전주지방법원 2025타경31667. 전주 완산구 중화산동2가의 다세대주택 2층 301호입니다. 감정평가상 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물의 제2층 제301호이며, 현재 이용상태도 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정정원으로, 2012.07.12. 소유권이전등기를 마쳤고 당시 거래가액은 76,500,000원이었습니다.
권리관계의 기준점은 근저당이 아니라 2020.10.14. 국민은행 가압류 20,474,471원입니다. 그보다 앞선 농협은행·한국양봉농업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 신용보증기금, 롯데캐피탈, 오케이저축은행 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31667 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 552-10 2층 301호 |
| 도로명 | 전북특별자치도 전주시 완산구 따박골5길 38-23 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 벽돌조 슬래브지붕 2층 중 제2층 제301호 |
| 소유자 | 정정원 · 2012.07.12. 소유권이전 · 거래가액 76,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 67,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 57,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2020.10.14. 국민은행 가압류입니다. 이후 신용보증기금 9,500,000원, 롯데캐피탈 16,172,461원, 오케이저축은행 13,570,828원의 가압류, 한국토지주택공사 임차권등기, 2025.09.08. 서울보증보험의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차관계 — 보증기관 승계는 중복합산 금지
보증기관 승계 1건을 제외하면 별도 임차 신고는 2건입니다. 정귀원은 말소기준일 이후인 2023.06.08. 전입으로 대항력이 없고, 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고입니다. 별도 ‘주택공사’ 신고는 핵심 정보가 확인되지 않습니다.
| 신고인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정귀원 | 2층 301호 | 1,000원 | 2023.06.08 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 아니오 |
| 한국토지주택공사 | 전유부분 건물의 전부 | 60,000,000원 | 미상 / 2019.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 대위·승계 |
| 주택공사 | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아니오 |
정귀원은 배당요구를 2025.10.15. 했지만 전입일이 말소기준인 2020.10.14.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 정귀원은 등기부상 과거 근저당 채무자와 동일한 이름으로 확인되어 가장임차인 또는 관계인 가능성이 경고돼 있습니다. 이 부분은 보증금 1,000원이라는 신고 내용과 함께 실제 점유·계약관계를 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리 확인이 선행
감정가는 67,000,000원이고 신건 최저매각가도 동일한 67,000,000원입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 동일 조건의 실거래 가격이 제시되지 않아 감정가가 최근 시세보다 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 따라서 가격 할인 여부만으로 입찰 매력을 평가해서는 안 됩니다.
남광주택5동은 3세대, 준공일은 1990.11.04.로 정리돼 있고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 현재 회차는 신건 67,000,000원, 1회 유찰 시 53,600,000원, 2회 유찰 시 42,880,000원의 시나리오가 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,606,000원 |
| 국민은행 가압류 | 20,474,471원 | 20,474,471원 |
| 신용보증기금 가압류 | 9,500,000원 | 9,500,000원 |
| 롯데캐피탈 가압류 | 16,172,461원 | 16,172,461원 |
| 오케이저축은행 가압류 | 13,570,828원 | 13,570,828원 |
| 서울보증보험 경매신청채권 | 57,000,000원 | 5,676,240원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 116,717,760원 중 65,394,000원이 배당되고, 미배당은 51,323,760원입니다. 신청채권자 서울보증보험의 청구액 57,000,000원 중 예상배당은 5,676,240원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주화산초등학교 서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트가 섞인 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 관내 교통편과 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측의 폭 약 3m 내외 포장도로를 통해 진출입합니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(전주 화산)이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 236.1㎡, 부정형·완경사, 지목은 대이며 공시지가는 398,700원/㎡입니다.
- 건물. 외벽은 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지붙임 등, 창호는 샷시창호이며 기본 위생·급배수·난방설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 남광주택5동은 3세대이며 준공일은 1990.11.04.입니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않아 환금가격 판단에는 현장 시세 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- ‘주택공사’ 신고 원본 확인. 보증금·전입일·확정일자와 한국토지주택공사 승계 신고와의 동일성 여부를 확인해야 합니다.
- 포기확약 적용 범위 확인. 2025.07.10. 제출된 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 어느 임차권·채권에 적용되는지 문서 원문을 대조해야 합니다.
- 정귀원 관계 확인. 정귀원은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 과거 등기부상 채무자와 동일한 이름으로, 가장임차인 또는 관계인 가능성이 경고돼 있습니다.
- 가격 검증. 직접 비교 가능한 실거래 가격이 없어 67,000,000원이 시장 대비 유리한지 단정할 수 없습니다. 인근 유사 다세대 실거래·매물호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 도로·현장 상태. 약 3m 포장도로 진출입 조건과 노후도, 내부 상태, 주차·수선 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “60,000,000원 승계”보다 ‘미상 1건’이 핵심
표면적으로 가장 크게 보이는 권리는 한국토지주택공사의 60,000,000원 임차보증금입니다. 그러나 이 신고는 보증기관 대위·승계로 정귀원 보증금과 중복합산하면 안 되고, 양수인 서울보증보험은 배당 후 잔존 보증금의 대항력과 매수인 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 그 권리 자체의 실질 인수는 0원입니다.
문제는 따로 있습니다. 별도 신고된 ‘주택공사’는 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 확약 밖 권리를 임의로 0원 처리해서는 안 됩니다. 게다가 동일 조건 실거래 비교가 없어 신건 67,000,000원의 가격 메리트도 확인되지 않습니다. 결론은 말소기준은 단순하고 주된 60,000,000원 승계위험은 확약으로 해소됐지만, 미상 임차 신고를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
