* 인수 0원은 확인된 말소기준권리와 예상배당을 전제로 한 추정입니다. 임차보증금·점유관계 및 매각조건 확인 전에는 확정할 수 없습니다.

의정부지방법원 2025타경2122. 이번 물건은 남양주시 다산동의 다산센트럴파크근린생활시설 1층 110호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기사항은 집합건물이고 감정평가상 현황은 근린생활시설(상호명 ‘슈퍼키친’)입니다. 따라서 일반 나대지나 주거용 아파트로 판단해서는 안 됩니다. 낙찰 후 실제 취득하는 구분건물과 대지권의 범위부터 확인해야 하는 물건입니다.

소유자는 주식회사엠씨에이입니다. 2022년 소유권이전 당시 거래가액은 501,000,000원이었으며, 이후 2023년 신한은행 앞으로 채권최고액 448,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권을 기준으로 기술보증기금 가압류와 남양주시 압류가 후순위에 놓입니다. 권리의 선후관계는 비교적 명확하지만, 점유·임대차와 상가 시세를 확인하는 과정이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당

말소기준권리는 2023.06.19 설정된 신한은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 송포농업협동조합의 근저당권은 같은 날짜에 이미 말소됐습니다. 이후 기술보증기금의 가압류, 신한은행의 임의경매개시결정, 남양주시의 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

다만 남양주시 압류가 존재하므로 조세채권의 성격과 법정기일, 배당 우선순위는 별도로 점검해야 합니다. 후순위 압류등기의 소멸과 세금채권의 실제 배당 순위는 같은 문제가 아닙니다.

② 점유·임차인 분석 — 보증금 미상이 핵심 변수

현황조사와 매각물건명세서에 서진희가 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차관계를 확인해야 하는 대상은 1명입니다.

전입일만 비교하면 서진희의 전입일인 2024.08.30은 신한은행 근저당권 설정일인 2023.06.19보다 늦습니다. 따라서 이 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 우선하는 주택임차인 대항력을 인정하기 어렵습니다.

하지만 본건은 근린생활시설이고, 보증금·확정일자·계약내용 및 실제 점유·사업자등록 관계가 확정되지 않았습니다. 주택임대차와 상가건물임대차는 대항요건도 다르므로, 대항력 가능·미상 상태로 두고 상가임대차 요건을 추가 검증하는 것이 안전합니다. 기존 전입신고 날짜만으로 모든 상가임대차 관계를 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34%, 그러나 시세 할인율은 미확인

이번 물건의 감정가는 580,000,000원입니다. 3회 유찰 후 최저매각가는 198,940,000원으로, 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이지만, 감정가 대비 할인과 실제 시장가 대비 할인은 서로 다릅니다.

감정가와 현재 최저가의 차이가 크더라도, 이 상가의 실제 매매가격을 확인하지 않으면 저평가 여부를 판단할 수 없습니다. 과거 소유권이전 당시 거래가액인 501,000,000원 역시 현재 상가 시세를 직접 증명하지는 못합니다.

특히 상가는 주거용 아파트와 달리 실제 임대료, 공실 가능성, 임차 수요, 유동인구, 점포의 가시성 및 영업 가능 업종이 가격에 영향을 줍니다. 다산센트럴파크의 단지 규모가 크다는 사실만으로 해당 근린생활시설의 임대수익과 매매 환금성이 충분하다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 198,940,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,585,160원을 제외한 195,354,840원이 신한은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 기술보증기금은 배당받지 못하고, 소유자 잔여금도 없습니다.

채권최고액·청구금액 기준 예상배당으로 실제 채권잔액과 배당액은 다를 수 있습니다. 남양주시 조세채권의 우선순위, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 기술보증기금과 신한은행의 미배당은 그 자체로 매수인 인수를 의미하지 않습니다.

⑤ 회차별 미배당 — 유찰이 이어질수록 채권자 회수액 감소

총 채권액 548,800,000원을 기준으로 현재 회차에서는 353,445,160원이 미배당됩니다. 4회 유찰 시 미배당은 412,291,612원, 5회 유찰 시에는 453,474,051원으로 증가합니다.

이 미배당액은 채권자에게 회수되지 않는 금액이지, 낙찰자가 대신 갚아야 하는 금액을 뜻하지 않습니다. 확인된 말소권리만을 전제로 한 예상 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 임차관계가 미확정이므로 이 추정이 실제 법적 인수액을 보장하지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 남양주시 다산동 소재 다산별빛초등학교 북서측 인근입니다. 주위에 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 자리하고 있으며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 도로. 남측으로 왕복 6차선 포장도로, 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하는 것으로 조사됐습니다. 다만 개별 점포 출입구의 가시성과 고객 동선은 별도 확인이 필요합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조로 사용승인일은 2021.07.28입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호 등이며 위생·급배수·전기설비가 확인됐습니다.
• 이용상태. 감정평가 기준 근린생활시설인 '슈퍼키친'으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 영업 지속 여부와 임대차계약 상태는 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구) 등이 확인됩니다. 공공주택지구·과밀억제권역·상대보호구역 등 각종 규제사항과 개별 점포의 업종 적합성을 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 사건상 용도와 감정 현황의 차이를 고려해 매각대상의 전유부분 및 대지권 표시를 확인해야 합니다.
• 환금성. 다산센트럴파크의 단지 관련 세대수는 2,075세대로 확인되지만, 주거단지 규모가 개별 점포의 매출이나 매매수요를 보장하지는 않습니다. 실제 임대료와 공실 위험을 별도로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각대상 확인. 사건상 대지와 등기상 집합건물, 감정상 근린생활시설 사이의 표시를 대조하고 1층 110호의 전유부분·대지권 및 매각 포함 범위를 확인하세요.
• 임차인 서진희 확인. 전입일은 2024.08.30으로 말소기준 이후이지만, 실제 점유 형태·임대차계약·보증금·사업자등록·확정일자·배당요구 여부가 확인되어야 합니다.
• 상가 영업 상태. 감정평가상 '슈퍼키친'으로 이용 중인 점포입니다. 현재 영업 중인지, 누가 점유하고 있는지, 임대수익이 발생하는지 직접 확인하세요.
• 감정가 할인 착시. 최저가 198,940,000원은 감정가의 34.3%이지만 실제 시세 대비 저렴하다고 확인된 것은 아닙니다. 주변 유사 상가 매매사례와 임대료를 조사하세요.
• 세금 및 배당. 남양주시 압류에 관련된 조세채권의 종류와 우선순위, 배당표 변동 가능성을 확인하세요.
• 상가 수익성. 예상 임대료, 공실기간, 관리비, 수선비, 업종 제한, 전용면적과 접근성을 검토해 실제 투자수익률을 계산하세요.
• 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 최저가는 139,258,000원 또는 97,480,600원으로 낮아지는 시나리오가 있지만, 각 회차의 매각조건 변경과 입찰 경쟁을 별도로 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 상가 점유자와 인도·명도 협의 가능성을 확인하고, 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용을 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “34%까지 내려왔다”는 매수 근거가 아니다

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 580,000,000원에서 198,940,000원으로 내려온 최저가입니다. 그러나 3회 유찰된 상가를 분석할 때 가장 중요한 질문은 '얼마나 많이 떨어졌는가'가 아니라 '현재 실제로 얼마의 가치가 있고, 어떤 조건으로 취득할 수 있는가'입니다.

신한은행 근저당권을 기준으로 등기권리는 정리되는 구조이며, 배당상 매수인 인수액도 0원으로 추정됩니다. 하지만 서진희의 임대차관계는 아직 명확하지 않습니다. 여기에 실거래 시세가 확인되지 않았고, 근린생활시설 특유의 공실·임대수익·환금성 위험까지 고려해야 합니다.

결론은 ‘등기권리 구조는 비교적 단순하나, 입찰 판단은 보류’입니다. 실제 임대차계약과 점유 상태를 확인하고, 유사 상가의 거래가격 및 임대수익으로 가치를 검증한 뒤에야 감정가의 34.3%라는 최저가가 합리적인 매수가인지 판단할 수 있습니다. 낮은 최저가보다 확인되지 않은 위험을 먼저 평가해야 하는 물건입니다.