0원’으로 닫기에는 최명자·안선훈이라는 실제 임차인 2명이 남아 있습니다. 두 사람 모두 전입신고일과 보증금이 미상이어서 대항력 여부를 판정할 수 없고, 우선변제와 미배당 보증금 승계 여부도 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 86,493,000원을 곧바로 실질취득액으로 봐서는 안 됩니다.
등기부는 소멸 구조, 임차인은 확인 전. 이 물건의 승부처는 70%라는 할인율이 아니라 두 임차인의 전입·보증금·확정일자와 실제 승계액을 확인해 실질취득액을 확정하는 것입니다.
