서울동부지방법원 2025타경312. 송파구 문정동 ‘파트너스2’ 제1층 제108호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설입니다. 감정가는 980,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 784,000,000원입니다. 말소기준은 2021.02.04 설정된 하나은행 근저당권 540,000,000원이고, 같은 은행이 그 뒤 180,000,000원과 120,000,000원의 근저당을 추가 설정했습니다. 이후 소유권이전청구권 가등기, 경매개시결정, 가압류 3건, 국세 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 분석돼 매각으로 소멸합니다.
권리 자체만 보면 현재 자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 ‘인수 0원’과 ‘확인할 것이 없다’는 뜻은 다릅니다. 2025.02.13 김재철 명의의 소유권이전청구권 가등기는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하지만, 별도 주의사항에 가등기 종류 확인 필요가 명시돼 있습니다. 또한 정현숙이 2025.02.18 108호에 전입했고 사용은 ‘주거’로 조사됐지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경312 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 651-15 파트너스2 1층108호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층, 지상12층 · 제1층 제108호 · 사용승인일 2015-11-17 |
| 소유자 | 이현진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 980,000,000원 / 784,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구금액 | 461,811,609원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 살아 있는 권리 가운데 기준점은 을구 5번 하나은행 근저당권입니다. 2021.02.04 설정됐고 채권최고액은 540,000,000원입니다. 이후 하나은행의 추가 근저당 2건, 김재철의 소유권이전청구권 가등기, 경매개시결정, 중소기업은행·서울보증보험·신한카드의 가압류, 국의 압류는 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정현숙 | 108호 | 주거 | 2025.02.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차·점유 조사 대상은 정현숙 1명입니다. 전입일은 2025.02.18로 말소기준일 2021.02.04보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 784,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,240,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 (을구 5번) | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 (을구 6번) | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 (을구 7번) | 120,000,000원 | 53,760,000원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 17,743,578원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 8,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드주식회사 | 45,085,655원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 784,000,000원을 가정하면 채권자 총 청구액 910,829,233원 중 773,760,000원이 배당되고 137,069,233원이 미배당으로 남습니다. 을구 7번 하나은행 근저당부터 미배당이 발생하며 뒤의 가압류 3건은 배당액이 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수 0원은 유지, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 감정가 80%) | 784,000,000원 | 773,760,000원 | 137,069,233원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 627,200,000원 | 618,528,000원 | 292,301,233원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 501,760,000원 | 494,342,400원 | 416,486,833원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자 미배당은 137,069,233원에서 292,301,233원, 416,486,833원으로 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 신청채권자 청구금액은 461,811,609원이고, 세 시나리오 모두 신청채권자 만족 여부는 충족으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울동부지방법원 동측 인근이며 근린생활시설·업무시설·공공기관 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 문정역(지하철 8호선)과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 지하4층·지상12층 철근콘크리트구조 건물의 1층 108호이며 사용승인일은 2015-11-17입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 시스템 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 왕복 4차선, 남동측 왕복 3차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 도시개발구역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 13,180,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 2025.02.13 김재철 소유권이전청구권 가등기는 말소기준 이후라 소멸 분석이지만, 종류 확인 필요가 별도 기재돼 있습니다.
- 정현숙 점유 확인. 전입은 2025.02.18로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
- 이용상태 확인. 공부상 제2종근린생활시설인데 점유 조사상 사용은 주거입니다. 실제 내부 이용상태를 확인해야 합니다.
- 가격 독립 검증. 현재 최저가는 감정가의 80%지만 실거래 시세 자료가 없어 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다.
- 세금·배당 원본 대조. 국의 압류가 존재하며 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 확인 포인트가 남는 근린시설
이 사건의 핵심은 인수금액보다 확인 절차입니다. 말소기준권리 이후 설정된 하나은행 추가 근저당, 김재철의 가등기, 가압류 3건, 국세 압류는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 정현숙도 말소기준 이후 전입해 대항력은 없습니다. 이 점만 보면 권리 구조는 비교적 정리돼 있습니다.
다만 가등기 종류 확인이 남아 있고, 정현숙의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으며, 공부상 제2종근린생활시설과 조사상 주거 사용 사이에도 차이가 있습니다. 더구나 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 784,000,000원이 시장가격 대비 유리한지는 판단할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 가등기·점유·용도는 원본 확인. 이 세 가지가 서울동부지방법원 2025타경312의 핵심입니다.
