인천지방법원 2024타경557729. 구월테크노밸리 C동 6층 604호로, 감정평가상 지식산업센터로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 491,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 240,590,000원까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2018.04.27. 설정된 중소기업은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이 근저당권은 말소기준권리이고 경매개시결정도 그 뒤에 들어왔기 때문에 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기권리보다 점유관계입니다. 조사된 김현승은 2019.04.11., 원정부산 주식회사·김진규는 2021.04.20. 전입해 모두 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 그러나 별도로 기재된 원정부산은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 “대항력 있음”이라고 단정할 수도 없지만, 반대로 “인수 없음”이라고 완전히 확정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경557729 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 선수촌공원로 5, 씨동 6층604호 (구월동, 구월테크노밸리) |
| 이용상태 | 지식산업센터로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 6층 604호 외 1개호 · 사용승인일 2018.02.14 |
| 소유자 | 원정건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 491,000,000원 / 240,590,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2018.04.27. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고 채무자는 원정건설주식회사입니다. 이후 2024.09.02. 중소기업은행의 임의경매개시결정이 들어왔으며 이 역시 매각으로 소멸합니다. 등기부상 후순위 가압류나 압류는 확인되지 않습니다.
| 점유·임차인 | 사용 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현승 | 지식산업센터 내 사무실 · 구월테크노밸리C동 604호 | 2019.04.11 | 10,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 원정부산 주식회사, 김진규 | 지식산업센터 내 사무실 · 구월테크노밸리 씨동 604호,605호 | 2021.04.20 | 5,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 원정부산 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 근거는 없다
현재 최저매각가는 240,590,000원으로 감정가 491,000,000원의 49%입니다. 두 번 유찰돼 표면적인 할인폭은 큽니다. 그러나 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래 자료가 없어, 이 최저가를 실제 시장가격과 직접 비교할 근거는 없습니다. 따라서 “감정가보다 많이 내려왔다”와 “시세보다 싸다”는 같은 말이 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 240,590,000원 | 236,421,740원 | 123,578,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 168,413,000원 | 165,255,218원 | 194,744,782원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 117,889,099원 | 115,438,652원 | 244,561,348원 | 0원 |
배당 시뮬레이션에서는 각 회차의 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이는 확인된 권리와 배당항목을 기준으로 한 계산이고, 전입일·보증금이 미상인 원정부산의 법적 지위가 확정된 것은 아닙니다. 가격을 판단할 때는 이 미상 점유관계와 604호·605호의 구조변경 상태까지 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,168,260원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 236,421,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 중소기업은행 채권최고액 360,000,000원 중 236,421,740원이 배당되고 123,578,260원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 지식산업센터로 이용 중입니다. 주변 역시 지식산업센터와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천성리중학교 남측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서측 근거리에 인천1호선 인천터미널역이 있으며 인근 노선버스 정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 20m, 동측 약 25m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지거래계약에관한허가구역도 포함돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,001.7㎡, 공시지가 3,881,000원/㎡, 지목은 대이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 2018.02.14. 사용승인된 철근콘크리트조 10층 건물로 기본적인 위생·급배수·승강기·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 원정부산의 점유관계 확인. 전입신고일·보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 원본, 전입세대·사업자 점유관계를 대조해야 합니다.
- 604호·605호 구조 확인. 604호 출입문을 통해 605호에 들어가고 605호 출입문이 폐쇄된 상태가 실제 현황과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에 일괄매각으로 기재돼 있으므로 각 목록의 전유부분과 이용관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 동일 지식산업센터 또는 인근 비교사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수를 구분. 현재 회차에서 중소기업은행 미배당은 123,578,260원이지만 이것이 곧 매수인이 떠안는 금액을 뜻하는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 점유와 현황
이 물건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2018.04.27. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정도 소멸합니다. 확인된 김현승, 원정부산 주식회사·김진규 역시 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 하지만 원정부산의 별도 주거 점유는 전입일·보증금이 미상이고, 604호와 605호 사이에는 임의적 구조변경 정황이 있습니다.
감정가 491,000,000원에서 두 번 유찰돼 240,590,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띕니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없는 상태에서는 이를 곧바로 ‘저가 매수 기회’라고 평가할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 미상 점유와 구조변경은 아직 확인해야 할 영역입니다. 이 사건은 가격보다 먼저 점유관계와 실제 이용상태를 확정한 뒤 접근해야 하는 지식산업센터 경매입니다.