전주지방법원 2025타경31621. 완주군 봉동읍 장기리의 4층 401호 다세대주택입니다. 소유자는 김윤찬으로, 2016.04.27 거래가 60,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2025.04.07 국민건강보험공단 압류이고, 이보다 앞선 2017년 임대차를 원인으로 2023.10.23 한국토지주택공사 명의의 65,000,000원 주택임차권이 등기돼 있습니다.
따라서 등기 순서만 보면 이 임차권은 말소기준보다 앞서 있어 주의가 필요합니다. 전입일은 2017.10.26, 점유개시일은 2017.10.23, 확정일자는 2017.10.16이며 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 권리입니다. 그러나 2026.05.20 제출된 서면에서 배당 후 남는 보증금에 대한 대항력과 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 사건에서는 그 선순위성이 매수인 인수금으로 연결되지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31621 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 봉동읍 장기리 268-8 4층 401호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 완주군 봉동읍 낙평장기로 47 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 1세대로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 김윤찬 (2016.04.27 매매 · 거래가액 60,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 88,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 68,454,784원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 인수 해소
과거 2005~2017년에 설정됐던 가압류·근저당·전세권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 순서는 2017년 임대차 → 2023년 임차권등기 → 2025.04.07 압류(말소기준) → 강제경매 → 후순위 가압류입니다. 국민건강보험공단 압류 이후의 강제경매개시결정과 전북신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·보증기관 신고 — 실제 임차인 0명
| 신고 명의 | 성격 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주택임차권등기 | 65,000,000원 | 2017.10.26 / 2017.10.16 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 |
한국토지주택공사는 보증기관 신고로 분류되므로 실제 임차인 수에는 포함하지 않습니다. 보증금 65,000,000원도 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 8,800만원을 검증해야 한다
감정가는 88,000,000원이고 현재 최저매각가도 88,000,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰로 표시되어 있으나 최저매각가는 감정가의 100%입니다. 확인 가능한 단지 실거래 금액과 최근 거래일은 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
| 단지명 | 그린빌라6동 |
|---|---|
| 세대수 | 8세대 |
| 사용승인 | 2005.09.28 |
| 경매 평균 유찰 | 1.0회 |
| 경매 매각률 | 0.0% |
8세대 규모의 다세대주택이라는 점과 확인 가능한 경매 매각률이 0.0%라는 점을 감안하면, 가격 판단은 아파트처럼 풍부한 동일평형 거래 표본에 기대기 어렵습니다. 따라서 권리 인수 0원이라는 이유만으로 88,000,000원이 싸다고 볼 근거는 없습니다. 이 물건의 실질취득액도 현재 회차에서는 88,000,000원으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,984,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 68,454,784원 | 21,016,000원 |
| 3. 전북신용보증재단 가압류 | 43,581,790원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 88,000,000원 가정에서는 집행비용 1,984,000원과 임차보증금 65,000,000원이 먼저 배당되고, 신청채권자 서울보증보험 주식회사에 21,016,000원이 배당됩니다. 채권자 미배당액은 91,020,574원, 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 범위의 인수는 0원*
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권자 미배당 | 산식상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 88,000,000원 | 21,016,000원 | 91,020,574원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 80% | 70,400,000원 | 3,732,800원 | 108,303,774원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 64% | 56,320,000원 | 0원 | 112,036,574원 | 10,093,760원* |
즉 이 물건은 일반적인 대항력 인수형처럼 낙찰가가 내려갈수록 인수금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조가 아닙니다. 이번 확약이 적용되는 한 현재 88,000,000원 회차에서는 실질취득 88,000,000원, 70,400,000원 회차에서는 70,400,000원, 56,320,000원 회차에서는 56,320,000원으로 판단할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉동초등학교 남측 인근으로 다세대주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 인근으로 삼례읍 및 완주산업단지 방향 이동이 가능한 799번 지방도가 통과합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 단지 내 도로를 통해 출입하며 동측 왕복 2차선 낙평장기로와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물의 4층 401호이며 난방·위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 340,100원/㎡입니다.
- 규모. 그린빌라6동은 8세대, 사용승인일은 2005.09.28입니다. 다세대주택 특성상 동일 호형 실거래 비교 자료 확보가 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 이번 권리분석의 핵심은 2026.05.20 제출된 대항력·잔존보증금 청구 포기 및 임차권등기 말소 동의입니다. 입찰 직전 매각물건명세서와 제출서면 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 확약에 따라 임차권등기 말소에 동의한 구조이므로 잔금납부와 말소절차가 실제로 어떻게 진행되는지 확인하는 것이 중요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 88,000,000원이 감정가 100%이고 직접 비교할 최근 실거래가 확인되지 않으므로 주변 다세대 매매·전세 사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성 점검. 8세대 규모 다세대주택이고 확인 가능한 경매 매각률이 0.0%이므로 향후 재매각 가능성과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 현장 점검. 4층 401호의 내부 상태와 관리상태, 공용부분, 주차·접근성 등을 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 문제는 확약으로 풀렸고, 남은 문제는 가격
이 사건의 첫인상은 65,000,000원 선순위 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제로 전입과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서고 배당요구도 있어, 확약이 없다면 미배당 보증금 인수 여부를 반드시 계산해야 하는 물건입니다. 그러나 2026.05.20 서울보증보험 주식회사가 잔여금액에 대한 대항력과 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하면서 핵심 인수 위험은 실질 0원*으로 정리됐습니다.
반대로 가격은 쉽게 합격점을 줄 수 없습니다. 현재 최저가 88,000,000원은 감정가와 같고, 확인 가능한 직접 실거래 비교가 없습니다. 8세대 규모 다세대라는 환금성 특성까지 감안하면 “권리가 정리됐다”와 “가격이 싸다”는 전혀 다른 판단입니다. 이 물건은 권리는 확약서 확인 후 통과 가능, 가격은 별도 검증이 필요한 C등급형으로 보는 것이 맞습니다.
