전주지방법원 2025타경20831. 익산시 낭산면 석천리 1428 소재 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 107,621,200원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 75,335,000원으로 감정가의 70%입니다. 말소기준은 2018.10.04. 설정된 낭산농업협동조합 근저당권 채권최고액 26,000,000원이며, 이후 삼기농업협동조합 가압류, 익산원예농업협동조합의 강제경매개시결정, 농업협동조합중앙회 및 낭산농업협동조합의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 없습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있어 등기·임차 관계만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 반면 물건 자체는 일반적인 아파트와 달리 농촌지대 단독주택·토지이고, 부속건물의 실제 이용상태까지 확인해야 하므로 현장 검토의 비중이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20831 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 낭산면 석천리 1428 · 전북특별자치도 익산시 낭산면 상석1길 26 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 단독주택 · 창고 및 주택 등 |
| 토지 | 645㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김성탄 |
| 감정가 / 최저가 | 107,621,200원 / 75,335,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 익산원예농업협동조합 / 2,935,925원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.10.04. 접수된 을구 1번 낭산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 26,000,000원이고 채무자는 김성탄입니다. 이후 2024.12.13. 삼기농업협동조합 가압류 23,016,288원, 2025.04.28. 익산원예농업협동조합의 강제경매개시결정, 2025.06.25. 농업협동조합중앙회 가압류 251,690,230원, 2025.06.26. 낭산농업협동조합 가압류 68,164,949원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 건물·토지 이용상태 — 현황 확인이 중요
감정평가상 기호 1-(가)는 단독주택, 기호 1-(나)는 창고 및 주택 등으로 이용되고 있습니다. 1-(가)는 연와조 슬래브지붕 단층이며, 1-(나)는 경량파이프조 칼라강판지붕 및 판넬조 판넬지붕 단층입니다. 주택 부분에는 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 갖춰져 있습니다.
토지는 645㎡, 지목은 대이며 계획관리지역입니다. 성장관리계획구역(일반형)과 가축사육제한구역에 포함되고 생산관리지역에 접합니다. 공시지가는 24,700원/㎡입니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,335,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,756,030원 |
| 1. 근저당 · 낭산농업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼기농업협동조합 | 23,016,288원 | 23,016,288원 |
| 3. 경매개시결정 · 익산원예농업협동조합 | 2,935,925원 | 2,935,925원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 251,690,230원 | 21,626,757원 |
| 5. 가압류 · 낭산농업협동조합 | 68,164,949원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 75,335,000원을 가정하면 채권자 총 청구액은 371,807,392원, 채권자 예상배당은 73,578,970원, 미배당은 298,228,422원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 75,335,000원 | 73,578,970원 | 298,228,422원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 52,734,500원 | 51,385,279원 | 320,422,113원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 36,914,150원 | 35,849,695원 | 335,957,697원 | 0원 |
유찰이 이어지면 배당받지 못하는 채권액은 증가하지만, 이 사건의 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하므로 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차뿐 아니라 제시된 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 낭산면 석천리 소재 상석마을 내에 위치하며, 인근은 주택과 농경지 등이 혼재하는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 남천로 등이 있어 제반 간선도로 상황은 보통입니다.
- 토지. 645㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가)이며 토지이용상황은 단독입니다.
- 용도지역. 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역에 포함되고 생산관리지역에 접합니다.
- 건물. 단독주택과 창고 및 주택 등으로 이용되고 있으며, 주택 부분에는 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 부속건물 현황 확인. 공부상 창고시설인 1-(나)가 현황상 창고시설 및 주거시설 등으로 이용되고 있으므로 실제 구조·면적·사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되는 사건이므로 감정 대상과 매각 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 현지 단독주택·토지 거래와 개별 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 이용제한 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역과 생산관리지역 접함 조건을 실제 이용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당 이후 권리의 소멸 여부와 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권 해당사항 없음을 입찰 직전 원본에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 판단의 핵심은 현장과 환금성
이 사건은 권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 2018.10.04. 낭산농업협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 75,335,000원이 감정가 107,621,200원의 70%까지 내려와 있지만, 시세 비교자료 없이 단순 할인율만으로 가격이 싸다고 결론내릴 수는 없습니다.
특히 이 물건은 상석마을의 농촌지대에 위치한 단독주택 + 토지이고, 공부상 창고시설인 부속건물이 현황상 창고시설 및 주거시설 등으로 이용되고 있습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 없지만, 현황·토지조건·지역 환금성을 확인한 뒤 가격을 판단할 물건”입니다.
