인천지방법원 2024타경8821. 주안동 아이존쇼핑몰 에이동 6층601호를 포함한 일괄매각 물건으로, 감정평가 이용상태는 영화관, 매표소 및 매점, 청소년게임제공업소, 소매점, 상영관과 영사실 등입니다. 철근콘크리트조 및 철골조 슬라브지붕 지하2층·지상10층 건물의 6층부터 10층 부분에 해당합니다.
등기부상 핵심은 2019.10.31 설정된 주식회사국민은행 근저당권 16,800,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 임의경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 2005년 씨제이씨지브이주식회사 전세권 3,900,000,000원과 2017년 국민은행 근저당 4,380,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경8821 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 염창로 58, 에이동 6층601호 (주안동,아이존쇼핑몰) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 영화관·매표소 및 매점·청소년게임제공업소·소매점·상영관·영사실 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 및 철골조 슬라브지붕 · 지하2층 지상10층 · 6층부터 10층 부분 |
| 소유자 | 봉선준 · 지분 100분의 20 및 100분의 80 |
| 감정가 / 최저가 | 19,201,000,000원 / 6,585,943,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 15,728,523,311원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.31 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 16,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리구조만 놓고 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 0원으로 정리됩니다. 2019.10.31 국민은행 근저당이 말소기준이고, 2024.06.21 임의경매개시결정, 2024.10.30 근로복지공단 가압류, 2025.02.12 미추홀구 압류, 2025.03.20 부천시의 봉선준 지분 압류, 2025.04.01 국민건강보험공단 압류는 모두 그 이후 권리입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에이앤드에이엔터테인먼트 | 2020.09.01 | 20,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 주식회사 에이앤드에이엔터테인먼트의 전입일은 2020.09.01로 말소기준권리 2019.10.31보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 20,000,000원이며 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 대항력이 없어 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 6,585,943,000원으로, 제공된 회차 기준 3회 유찰·감정가 34%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 4,610,160,100원 (감정가 24%), 5회 유찰 시 3,227,112,070원(감정가 17%)입니다.
하지만 이 물건에는 가격을 직접 대조할 동일 물건 실거래 비교치가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다. 특히 이용상태가 영화관·매표소·매점·게임장·상영관·영사실 등으로 특수하고, 건물이 6층부터 10층에 걸친 운영형 시설이라는 점에서 일반 상가와 동일한 환금성을 전제하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,585,943,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.0% 추정) | - | 68,259,430원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 16,800,000,000원 | 6,517,683,570원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 근로복지공단 | 92,631,370원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 미배당은 10,374,947,800원입니다. 신청채권자 국민은행의 청구액은 15,728,523,311원이며, 현재 회차 예상배당 6,517,683,570원으로 전액 만족되지 않는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 제공된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주안역 북동측 인근의 상업지대로, 근린생활시설·판매시설·위락시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 주변에 버스정류장과 국철1호선 및 인천지하철2호선 주안역이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 영화관, 매표소 및 매점, 청소년게임제공업소, 소매점, 영화관 1-4관·5-9관, 영사실 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·중앙냉난방·천정형냉난방·승강기·에스컬레이터·스프링클러·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 서측·북측·동측으로 폭 약 14-15m 도로, 남측으로 폭 약 6m 도로가 소재합니다.
- 규제. 일반상업지역·주안역지구 지구단위계획구역이며 철도보호지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 지목 대, 상업용, 평지·사다리형·중로각지이며 토지면적은 4,020.0㎡, 공시지가는 3,842,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표의 공부와의 차이는 없음으로 기재돼 있으나, 목록1~4의 호실 분리와 토지대장 대지권등록부 반영 여부는 별도로 재확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 최저가를 곧바로 시세로 보지 않기. 3회 유찰·감정가 34%라는 낙폭은 확인되지만 실거래 비교치가 없어 저가 여부는 별도 검증이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록1~8의 대기실·매표소·매점·오락실·소매점·상영관·영사실 이용상태와 실제 인도 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 설비 제외 확인. 영화관 운영용 설비·동산·기계장치 등은 평가에 포함하지 않았으므로 낙찰 후 별도 확보 또는 투자 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 에스컬레이터 상태 확인. 목록1 소재 에스컬레이터 일부는 운행정지 상태로 폐쇄돼 있습니다.
- 호실 분리·대지권 자료 대조. 목록1~4는 601~604호로 분리됐으나 평가기준시점 토지대장 대지권등록부에는 6층1호 1개호로 기재돼 있었습니다.
- 임차관계 확인. 실제 임차인 1명의 대항력은 없지만 확정일자·배당요구 여부와 현 점유 상태는 매각물건명세서 및 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 압류·당해세 확인. 미추홀구·부천시·국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세와 배당순위가 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 운영형 자산의 환금성 검증. 영화관 중심의 특수용도인 만큼 일반 상가와 다른 매수층·임대수요·운영비 구조를 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 자산은 단순하지 않다
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.10.31 국민은행 근저당이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 2020.09.01 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단은 훨씬 보수적이어야 합니다. 감정가 19,201,000,000원에서 3회 유찰돼 6,585,943,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 영화관·매표소·매점·게임장·영사실 등이 결합된 특수 상업시설입니다. 실거래 비교치가 없고 영화관 운영설비도 평가에서 빠져 있으며, 에스컬레이터 일부 운행정지와 호실 분리 관련 확인사항도 있습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 메리트는 미확정, 현장·운영·환금성 실사가 핵심”입니다.
