전주지방법원 2025타경20567. 군산시 나운동 나운프라자 7층 건물 중 2층 203호로, 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 감정가는 519,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 363,300,000원입니다. 토지는 상가건물부지로 이용 중이며, 이 건물은 보건소사거리 북동측 인근 노변 상가지대에 위치합니다.
권리분석의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 현재 등기상 존속하는 담보권인 2005.04.07 푸르덴셜투자증권주식회사 근저당은 2025.01.13 한화투자증권주식회사로 이전됐고, 한화투자증권이 2025.02.19 임의경매를 신청했습니다. 둘째, 임차인 두 명 가운데 문지영은 대항력이 없지만 곽재영은 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정을 끝낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20567 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 107-8 나운프라자 2층 203호 · 도로명 하나운로 38 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린생활시설(공실) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 중 2층 203호 |
| 소유자 | 이지아이엔씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 519,000,000원 / 363,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 토지 | 대 · 1,934㎡ · 상업용 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,253,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 현재 경매의 핵심은 2005년 근저당
2005년 근저당의 채권최고액은 288,000,000원입니다. 이후 한화투자증권으로 근저당권이 이전됐고 현재 경매 신청채권자도 한화투자증권입니다. 2025.10.16 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에는 명시된 인수권리 및 법정지상권이 없습니다.
② 임차인 — 2명 중 1명은 대항력 미상
| 임차인 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문지영 | 150,000,000원 | 8,877,000원 | 2015.08.07 | 대항력 없음 | 확인 불가 | 해당 없음 |
| 곽재영 | 20,000,000원 | 1,400,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 불가 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 문지영의 전입신고일은 2015.08.07로, 현재 경매의 기반이 된 2005년 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 곽재영은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 보증금은 20,000,000원이고 차임은 1,400,000원으로 조사돼 있으므로, 입찰 전 전입세대열람·사업자등록 관련 점유자료 및 원본 명세서를 대조해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 70%, 그러나 시세 할인 여부는 미확인
현재 최저매각가는 363,300,000원으로 감정가 519,000,000원의 70%입니다. 다만 비교할 실거래 자료가 없으므로, 이 숫자만 보고 ‘시세보다 30% 싸다’고 해석할 근거는 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 근린생활시설인 상가형 물건은 주거용 부동산처럼 단순한 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 363,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,886,200원 |
| 1. 근저당 · 푸르덴셜투자증권주식회사 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 69,413,800원 |
현재 최저가 363,300,000원을 가정한 계산에서는 근저당 채권최고액 288,000,000원이 전액 배당되고 69,413,800원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
현재 회차에서는 배당대상이 전액 충족되지만, 다음 회차인 감정가 49%, 매각가 254,309,999원으로 내려가면 미배당액은 38,050,341원, 감정가 34.3%, 매각가 178,016,999원에서는 113,275,239원으로 커집니다. 이 미배당액 자체는 매수인이 자동 인수하는 금액이 아니며, 각 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산시 나운동 보건소사거리 북동측 인근으로, 노변을 따라 근린생활시설·상가·음식점·판매시설 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 버스정류장이 인근에 있어 제반 교통여건은 무난합니다.
- 도로. 남측 약 35m, 남서측 약 20m, 북측 약 10m 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물의 2층 203호이며, 공용 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·스프링클러 설비가 있습니다.
- 이용. 감정평가 당시 근린생활시설이면서 공실로 조사됐습니다. 별도로 임차관계는 미상으로 기재돼 있어 현장 점유와 임차인 조사자료를 함께 확인해야 합니다.
- 토지. 상가건물부지로 이용 중인 평지이며, 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 곽재영 전입·점유 확인. 전입일 미상이라 대항력 가능성이 남습니다. 보증금 20,000,000원의 승계 여부를 확정하기 위해 원본 임차자료를 확인해야 합니다.
- 문지영 관계 확인. 보증금 150,000,000원·차임 8,877,000원이나 전입일 2015.08.07로 2005년 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 공실 여부 재확인. 감정평가에는 근린생활시설(공실)로 기재돼 있으나 임차인 조사에는 2명이 나타납니다. 실제 인도 대상과 현재 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 최저가 363,300,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 실거래 자료가 없으므로 주변 근린생활시설 거래·임대 사례와 직접 비교해야 합니다.
- 상가 환금성. 보건소사거리 인근 노변 상가지대라는 입지는 확인되지만, 공실 상태와 실제 임대수요가 매각 후 환금성에 직접 영향을 줍니다.
- 세금·최우선변제. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당요구종기 관련 원본 서류를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.18입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 미상 임차인 확인이 먼저”
현재 최저가는 감정가 519,000,000원에서 1회 유찰된 363,300,000원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이고, 명세서에도 별도 인수권리가 기재돼 있지 않아 등기 구조만 보면 정리 가능한 물건입니다. 다만 실제 임차인 두 명 중 문지영만 대항력 없음이 확인되고, 곽재영은 전입일이 미상이라 대항력 가능성이 남습니다.
여기에 대상 물건이 감정평가상 근린생활시설이고 실거래 비교자료가 없어 감정가 70%라는 숫자를 곧바로 ‘시세보다 싸다’로 바꿔 읽을 수도 없습니다. 따라서 이 사건은 등기·배당은 비교적 정리되지만, 임차인 확인과 상가 가격 검증이 남은 물건입니다. 곽재영의 점유·전입 관계와 주변 상가 실거래·임대수익을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
