전주지방법원 2025타경355. 익산시 황등면 황등리 348-2의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 404.6㎡, 감정평가상 이용상태는 주택이며 건물은 철근콘크리트구조 칼라아스팔트슁글지붕 2층입니다. 말소기준은 2013.03.05. 황등창조신용협동조합 근저당권 280,000,000원이고, 이후 존속하는 박옥 근저당, 기술보증기금·중소벤처기업진흥공단 근저당, 압류·가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매각물건명세서에는 명시된 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 정리돼 있고, 임차인도 없습니다. 따라서 현재 자료상 핵심 위험은 ‘낙찰 후 권리를 떠안는가’보다 세금에 따른 실제 배당 변동, 공매 절차의 교차 여부, 현황 건물 면적 차이와 매각 제외 시설을 현장에서 어떻게 확인하느냐에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경355 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 황등면 황등리 348-2 · 전북특별자치도 익산시 황등면 황등로 92-7 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 404.6㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 칼라아스팔트슁글지붕 2층 · 공부상 201.33㎡ / 현황 239.22㎡ |
| 소유자 | 박선옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 464,229,120원 / 324,960,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 228,626,044원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 옥상 고장난 태양광시설 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당 없음입니다. 말소기준인 2013.03.05. 황등창조신용협동조합 근저당 이후 존속하는 박옥 근저당권, 기술보증기금·중소벤처기업진흥공단 근저당권, 국·국민건강보험공단의 압류, 신용보증기금·진성산업주식회사·강희상·익산믿음신용협동조합의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가 70%
감정가 464,229,120원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 324,960,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 227,472,000원(49%), 그 다음은 159,230,400원(34.3%)으로 계산돼 있습니다.
다만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 유찰 할인율입니다. 따라서 현재 최저가 324,960,000원이 실제 거래가격보다 낮은지 높은지는 이 할인율만으로 판단할 수 없고, 본 리포트에서도 감정가 대비 70%라는 이유만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 324,960,000원 | 775,829,727원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 227,472,000원 | 871,952,895원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 159,230,400원 | 939,239,113원 |
③ 예상배당표 (매각가 324,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,349,440원 |
| 2. 근저당 · 황등창조신용협동조합 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 3. 근저당 · 박옥 | 160,000,000원 | 39,610,560원 |
| 4. 근저당 · 기술보증기금 | 457,650,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 99,015,716원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 18,090,135원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 진성산업주식회사 | 13,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 강희상 | 52,630,007원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 익산믿음신용협동조합 | 15,054,429원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액은 근저당권의 경우 채권최고액 기준으로 계산됐습니다. 현재 회차에서 채권자 총 배당액은 319,610,560원, 미배당액은 775,829,727원이며 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세가 확인되면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 황등역 동측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 전 및 근린생활시설 등이 소재하는 면소재지 내 단독주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용. 감정평가상 주택으로 이용중이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 404.6㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역, 평지·부정형이며 공시지가는 93,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류(폭 8미터 미만)에 저촉됩니다.
- 건물 현황. 공부상 면적은 201.33㎡이나 현황은 239.22㎡로 조사돼 있습니다. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고 옥상의 고장나서 사용하지 않는 태양광시설은 매각에서 제외됩니다.
- 위반 여부. 감정평가 자료상 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2013.03.05. 황등창조신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기 원본과 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 세금 우선배당 확인. 국세 관련 압류와 국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세 금액과 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 공매 절차 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기 이력이 있으므로 경매와 공매 절차가 어떻게 정리됐는지 원본을 확인하세요.
- 건물 면적 차이 확인. 공부상 201.33㎡와 현황 239.22㎡의 차이가 제시외 건물과 어떻게 연결되는지 현황과 서류를 대조하세요.
- 매각 제외 시설 확인. 옥상에 존재하는 고장나서 사용하지 않는 태양광시설은 매각에서 제외되므로 소유관계와 철거·존치 상태를 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가 324,960,000원은 감정가의 70%이지만, 감정가 대비 할인율만으로 실제 시장가격 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 점유 현황 확인. 임차인은 없지만 주택으로 이용중인 물건이므로 실제 점유자와 인도 절차를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수는 단순, 현황 확인은 필수”
이 사건은 매수인에게 넘어오는 임차보증금이나 명세서상 인수권리, 법정지상권이 없고 배당 시뮬레이션에서도 인수액 0원으로 계산됩니다. 그래서 권리 인수만 보면 구조가 비교적 명확합니다.
반면 현재 최저가 324,960,000원은 한 차례 유찰된 감정가의 70%라는 의미일 뿐, 그 자체로 시장가격 대비 저가를 의미하지는 않습니다. 여기에 국세 관련 압류와 국민건강보험공단 압류, 공매공고 이력, 공부상 건물면적 201.33㎡와 현황 239.22㎡의 차이, 매각에서 제외되는 태양광시설까지 확인해야 합니다. 결론은 인수권리는 정리되어 있으나, 가격과 현황을 확인한 뒤 접근해야 하는 단독주택·토지 사건입니다.
