서울동부지방법원 2025타경282. 송파동 94-27의 1층 101호 근린시설로, 감정평가상 현재 이용상태는 점포(이자카야 HOKORI)입니다. 소유자는 김경훈·이상옥이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.07.17. 설정된 화서신용협동조합 근저당권 채권최고액 228,000,000원입니다. 이후 2025.04.21. 임의경매개시결정과 2026.01.09. 국의 김경훈 지분 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 과거 권리 중 안양원예농업협동조합 근저당권과 송파구·국의 압류는 이미 말소됐습니다. 말소기준 근저당권은 2025.09.30. 디에스디자산관리대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사를 채권자로 하는 근질권이 설정되어 있습니다. 따라서 등기 흐름 자체보다 실제 입찰 판단에서 더 중요한 것은 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경282 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송파동 94-27 1층101호 · 서울특별시 송파구 백제고분로42길 34 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 1층 101호 점포(이자카야 HOKORI) |
| 소유자 | 김경훈 2분의 1 · 이상옥 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 413,000,000원 / 330,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 211,900,793원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인 | 2016.06.02 |
| 건물 규모 | 지상 1층~지상5층 · 총 1호/7세대 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
현재 말소기준권리는 2023.07.17. 화서신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 228,000,000원이고 채무자는 김경훈입니다. 2025.04.21. 화서신용협동조합이 임의경매를 개시했고, 2026.01.09. 국의 김경훈 지분 압류가 뒤따랐습니다. 이 권리들은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 실제 위험은 여기서 갈린다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정빈 | 101호 | 2025.02.21 | 20,000,000원 / 1,200,000원 | 2026.03.04 접수 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 아님 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 | 승계 아님 |
이정빈은 전입일이 2025.02.21.로 말소기준인 2023.07.17.보다 늦습니다. 따라서 이정빈의 보증금 20,000,000원은 대항력에 의해 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 배당요구는 2026.03.04. 접수되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 330,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,425,600원 |
| 2. 근저당권 · 화서신용협동조합 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 96,974,400원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 228,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 96,974,400원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 별도 미상 점유의 전입일·보증금도 확인되지 않았으므로 실제 입찰 전 보완 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 점유 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 330,400,000원 | 228,000,000원 | 0원 | 96,974,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 264,320,000원 | 228,000,000원 | 0원 | 31,819,520원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 211,456,000원 | 207,695,616원 | 20,304,384원 | 0원 |
실거래 자료가 제시되지 않았으므로 현재 최저가 330,400,000원이 실제 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 80%라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 미상 점유가 남아 있어, 가격 판단보다 먼저 임대차·점유관계를 확정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 101호로 감정평가상 점포(이자카야 HOKORI)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 잠실여자고등학교 북측 인근이며 점포주택·상가·도시형생활주택·빌라가 혼재하고, 인근에 가락시장·석촌호수공원·송리단길 등이 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장이 도보 약 2~3분, 석촌역·송파역이 도보 약 6~7분 거리에 위치합니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 공시지가 9,164,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 1층 101호이며, 사용승인일은 2016.06.02입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 실체 확인. 이정빈 외 별도 ‘점포·주거’ 점유자의 실제 성명·점유개시일·전입일·보증금을 확인해야 합니다.
- 명세서 보완 확인. 전입신고일과 보증금이 미상이므로 대항력 여부를 현재 자료만으로 단정하지 마세요.
- 이정빈 관계. 전입 2025.02.21.은 말소기준 2023.07.17. 이후라 대항력은 없으며, 배당요구는 2026.03.04. 접수됐습니다.
- 근저당권 이전 확인. 화서신용협동조합의 근저당권은 2025.09.30. 디에스디자산관리대부주식회사로 이전되고 근질권도 설정되어 있으므로 최신 등기부를 다시 대조하세요.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 유찰률만으로 저가매수 여부를 판단할 수 없습니다.
- 현장 이용상태 확인. 감정평가상 점포 이용과 명세서상 별도 ‘주거’ 기재가 함께 존재하므로 현장 내부 이용상태와 임대차계약을 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만 점유는 아직 닫히지 않았다”
이 사건의 말소기준은 2023.07.17. 화서신용협동조합 근저당권이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 이정빈도 2025.02.21. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 여기까지는 비교적 명확합니다.
그러나 별도로 기재된 ‘점포·주거’ 점유는 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 배당표상 인수액 0원과 명세서상 인수권리 해당사항 없음만 보고 매수인 부담이 확정적으로 0원이라고 단정해서는 안 됩니다. 현재 최저가는 330,400,000원이지만 실거래 비교자료도 없으므로 가격 매력도 역시 별도로 검증해야 합니다. 이 물건은 등기권리는 비교적 명확, 점유관계는 추가 확인 필요가 핵심 결론입니다.
