의정부지방법원 2025타경3071. 남양주시 화도읍 묵현리 대영빌라(3동) 1층 101호, 전용 39.01㎡의 다세대주택입니다. 적벽돌조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층이며 복도식으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 최동진으로, 2018년 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 51,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.

말소기준 이후에는 국세 압류, 오케이캐피탈과 롯데캐피탈의 가압류, 농협은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 등기상 매각으로 소멸하므로 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 세금 압류는 당해세 여부에 따라 배당 순서와 농협은행 등의 실제 배당액을 바꿀 수 있으므로, 등기 소멸과 배당 우선순위는 구분해서 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸

2018년 농협은행 근저당권 이후의 국세 압류 2건, 오케이캐피탈·롯데캐피탈 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 등기 분석상 이 권리들은 매각으로 소멸합니다. 2022년 남양주시 압류도 있었으나 2023.05.09. 해제로 말소됐습니다.

② 임차인·점유 — 신고는 없지만 임대관계는 미상

신고·확인된 임차인은 없습니다. 배당 시뮬레이션에도 임차보증금이나 매수인 인수액이 반영되지 않아 계산상 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다.

③ 가격 판단 — 49%지만 실거래 비교 근거가 없다

감정가 80,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 39,200,000원, 감정가의 49%입니다. 표면상 할인 폭은 크지만 대영빌라(3동)는 11세대, 1991.12.06. 사용승인된 소규모 다세대이며 전용 39.01㎡와 일치하는 최근 실거래 비교표본은 확인되지 않습니다.

따라서 39,200,000원이 시세보다 낮은지, 적정한지는 현재 수치만으로 확정하기 어렵습니다. 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다. 인근 유사 다세대의 최근 거래, 동일 건물 매매사례, 내부 수선 상태를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)

채권총액 78,908,237원 중 예상 배당액은 38,094,400원이며 미배당은 40,813,837원입니다. 신청채권자의 청구액 38,810,825원에도 716,425원이 부족합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천마중학교 북측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설과 학교 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 본건 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
• 용도·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등에 포함됩니다.
• 토지. 2필지 일단의 평탄한 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 공부상 지목은 잡종지이나 현황은 대입니다.
• 공시지가. 653,900원/㎡이며 토지면적은 313.0㎡입니다.
• 건물 상태. 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 1991년 사용승인된 11세대 규모의 다세대로, 최근 거래·낙찰 비교자료를 확보해 실제 매수층과 매도기간을 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 임대관계 미상이므로 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 소유자 점유인지, 임차인 점유인지 확인해야 합니다.
• 대항력 검토. 점유자가 확인되면 전입일·보증금·확정일자를 말소기준일인 2018.07.17.과 비교해 대항력과 우선변제권을 다시 판단해야 합니다.
• 세금 배당. 남아 있는 국세 압류의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 동일 건물과 묵현리 인근의 전용 39.01㎡ 안팎 다세대 최근 거래를 확인해 최저가 39,200,000원과 비교해야 합니다.
• 내부 상태. 1층·1991년 사용승인 건물인 만큼 누수, 결로, 난방, 배관과 내부 수선비를 현장에서 점검해야 합니다.
• 토지 표시. 공부상 지목 잡종지와 현황 대의 차이가 이용·대출·매도 과정에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 진행 상태를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 시세

등기부 구조는 비교적 명확합니다. 농협은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임대관계가 미상이고, 세금 압류가 배당에 미치는 영향도 남아 있습니다. 무엇보다 동일 면적의 최근 실거래가 없어 감정가 80,000,000원과 최저가 39,200,000원 중 어느 쪽이 시장 현실에 가까운지 검증되지 않았습니다.

등기 권리는 조건부 합격, 점유와 가격은 확인 전 보류. 두 차례 유찰됐다는 사실보다 실제 점유관계, 임차인의 대항력 가능성, 유사 다세대 거래가격과 예상 수선비를 확인하는 것이 우선입니다. 그 확인이 끝난 뒤에도 실질취득비용이 주변 시세보다 충분히 낮을 때만 가격 메리트가 성립합니다.