240,580,000원
의정부지방법원 2025타경70286. 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 1층 알01-0009호 근린시설입니다. 현재 소유자는 김지협이며, 2024년 7월 23일 매매를 원인으로 거래가액 868,963,200원에 취득했습니다. 이틀 뒤인 2024년 7월 25일 등촌동새마을금고가 채권최고액 1,488,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 농협은행·제이비우리캐피탈·중소기업은행·소상공인시장진흥공단의 가압류와 국세 압류, 임의경매개시결정이 잇달아 등기됐습니다. 모두 말소기준일인 2024년 7월 25일보다 뒤에 들어온 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 선순위 임차인이나 매수인이 승계할 등기상 권리는 확인되지 않아, 후순위 채권자에게 거액의 미배당이 발생하더라도 그 부족액이 낙찰자에게 넘어가지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경70286 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산지금로 202, 1층 알01-0009호 (다산동, 현대테라타워디아이엠씨) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 조사 시 공실 |
| 건물 | 2022년 5월 사용승인 · 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 · 10층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 김지협 (2024.07.23. 매매, 거래가액 868,963,200원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,002,000,000원 / 240,580,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 등촌동새마을금고 / 1,288,307,941원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가 조사에서는 현재 공실 상태로 조사됐고 임대관계는 미상으로 기재됐습니다. 따라서 자료상 임차보증금 인수액은 0원이지만, 실제 입찰 전에는 현장 점유자와 임대차 여부를 다시 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰이 말해 주는 것
감정가는 1,002,000,000원이지만 현재 최저매각가는 240,580,000원으로, 감정가의 24.01% 수준입니다. 가격이 크게 낮아졌다는 사실은 분명하지만, 본건은 주거용이 아니라 공실 근린시설입니다. 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 없어 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 240,580,000원 | 236,411,880원 | 2,252,302,302원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 168,406,000원 | 165,248,316원 | 2,323,465,866원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 117,884,199원 | 115,433,820원 | 2,373,280,362원 | 0원 |
유찰이 추가되면 신청채권자 등촌동새마을금고의 예상배당액은 236,411,880원에서 165,248,316원, 115,433,820원으로 감소하고 전체 미배당액은 더 커집니다. 그러나 근저당과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하므로, 유찰 회차가 늘어도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 이 사건의 위험은 채권 부족액이 아니라 공실 상가의 적정 가격과 환금성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,168,120원 |
| 1. 근저당 · 등촌동새마을금고 | 1,488,000,000원 | 236,411,880원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 17,606,472원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 47,987,166원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 43,970,587원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 22,273,619원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 858,698,212원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,178,126원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,488,714,182원 중 예상배당은 236,411,880원이며, 예상 미배당액은 2,252,302,302원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산한강초등학교 남측 인근이며, 택지개발지구 내 아파트를 기반으로 근린상가, 지식산업센터, 학교와 관공서가 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 현황. 조사 시점 현재 공실 상태로 조사됐으며, 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 2022년 5월 사용승인된 10층 건물의 1층 근린시설로, 급배수·위생·승강기· 에스컬레이터·화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 주변이 포장도로와 접하고, 토지는 평탄한 사다리형으로 공장인 지식산업센터와 지원시설 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·남양주 다산지금 공공주택지구 지구단위계획구역이며, 공시지가는 4,597,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물로 조사되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 원인 확인. 조사 시 공실입니다. 단순 미임대인지, 동선·가시성·업종 제한·관리비 등 구조적 원인이 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 실제 점유 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서와 현장 점유 상태를 매각기일 전 다시 대조해야 합니다.
- 공동담보 진행 확인. 근저당 공동담보인 알01-0086호의 경매·배당 진행 상황과 등촌동새마을금고의 실제 잔존채권을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공실 기간이 길었다면 관리비 체납 가능성이 있습니다. 관리단과 관리사무소를 통해 전유·공용부분 체납액을 구분해 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 예상 임대료와 공실 기간, 부가가치세·취득비용·관리비를 함께 반영해 현재 최저가 240,580,000원의 수익성을 검증해야 합니다.
- 압류 원문 확인. 반포세무서장과 분당세무서장의 압류가 있으므로 당해세와 배당 순위가 예상배당에 미치는 영향을 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 공고를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 공실은 보수적으로
이 물건은 말소기준 이후의 권리가 모두 소멸하고 확인된 임차인도 없어, 매수인 인수액 0원이라는 점이 가장 분명한 장점입니다. 채권자에게 2,252,302,302원의 미배당이 남더라도 그 부족액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
그러나 감정가 1,002,000,000원에서 4회 유찰돼 240,580,000원까지 내려온 사실은 할인 매력인 동시에 시장 수요가 약했다는 경고입니다. 특히 조사 시 공실인 근린시설이고 실거래 비교값도 없어, 현재 최저가가 적정 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 권리는 소멸형으로 단순하지만, 가격 판단은 임대수요와 공실 원인을 확인한 뒤 내려야 하는 물건입니다.