전주지방법원 2025타경20797. 익산시 중앙동3가 7-9 일대, 도로명 중앙로 23의 도시형생활주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 박상균·박세균·박연균·박종균·박해균으로 각 5분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 현재 등기 흐름에서 과거 근저당과 가압류는 이미 말소됐고, 2025.04.24. 접수된 공유물분할을 위한 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유·임차 관계입니다. 정창우는 2005.07.13. 전입, 보증금 50,000,000원으로 2층 한의원 165.29㎡를 점유하고 있고, 송정의는 2016.06.29. 전입, 보증금 5,000,000원·월차임 1,900,000원으로 1층 66㎡를 점유합니다. 두 사람 모두 대항력 있음으로 표시돼 있으며, 배당 계산에서는 보증금 합계 55,000,000원이 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20797 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 중앙동3가 7-9, 7-10 · 전북특별자치도 익산시 중앙로 23 |
| 용도 | 도시형생활주택 + 토지 |
| 현재 이용상태 | 지하층 공실 · 1층 판매점 및 공실 · 2층 한의원 · 3층 공실 |
| 소유관계 | 박상균·박세균·박연균·박종균·박해균 각 5분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,047,944,800원 / 1,433,561,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 건물 옥상의 카리프트탑·계단실 포함 |
① 권리 흐름 — 과거 담보권은 이미 말소, 현재 핵심은 임차인
1998년부터 설정됐던 국민은행·보람은행·엘지텔레콤 근저당과 2007년 국민은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 2018년 롯데지알에스주식회사와 박종균의 가압류도 각각 2019년과 2024년에 말소됐습니다. 따라서 현재 등기부 자체에서 매수인이 별도로 떠안을 담보권은 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 합계 5,500만원
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정창우 | 2층 한의원 165.29㎡ | 2005.07.13 | 50,000,000원 | — | 대항력 有 우선변제 미상 인수 가능 |
| 송정의 | 1층 66㎡ | 2016.06.29 | 5,000,000원 | 1,900,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 인수 가능 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람이 없어 실제 임차인은 2명입니다. 정창우 50,000,000원과 송정의 5,000,000원을 합한 55,000,000원이 현재 배당 계산상 매수인 부담으로 잡힙니다. 따라서 최저매각가 1,433,561,000원만 볼 것이 아니라 실질취득 1,488,561,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 2,047,944,800원, 현재 최저매각가는 1,433,561,000원으로 감정가의 70%입니다. 여기에 계산상 인수액 55,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 1,488,561,000원, 감정가 대비 약 72.7%입니다.
다만 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 이 72.7%를 곧바로 시장가격 대비 할인율로 해석할 수 없습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮으니 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”는 결론은 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,433,561,000원 | 55,000,000원 | 1,488,561,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,003,492,699원 | 55,000,000원 | 1,058,492,699원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 702,444,889원 | 55,000,000원 | 757,444,889원 |
유찰될수록 매각가는 낮아지지만, 계산상 임차인 인수액 55,000,000원은 각 회차에 그대로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,433,561,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 16,735,610원 |
| 인수 · 임차인 정창우 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 송정의 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 박종균 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,416,825,390원 |
임차인 보증금 55,000,000원은 배당액 0원·매수인 인수로 계산돼 있습니다. 경매개시 채권액은 확인되지 않아 배당 계산에서 제외됐고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 중앙동3가 KB국민은행 서측 인근이며, 익산역 주변 기존 중심상업지대에 위치합니다.
- 교통. 익산역 인근이고 주변 간선도로망이 정비돼 있으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 접근이 가능합니다.
- 현재 이용. 지하층은 공실, 1층은 판매점 및 공실, 2층은 한의원, 3층은 공실 상태입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트 평슬래브지붕 3층 건물로, 외벽은 시멘트몰타르 위 페인트 및 판넬 마감, 창호는 샤시창입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수시설, 소화전설비, 차량리프트설비가 조사됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 일반상업지역, 평지·세로장방형이며 광대로 한 면에 접합니다. 공시지가는 2,110,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·중점경관관리구역이며 대로3류에 접합니다.
- 면적 표기. 목록3 토지는 등기사항증명서상 77평으로 표기돼 있으나 토지대장상 면적은 254.5㎡로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 원문 대조. 정창우·송정의의 전입일, 실제 점유, 보증금, 대항력 존속 여부와 배당요구 여부를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 인수권리 문구 충돌 확인. “인수권리 해당사항없음”이라는 명세서 문구와 임차인 대항력·인수 계산이 서로 다르므로 최종 원문을 기준으로 판단해야 합니다.
- 응찰가는 실질취득 기준. 현재 회차라면 최저가 1,433,561,000원이 아니라 인수 가정액을 더한 1,488,561,000원을 기준으로 자금 부담을 봐야 합니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장가격보다 낮은지 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 제시외 건물, 옥상 카리프트탑·계단실이 포함되는 매각 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실·임대 상태. 지하·1층 일부·3층이 공실이고 1층·2층에 점유가 존재하므로 실제 사용 현황과 인도 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 70%”보다 먼저 볼 것은 5,500만원 인수 가능성
이 사건은 과거 근저당과 가압류가 이미 말소돼 등기부만 보면 단순한 편입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 임차인 2명이 핵심입니다. 정창우 50,000,000원, 송정의 5,000,000원의 보증금이 모두 대항력 있음으로 표시되고 배당 계산에서는 전액 매수인 인수로 잡혀 있어, 현재 회차 실질취득은 1,488,561,000원입니다.
더 중요한 것은 명세서의 “인수권리 해당사항없음” 문구와 인수 계산이 서로 맞지 않는다는 점입니다. 이 부분을 확인하지 않은 상태에서는 55,000,000원을 부담하지 않는다고 단정할 수도, 반드시 부담한다고 확정할 수도 없습니다. 게다가 최근 실거래 시세 자료도 없어 감정가 70%라는 숫자만으로 가격 매력을 부여하기 어렵습니다. 등기 권리는 비교적 단순하지만, 임차인 인수 여부 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
