전주지방법원 2025타경20678. 군산시 월명동 대학로 78의 토지와 5층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 696.2㎡, 일반상업지역의 상업용 토지이고, 건물은 제2종근린생활시설 및 노유자시설로 이용됩니다. 1~4층은 노인복지시설, 5층은 사무실 및 숙소로 사용 중입니다. 소유자는 채덕진 지분 20분의 19, 채정은 지분 20분의 1입니다.
현재 회차 최저매각가는 1,058,952,000원입니다. 배당 시나리오에는 매수인이 승계하는 권리를 0원으로 반영하고 있으며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없는 것으로 기재돼 있습니다. 그러나 점유자 가운데 보증금과 전입시점이 확인되지 않은 사람이 있어, 명세서상 인수 없음과 점유관계 확인은 별개의 문제로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20678 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 월명동 19-6 · 대학로 78 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 1~4층 노인복지시설 · 5층 사무실 및 숙소 |
| 토지 | 696.2㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 채덕진 20분의 19 · 채정은 20분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,512,788,400원 / 1,058,952,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주동부신용협동조합 / 1,042,726,480원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 명시 인수는 없지만 등기 이력이 복잡하다
분석상 말소기준권리는 2019.05.21 군산시 압류로 잡혀 있습니다. 이후 현재 소유권이전, 전주동부신용협동조합 근저당 2건, 전세권, 근저당, 가압류·압류 및 경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 매각으로 소멸하는 것으로 분류된 권리가 다수이며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다.
② 임차·점유관계 — 실제 4명, 그중 2명은 대항력 미상
| 성명 | 점유부분 / 용도 | 전입·사업자 기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영윤 | 1층 · 복지센터 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.05.12 | 보증기관 승계 아님 |
| 고세윤 | 3층 · 복지센터 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
| 이재영 | 501호 · 사무실 | 2020.10.26 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
| 채은경 | 점유부분 미상 | 2021.10.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차·점유자는 4명이며 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다. 이재영은 2020.10.26 전입, 보증금 50,000,000원·월차임 100,000원으로 조사됐고 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 채은경도 2021.10.15 전입으로 대항력 없음입니다.
반면 김영윤과 고세윤은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 두 사람은 대항력 있다고 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 특히 김영윤은 2025.05.12 배당요구를 했지만, 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다.
③ 가격·유찰 구조 — 실거래 비교보다 점유·용도 검증이 먼저
현재 1회 유찰돼 최저매각가는 1,058,952,000원입니다. 현재 회차의 배당모형상 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득도 같은 1,058,952,000원으로 계산됩니다. 다만 이 사건은 객관적인 실거래 비교치가 제시되지 않은 근린시설·노유자시설 혼합 건물이므로, 최저가만으로 ‘싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,058,952,000원 | 995,826,315원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 741,266,400원 | 1,310,335,059원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 518,886,479원 | 1,530,491,181원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,058,952,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,989,520원 |
| 2. 근저당 · 전주동부신용협동조합 | 696,000,000원 | 696,000,000원 |
| 3. 근저당 · 전주동부신용협동조합 | 576,000,000원 | 349,962,480원 |
| 4. 전세권 · 이미훈 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 김경화 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 김영윤 | 120,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 155,082,101원 | 0원 |
| 8. 전세권 변경 | 100,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 19,885,686원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 한국장학재단 | 5,933,591원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 두기훈 | 10,329,527원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 8,557,890원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 뒤 전주동부신용협동조합의 첫 번째 근저당 696,000,000원이 전액 배당되고, 두 번째 근저당에는 349,962,480원이 배당되는 구조입니다. 총 채권 미배당은 995,826,315원, 소유자 잔여와 배당모형상 매수인 인수는 모두 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산여자고등학교 남동측 인근, 노선을 따라 상가와 업무시설이 소재하는 군산시 구도심 노선상가지대입니다.
- 교통. 군산시 구도심 간선도로변에 위치해 지역 접근성과 대중교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 제2종근린생활시설 및 노유자시설. 1~4층은 노인복지시설, 5층은 사무실 및 숙소로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조와 철골트러스트 구조의 5층 건물이며 위생시설·난방시설·소방시설·승강기시설이 구비돼 있습니다.
- 토지. 696.2㎡, 일반상업지역, 평지·부정형·광대로한면. 공시지가는 554,800원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함되고 방화지구와 대로3류에 접합니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아니라 노인복지시설·사무실·숙소가 혼합된 근린시설이므로 실제 사용수요와 임대차 구조를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김영윤·고세윤 점유원인 확인. 전입신고일·보증금·계약서·사업자등록 등 대항력 판단에 필요한 자료를 확인하세요.
- 김영윤 동일인 여부 확인. 1층 점유자와 등기부상 근저당권자의 관계를 확인해 가장임차인 또는 관계인 가능성을 검증하세요.
- 등기 원본 대조. 분석상 말소기준으로 잡힌 2019.05.21 군산시 압류와 2020.03.25 해제 기록의 관계를 매각물건명세서·등기 원본에서 확인하세요.
- 전세권 확인. 이미훈 전세권은 2023.12.18 변경등기가 있고, 김경화 전세권도 등기돼 있으므로 실제 점유와 반환관계를 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 건물 현황 확인. 5층은 공부상 스레트지붕이나 현황은 판넬지붕이며, 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다.
- 용도·시설 확인. 1~4층 노인복지시설과 5층 사무실·숙소의 실제 운영상태, 시설 인수 여부와 명도 범위를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 미상 점유자가 먼저다
이 사건의 등기·배당 구조만 보면 매각물건명세서상 명시 인수권리가 없고, 현재 회차 배당모형의 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 입찰 난도는 단순하지 않습니다. 4명의 임차·점유자 가운데 김영윤과 고세윤은 대항력 판단에 필요한 전입시점과 보증금이 확인되지 않았고, 김영윤은 등기부상 근저당권자와 이름도 같습니다.
또한 이 물건은 일반 주거용이 아니라 1~4층 노인복지시설, 5층 사무실·숙소로 이용되는 근린시설 + 토지입니다. 1회 유찰된 최저가 1,058,952,000원만으로 가격이 싸다고 평가할 실거래 근거도 없습니다. 따라서 결론은 “명시 인수는 없지만 점유·용도 검증 전에는 보수적으로 접근”입니다. 권리 자체보다 현장 점유관계와 계약서 확인이 입찰 여부를 가르는 사건입니다.
