권리는 소멸형이지만, 4회 유찰된 공실 근린시설 — 가격보다 환금성 확인이 먼저다

의정부지방법원 2025타경70286. 다산동 현대테라타워디아이엠씨 1층 알01-0086호 근린시설입니다. 소유자 김지협은 2024년 7월 23일 매매를 원인으로 거래가액 959,976,000원에 취득했고, 2024년 7월 25일 등촌동새마을금고 앞으로 채권최고액 1,488,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 가압류·압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

등기상 후순위 채권은 많지만, 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 구분해야 합니다. 현재 최저가 254,746,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 250,379,556원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 후순위 채권자는 배당받지 못합니다. 그러나 이 미배당 채권이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2022년과 2023년의 한국자산신탁·코리아신탁 관련 등기는 신탁재산의 귀속과 신탁등기 말소를 거쳐 정리됐고, 2024년 7월 25일 김지협 명의의 소유권이전과 등촌동새마을금고 근저당권 설정이 이어졌습니다. 이후 현대카드·제이비우리캐피탈·중소기업은행· 소상공인시장진흥공단의 가압류, 국세 압류와 임의경매개시결정이 등기됐으나 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.

② 가격 판단 — 감정가 24%만으로 ‘저가’라 할 수 없다

현재 최저매각가는 254,746,000원으로 감정가 1,061,000,000원의 24% 수준입니다. 그러나 동일하거나 유사한 근린시설의 최근 실거래 비교가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 특히 이 물건은 이미 4회 유찰됐고 감정평가 당시 공실이므로, 시장이 요구하는 할인에는 임대수익 불확실성과 환금성 부담이 반영됐을 가능성을 함께 봐야 합니다.

유찰이 이어질수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 권리비용은 고정적으로 낮지만, 가격 경쟁력은 별도의 실거래·임대료·공실 지속 여부를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 254,746,000원 가정)

전체 채권액 2,482,621,396원 중 채권자 예상배당은 250,379,556원이며, 예상 미배당은 2,232,241,840원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 근저당권에는 공동담보 기재가 있어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 다산한강초등학교 남측 인근의 택지개발지구 내 신도시로, 아파트를 기반으로 한 근린상가·지식산업센터·학교·관공서 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 2022년 5월 사용승인된 10층 건물로, 급배수·위생·승강기·에스컬레이터·화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 부지는 동측·북측·서측·남측 포장도로와 접하며, 토지 특성은 평지·세로장방·광대소각입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·남양주 다산지금 공공주택지구의 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 공장설립 제한·승인 관련 지역 등이 포함됩니다.
• 토지. 토지면적은 30,117.7㎡이고 공시지가는 4,597,000원/㎡이며, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
• 현황. 감정평가 당시 공실로 조사됐고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 대조. 감정가 대비 24%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 근린시설의 최근 실거래를 확인하세요.
• 임대수익 확인. 공실 상태와 임대관계가 함께 확인돼야 하므로 실제 임대 가능 금액과 공실 지속 여부를 점검하세요.
• 점유 재조사. 감정평가 이후 점유나 임대차가 변경됐는지 현장과 매각서류를 통해 다시 확인하세요.
• 공동담보 확인. 등촌동새마을금고 근저당권에는 현대테라타워디아이엠씨 제1층 알01-0009호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 배당 변동 가능성을 확인하세요.
• 세금 배당 확인. 반포세무서장·분당세무서장 명의의 압류가 있으므로 교부청구와 조세 배당 순위를 매각기일별 서류에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 검증되지 않았다

이 물건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2024년 7월 25일 등촌동새마을금고 근저당이 말소기준이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 신고 없이 감정평가 당시 공실로 조사됐고, 예상배당표와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 1,061,000,000원에서 4회 유찰돼 254,746,000원까지 내려왔다는 사실은 시장의 강한 경계 신호이기도 합니다. 실거래 비교가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 저가 매수라고 결론내리기보다, 공실 근린시설의 임대 가능성과 환금성을 먼저 검증해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 수익성은 보류. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 그 가격을 뒷받침할 실제 임대수요와 시장가입니다.