전주지방법원 2025타경20823. 군산시 미룡동 미룡(3)주공아파트 306동 2층 206호입니다. 등기 흐름의 핵심은 2010.12.06. 한국주택금융공사 근저당권으로, 채권최고액은 582,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 매각으로 소멸하는 구조입니다. 한국주택금융공사가 2025.04.25. 임의경매를 신청했고, 사건 청구금액은 76,777,858원입니다.
현재 매각물건명세서에는 인수할 권리 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음으로 명시되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가의 임대관계가 ‘미상’이므로, 권리 인수 여부와 실제 점유·명도 문제는 구분해서 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20823 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라북도 군산시 미룡동 900-1 미룡(3)주공아파트 306동 2층 206호 |
| 물건종류 / 구조 | 아파트 · 철근콘크리트벽식구조 경사지붕 20층 중 2층 206호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 현재 소유자 | 이창숙 · 2024.04.29. 소유권이전(2023.10.04. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 87,500,000원 / 61,250,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 76,777,858원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
2007.05.17. 국민은행 근저당권 26,000,000원이 설정됐지만 2010.12.16. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2010.12.06. 한국주택금융공사 근저당권 582,000,000원입니다. 이후 현재 소유자 이창숙에게 상속으로 소유권이 이전됐고, 2025.04.25. 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없음입니다.
② 가격 판단 — 70%는 ‘시세 할인율’이 아니다
감정가는 87,500,000원, 현재 최저매각가는 61,250,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰로 가격이 내려온 것은 맞지만, 이 숫자는 감정가와 최저가 사이의 비율입니다. 따라서 61,250,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지 여부는 이 비율만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 61,250,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 42,875,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 30,012,499원 | 34% | 0원 |
유찰이 추가될 경우 최저가가 낮아져도 예상 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 때문에 실질취득액이 고정되는 유형은 아닙니다. 다만 최저가가 더 내려온다는 사실 자체와 시장가격 대비 저렴하다는 판단은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,502,500원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 582,000,000원 | 59,747,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당은 집행비용 1,502,500원, 한국주택금융공사 59,747,500원으로 매각대금 61,250,000원을 전부 사용하는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당은 522,252,500원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 사건 청구금액 76,777,858원도 현재 시나리오에서는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 군산시 미룡동 소재 용문초등학교 동측에 근접하며, 주변은 아파트단지와 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 경사지붕 20층 중 2층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 왕복 2차선 포장도로를 통해 출입합니다.
- 토지. 부정형 평지이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 52,999.6㎡, 공시지가는 631,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 대로2류·소로1류·중로1류·중로3류와 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.
- 공부 대조. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 0명이지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 확인한 뒤 명도 난도를 판단해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2010.12.06. 한국주택금융공사 근저당권이 기준이며 채권최고액은 582,000,000원입니다.
- 금지사항등기 확인. 등기부 갑구에는 2010.12.06. 한국주택금융공사 동의 없이 임대차 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 금지사항등기가 있습니다. 동시에 매각물건명세서상 인수권리는 해당 없음으로 표시되어 있으므로 입찰 전 최신 원문을 함께 대조해야 합니다.
- 가격 해석 주의. 현재 최저가 61,250,000원은 감정가의 70%입니다. 이 비율을 시장가격 대비 할인율로 그대로 해석하지 마세요.
- 배당 구조. 현재 매각가 가정에서는 한국주택금융공사 예상배당 59,747,500원, 소유자 잔여 0원이며 매수인 인수는 0원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 42,875,000원, 3회 유찰 시 30,012,499원으로 내려가지만 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 최신 서류 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.19., 매각기일은 2026.08.24.입니다. 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2010.12.06. 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 최저가 61,250,000원을 기준으로 한 실질취득액 역시 61,250,000원입니다.
하지만 이 사건의 판단을 ‘감정가의 70%까지 내려왔다’에서 끝내면 안 됩니다. 70%는 감정가 대비 숫자일 뿐 실제 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 여기에 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이라는 점도 현장 확인 대상입니다. 결론적으로 권리 인수 부담은 낮지만, 가격 메리트와 점유관계는 확인 후 결정해야 하는 물건입니다. 권리는 합격, 가격은 검증. 이 사건의 핵심은 61,250,000원이 실제 시장에서 어느 위치인지 확인하는 데 있습니다.
