의정부지방법원 2025타경2122. 남양주시 다산동 다산센트럴파크근린생활시설 1층 110호입니다. 사건 용도는 ‘대지’로 표시되어 있으나, 감정평가 당시 실제 이용상태는 근린생활시설 ‘슈퍼키친’입니다. 등기부는 집합건물이고, 소유자는 주식회사엠씨에이입니다. 소유권은 2021.11.30. 매매를 원인으로 2022.06.23. 이전됐고, 거래가액은 501,000,000원입니다.
현재 권리분석의 기준점은 2023.06.19. 설정된 신한은행 근저당 448,800,000원입니다. 그보다 앞선 송포농업협동조합 근저당 442,000,000원은 같은 날 해지로 이미 말소됐습니다. 기준권리 이후의 기술보증기금 가압류, 신한은행 경매개시결정, 남양주시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2122 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6107 다산센트럴파크근린생활시설 1층 110호 |
| 도로명 | 경기도 남양주시 다산중앙로82번길 87-17 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가 당시 근린생활시설(슈퍼키친) 이용 |
| 소유자 | 주식회사엠씨에이 · 2022.06.23. 소유권이전 · 거래가액 501,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 580,000,000원 / 198,940,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 377,498,138원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.06.19. 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 448,800,000원이며 채무자는 주식회사엠씨에이입니다. 이후 기술보증기금의 100,000,000원 가압류, 신한은행의 임의경매개시결정, 남양주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서진희 | 2024.08.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 서진희의 전입일은 2024.08.30.으로, 말소기준권리인 2023.06.19. 신한은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리분석 결과상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 배당관계는 원본 서류와 함께 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다
감정가는 580,000,000원, 현재 최저매각가는 198,940,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰로 가격이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 이 물건의 가격 적정성을 판단할 때는 단순 감정가 할인율을 시세 할인율처럼 읽으면 안 됩니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 198,940,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 198,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,585,160원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 448,800,000원 | 195,354,840원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,585,160원을 제외한 195,354,840원이 신한은행 근저당에 배당되고, 기술보증기금과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 총 채권 548,800,000원 대비 미배당은 353,445,160원입니다. 남양주시 압류의 금액과 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 198,940,000원 | 195,354,840원 | 353,445,160원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 139,258,000원 | 136,508,388원 | 412,291,612원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 97,480,600원 | 95,325,949원 | 453,474,051원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산별빛초등학교 북서측 인근이며, 주위에 아파트단지·근린생활시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 현황. 기준시점 현재 근린생활시설 ‘슈퍼키친’으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조이며 사용승인은 2021.07.28.입니다.
- 도로. 남측으로 왕복 6차선 포장도로, 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)이며 공시지가는 2,989,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지 규모. 다산센트럴파크는 2,075세대로 표시되어 있으며 준공일은 2021.07.28.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 서진희의 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·우선변제 여부는 원본 명세서와 현황조사를 다시 대조하세요.
- 영업·점유 상태 확인. 감정평가 당시 ‘슈퍼키친’으로 이용 중이므로 현재 점유와 인도 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 580,000,000원에서 198,940,000원까지 내려온 사실은 ‘감정가 대비 할인’일 뿐, 실제 거래시세 대비 할인으로 단정하지 마세요.
- 환금성 확인. 현재 3회 유찰이고 단지 경매 평균 유찰도 3.0회입니다. 매각률 0.0%라는 통계까지 함께 보고 재매각 가능성을 점검하세요.
- 배당 변동 요소. 남양주시 압류 및 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 매각기일 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리 단순”과 “가격 매력”은 별개
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.06.19. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·경매개시·압류는 소멸합니다. 실제 임차인 서진희도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 현재 최저가 198,940,000원은 감정가의 34.3%지만, 이미 3회 유찰됐고 제공된 단지 경매 통계도 평균 유찰 3.0회·매각률 0.0%입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리는 비교적 단순, 가격은 실수요와 환금성을 확인한 뒤 판단”입니다. 감정가 대비 할인폭만으로 저가 매수라고 단정하는 접근은 피하는 편이 안전합니다.
