서울동부지방법원 2025타경51332. 성동구 성수동1가 더스페이스타워 9층 910호입니다. 공부상 용도는 지식산업센터(공장)이고, 감정평가 당시에는 (주)키다스엔터테인먼트의 사무실로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 현재 소유자는 체스터화이트주식회사이며, 2022.02.25. 거래가 1,425,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의 채권최고액 1,368,000,000원의 근저당이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2023.10.26. 주식회사비즈마켓의 가압류 62,843,206원, 2025.04.18. 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정, 2026.04.14. 서울특별시성동구의 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부에 남았던 2020년 신탁과 과거 중소기업은행·이귀숙 근저당은 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51332 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 성수동1가 656-882 더스페이스타워 9층 910호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 지식산업센터(공장) · 감정평가 당시 사무실 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 건물 내 9층 910호 |
| 소유자 | 체스터화이트주식회사 (2022.02.25. 소유권이전 · 거래가 1,425,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,326,000,000원 / 1,060,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 1,181,117,096원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심 기준은 2022.02.25. 농협은행주식회사 근저당입니다. 채권최고액은 1,368,000,000원이며 채무자는 체스터화이트주식회사입니다. 그 뒤의 주식회사비즈마켓 가압류, 임의경매개시결정, 서울특별시성동구 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 점유·임차인 — 1건은 대항력 없음, 1건은 판정 미상
| 점유자 | 점유 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)키다스엔터테인먼트 | 910호 · 사무실 이용 탐문 | 2025.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 명시 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 명시 없음* |
(주)키다스엔터테인먼트의 전입신고일은 2025.03.06.으로 말소기준일 2022.02.25.보다 뒤이므로 이 기록만 놓고 보면 대항력이 없습니다. 반면 ‘점포’로 기재된 점유 관련 기록은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 有라고도, 無라고도 단정할 수 없는 상태입니다. 따라서 이 건은 ‘대항력 있는 임차인이 확정된 사건’이 아니라 대항력 가능·미상 점유가 남은 사건으로 보는 것이 정확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,060,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 13,008,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,368,000,000원 | 1,047,792,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사비즈마켓 | 62,843,206원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 1,060,800,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 1,430,843,206원, 총 배당액은 1,047,792,000원, 미배당은 383,051,206원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 배당 부족이 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,060,800,000원 | 1,047,792,000원 | 383,051,206원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 848,640,000원 | 837,753,600원 | 593,089,606원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 678,912,000원 | 669,722,880원 | 761,120,326원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자 농협은행의 청구액 1,181,117,096원이 전부 충족되지 않고, 배당 계산상 1,047,792,000원이 배당됩니다. 다음 회차로 내려갈수록 매각대금 자체가 줄기 때문에 채권 미배당은 커집니다. 다만 이 미배당은 곧바로 매수인의 인수액을 뜻하는 것이 아니며, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 지식산업센터(공장)이고, 감정평가 당시에는 (주)키다스엔터테인먼트의 사무실로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 서울특별시 성동구 성수동1가 소재 뚝섬역 북측 인근이며, 주위에 아파트·지식산업센터·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리 지하철 2호선 뚝섬역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 9층 910호이며, 위생·급배수·소화전·지하주차장·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 공장용지로 이용되고 북측 약 30m, 동측 약 6m, 서측 약 5m 도로가 소재합니다. 공시지가는 10,830,000원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 우선 확인. ‘점포’ 기록은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 끝나지 않았습니다. 명세서상 인수권리 없음과 별개로 점유관계 원본을 재확인해야 합니다.
- (주)키다스엔터테인먼트 점유. 전입신고일 2025.03.06.은 말소기준일 2022.02.25. 뒤이므로 대항력 없음으로 분석되지만, 현재 실제 점유 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 보증금·확정일자. 점유 관련 기록의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 부분은 배당·명도 판단 전에 보완 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 지식산업센터(공장), 감정 당시 사무실 이용 상태입니다. 입찰 목적과 실제 사용계획이 공부상 용도·규제와 맞는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 1회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 현재 최저가 1,060,800,000원의 적정성을 별도 시세 자료로 검증해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 농협은행과 비즈마켓에 미배당이 발생하더라도 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 미상 점유의 대항력 여부는 별도 확인 사항입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유 확인이 끝난 것은 아니다”
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.02.25. 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·경매개시·압류는 매각으로 소멸합니다. 명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수는 0원입니다.
다만 임차·점유 조사에서는 결론을 한 단계 보수적으로 잡아야 합니다. (주)키다스엔터테인먼트는 2025.03.06. 전입으로 대항력이 없지만, 별도의 ‘점포’ 기록은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 이 사건을 ‘임차인 리스크가 완전히 없는 물건’이라고 단정하면 안 됩니다. 또한 현재 최저가가 감정가의 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 근거도 없습니다. 등기 권리는 정리형, 승부처는 미상 점유 확인과 가격 검증. 이 두 가지를 끝낸 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
