147,822,000원
의정부지방법원 2025타경3460. 경기도 가평군 가평읍 읍내리 372-2의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 주택이고 토지는 263.0㎡, 지목은 대입니다. 소유권은 허문행·허철이 각각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
권리관계의 핵심은 2014.12.02. 설정된 가평군농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 정철희 명의 근저당권 60,000,000원과 70,000,000원, 2025.09.17. 임의경매개시결정, 2026.03.04. 가평군 압류는 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3460 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 읍내리 372-2 · 경기도 가평군 가평읍 가평천길 11-6 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 263.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 건물 | 세멘브럭조 세멘기와지붕 단층 · 위생 및 급배수시설 · 난방설비 |
| 소유자 | 허문행 2분의 1 · 허철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 301,676,600원 / 147,822,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 52,446,027원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
1998.09.01. 농업협동조합중앙회 근저당권 78,000,000원은 2014.12.02. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 가평군농업협동조합 근저당권 130,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 이후의 정철희 근저당권 두 건과 현 경매개시결정, 가평군 압류는 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 인수액은 없습니다.
② 임차인 — 1명, 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허유행 | 2017.11.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 허유행의 전입일 2017.11.13.은 말소기준일 2014.12.02.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 현재 배당 계산에서는 매수인 승계액이 0원으로 반영돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,822,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,869,508원 |
| 1. 근저당 · 가평군농업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 근저당 · 정철희 | 60,000,000원 | 14,952,492원 |
| 3. 근저당 · 정철희 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 260,000,000원 가운데 현재 회차 예상 배당액은 144,952,492원, 미배당은 115,047,508원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 147,822,000원 | 144,952,492원 | 115,047,508원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 103,475,400원 | 101,226,744원 | 158,773,256원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 72,432,780원 | 70,728,990원 | 189,271,010원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권 청구금액은 52,446,027원인데 예상 배당은 14,952,492원으로 전액 충족되지 않습니다. 3회 또는 4회 유찰 구간에서는 신청채권자 예상 배당액이 0원으로 계산됩니다. 이 배당 부족은 채권자 측 문제이며, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가평읍 행정복지센터 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·소규모점포가 밀집된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 경춘선 가평역이 위치합니다.
- 건물. 세멘브럭조 세멘기와지붕 단층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 263.0㎡의 대지이며 평지·사다리형·소로각지, 토지이용상황은 단독입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 자연보전권역·가축사육제한구역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 449,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물이 포함되므로 현장에서 제시외 부분의 위치와 상태를 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 허유행의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 주택으로 이용 중인 물건이므로 실제 점유자와 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역과 자연보전권역 등 토지이용계획 제한을 확인하고 향후 이용계획과 맞는지 검토해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권 미배당이 115,047,508원 발생합니다. 이는 매수인 인수액과는 구별해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현장 확인이 중요한 주택·토지
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2014.12.02. 가평군농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 현존 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 허유행도 2017.11.13. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체는 아파트처럼 표준화된 상품이 아닙니다. 기타 + 토지로 분류되고 실제로는 주택으로 이용 중이며, 토지 263.0㎡와 단층 건물, 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 감정가 301,676,600원에서 두 차례 유찰돼 147,822,000원까지 내려왔다는 숫자만 볼 것이 아니라, 토지·건물 상태와 일괄매각 범위를 현장에서 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 핵심입니다. 권리는 소멸형·인수 0원, 승부처는 물건 자체의 상태와 가격입니다.
