전주지방법원 2025타경20919. 군산시 나운동 성경파스텔아파트 5층 503호입니다. 소유자 이다영은 2012.11.07 매매로 142,700,000원에 소유권을 취득했고, 2014.11.06 삼성생명보험주식회사 앞으로 채권최고액 100,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2024.11.28 확정채권양도를 원인으로 2024.12.31 한국자산관리공사에 근저당권이 이전됐고, 한국자산관리공사가 2025.06.17 임의경매를 개시했습니다.
말소기준 이후에는 국·군산시의 압류, 현대카드·우리카드·신한카드의 가압류가 이어졌고, 2025.05.22 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기도 올라와 있습니다. 그러나 제공된 권리판정과 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 가격 측면에서는 감정가 84,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 58,800,000원까지 내려온 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20919 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 760-1 성경파스텔아파트 5층 503호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 평지붕 7층 중 5층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 이다영 · 2012.11.07 매매 · 거래가액 142,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 58,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 72,291,532원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 등기 발급 | 2026.08.19 · 전주지방법원 군산지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 2014.11.06 근저당이 기준
핵심은 2014.11.06 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 100,800,000원이고, 이후 한국자산관리공사에 이전됐지만 권리의 순위 자체는 같은 근저당권을 승계한 것입니다. 그 뒤 설정된 국·군산시 압류와 현대카드·우리카드·신한카드 가압류, 한국토지주택공사 임차권등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명, LH는 중복 합산 금지
| 이름 | 보증금 | 전입·점유 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진영 | 미상 | 2018.09.14 | 2025.07.09 | 없음 | 미상 | 실제 임차인 |
| 한국토지주택공사 | 46,900,000원 | 전유부분 건물의 전부 · 임차권등기 | 2025.05.22 | 별도 임차인 아님 | 미상 | 대위·승계 |
박진영의 전입·점유 개시일은 2018.09.14입니다. 말소기준권리인 2014.11.06 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았고 우선변제 여부 역시 확정할 수 없으므로, 해당 부분은 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
한국토지주택공사는 2025.05.22 임차권등기명령에 따라 전유부분 전부에 임차권등기가 되어 있고 등기상 반환되지 않은 임차보증금은 46,900,000원입니다. 다만 이는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 박진영 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 판정돼 있으므로 46,900,000원을 박진영 보증금과 다시 합산하면 안 됩니다. 따라서 이 사건의 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 69.2%
성경파스텔은 2012.09.07 사용승인, 총 24세대 규모입니다. 비교 면적은 78.34㎡이며, 확인된 거래는 모두 3건입니다. 전체 평균 86,000,000원보다 현재 가격이 낮은 것도 사실이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 76.66㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 78.34㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2022.04 | 76.66㎡ | 3 | 88,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 85,000,000원 |
최근 12개월 거래는 75,000,000원과 95,000,000원으로 평균 85,000,000원입니다. 현재 최저매각가 58,800,000원은 이 평균의 69.2%이며, 최신 거래 95,000,000원보다도 낮습니다. 인수액이 0원이므로 시세와 비교해야 할 실질취득액 역시 58,800,000원입니다.
경매 통계에서도 이 단지의 평균 유찰 횟수는 1.6회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 현재 회차가 이미 1회 유찰된 상태라는 점과 함께 보면, 권리 안전성과 가격 할인은 분명하지만 소규모 단지의 환금성은 별도 검증 대상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 1. 을구 7 근저당권 · 삼성생명보험 → 한국자산관리공사 승계 | 100,800,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 | 8,070,959원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우리카드 | 14,808,863원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 | 9,565,013원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 133,244,835원 중 예상 배당액은 57,341,600원, 미배당액은 75,903,235원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 국·군산시 압류의 금액 및 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 계산에 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 75,903,235원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 93,225,715원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 105,351,451원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산남중학교 서측 인근으로 아파트·연립주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 정비된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물의 5층 503호이며 위생·급배수·소화전·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 정방형·등고평탄한 아파트 부지이며 서측과 북측으로 각각 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 321,500원/㎡, 토지면적 901.0㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 총 24세대의 소규모 단지이고 최근 12개월 거래가 2건이므로 실제 매도 가능 기간과 매수층 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 중복 계산 금지. 실제 임차인은 박진영 1명입니다. 한국토지주택공사 46,900,000원은 대위·승계된 동일 보증금이므로 추가 보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
- 박진영 보증금·우선변제 확인. 보증금과 우선변제 판단에 필요한 내용이 모두 확정된 것은 아니므로 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 2025.07.09 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 현재 진행관계를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 86,000,000원보다 최근 12개월 평균 85,000,000원과 최신 거래 95,000,000원을 우선 기준으로 삼는 편이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -3.4%이므로 현재 할인율만 보고 미래 매도가격을 낙관하지 않는 것이 좋습니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 24세대이고 경매 통계상 평균 유찰 1.6회, 낙찰률 0.0%이므로 실제 수요를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 국·군산시 압류 금액, 당해세·최우선변제 등은 현재 예상배당에 모두 반영된 것이 아닙니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 할인, 환금성은 확인”
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2014.11.06 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 박진영의 2018.09.14 전입·점유는 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 한국토지주택공사의 46,900,000원 임차권등기는 별도 임차보증금이 아니라 박진영 보증금의 대위·승계이므로 중복 계산하지 않습니다. 제공된 매각물건명세서와 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 단계에서는 장점이 있습니다. 1회 유찰 후 최저가 58,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 85,000,000원의 69.2%이고 최신 거래 95,000,000원보다 낮습니다. 다만 성경파스텔은 24세대 규모이고 최근 거래 표본이 적으며 추세 지표도 -3.4%입니다. 여기에 공매공고 부기등기까지 존재하므로 권리와 가격만 확인하고 끝낼 물건은 아닙니다. 결론은 권리 안전형·가격 할인형이지만, 공매 진행과 소규모 단지 환금성을 확인한 뒤 접근할 물건입니다.
