전주지방법원 2025타경20788. 군산시 나운동 113-1의 토지 291.0㎡와 지상 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 2층으로, 1층은 일반음식점·2층은 단독주택으로 이용되고 있습니다. 현재 최저가는 345,182,000원으로 감정가 493,117,200원의 70% 수준이며 1회 유찰 상태입니다.
권리관계에서 기준이 되는 것은 2012.11.30. 설정된 군산시수산업협동조합의 채권최고액 294,000,000원 근저당권입니다. 이후 현재 남아 있는 주식회사오케이대부캐피탈의 근저당권·전세권과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20788 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 113-1 · 나운안1길 32-5 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 일반음식점 · 2층 단독주택 |
| 토지 | 291.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로각지 |
| 소유자 | 김정운 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 493,117,200원 / 345,182,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 120,634,382원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동 가능한 저온창고는 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 2012년 근저당이 말소기준
2003년·2004년에 설정됐던 전북은행 및 새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 2012.11.30. 김정운 소유권이전과 함께 설정된 군산시수산업협동조합 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 2019.12.06. 주식회사오케이대부캐피탈의 180,000,000원 근저당과 12,000,000원 전세권은 모두 그보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 2025.04.18. 경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보영 | 99.0㎡ | 2020.08.31 | 50,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 불가 | 인수 0원 |
| 한미숙 | 158.4㎡ | 2016.08.31 | 20,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 불가 | 인수 0원 |
실제 임차인은 2명이며 보증금 합계는 70,000,000원입니다. 다만 전입일이 한미숙 2016.08.31., 김보영 2020.08.31.로 모두 말소기준일인 2012.11.30.보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력이 없고 보증금이 매수인에게 승계되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 가능 여부는 별도로 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 말할 자료는 없다
감정가는 493,117,200원, 현재 최저매각가는 345,182,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 241,627,399원(49%), 그다음은 169,139,179원(34.3%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 345,182,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,632,548원 |
| 1. 근저당 · 군산시수산업협동조합 | 294,000,000원 | 294,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈 | 180,000,000원 | 45,549,452원 |
| 3. 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈 | 12,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 486,000,000원 중 339,549,452원이 배당되고, 미배당액은 146,450,548원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산시 나운동 진포초등학교 남측 인근으로, 주위는 중·소규모 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물 1층은 일반음식점, 2층은 단독주택으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철골조·시멘트블럭조·경량철골조 슬래브 및 샌드위치판넬지붕의 2층 건물이며 기본 위생·급배수설비와 2층 난방설비가 있습니다.
- 토지. 291.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·부정형·소로각지이며 공시지가는 696,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 매각 제외. 지상에 있는 이동 가능한 저온창고는 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 주변 대지·상가주택 거래와 현재 이용상태를 기준으로 345,182,000원의 적정성을 별도 검증해야 합니다.
- 임차인 점유. 김보영·한미숙의 실제 점유범위와 인도 가능 시점을 현장에서 재확인할 필요가 있습니다. 권리 인수와 현실적인 명도는 별개입니다.
- 저온창고. 이동 가능한 저온창고는 매각에서 제외되므로 소유관계와 철거·반출 문제를 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물 및 제시외 건물이 일괄매각되는 조건을 기준으로 현황과 공부를 대조해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권 미배당이 146,450,548원 발생합니다. 이는 곧바로 매수인 인수를 뜻하지 않지만 이해관계인의 명도 협상 상황에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 현장을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 가격과 현장
이 사건의 권리축은 명확합니다. 2012.11.30. 군산시수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 두 명은 모두 그 이후에 전입했습니다. 후순위 담보권과 전세권도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격까지 안전하다고 볼 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없는 데다 1층 일반음식점·2층 단독주택의 복합 이용 형태이고, 이동 가능한 저온창고는 매각에서 제외됩니다. 따라서 이 물건은 “권리는 검토 가능, 가격은 외부 시세 확인 전 보류”가 맞습니다. 입찰 여부는 345,182,000원이 실제 나운동 일대 토지·상가주택 가치와 비교해 충분한 할인인지 확인한 뒤 결정하는 것이 합리적입니다.
