304,000,000원
서울동부지방법원 2025타경51426. 군자동 라임클래식1차 1층 101호 근린시설입니다. 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점), 감정평가 당시 현황은 카페(AVEC coffee)로 관찰됐습니다. 출입문에는 영업종료안내문이 부착되어 있었고 폐문부재 상태였습니다. 현재 소유자는 박정애·안일정으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리의 기준점은 2020.04.09 설정된 영광군수산업협동조합의 채권최고액 352,800,000원 근저당권입니다. 이 권리 이후 등기된 강현지·박범근·이재성·김지윤의 가압류, 서울특별시·국·광진구의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 2025.11.05 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 등기도 함께 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51426 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 군자동 353 라임클래식1차 1층 101호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 광진구 동일로34길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) · 현황 카페(AVEC coffee) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 박정애 2분의 1 · 안일정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 304,000,000원 (1회 유찰 · 80%) |
| 청구액 | 352,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.04.09 근저당
등기상 핵심은 단순합니다. 2020.04.09 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2025.03.20 김영식 지분에 대한 강제경매개시결정은 2025.04.03 각하되어 2025.04.22 말소됐고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.05.22 등기되었습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 80%
감정가는 380,000,000원, 현재 최저매각가는 304,000,000원입니다. 한 차례 유찰되어 감정가의 80% 구간에 들어와 있습니다. 현재 배당계산에서 매수인 인수액은 0원이므로 권리분석상 실질취득은 304,000,000원으로 계산됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 304,000,000원 | 298,944,000원 | 988,486,684원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 243,200,000원 | 238,995,200원 | 1,048,435,484원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 194,560,000원 | 191,036,160원 | 1,096,394,524원 |
회차가 내려갈수록 매수인의 낙찰가격은 낮아지지만 채권자 미배당은 커집니다. 그렇다고 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이 물건은 1층 근린시설이고, 감정 당시 카페는 영업종료안내문이 부착된 상태였으므로 실제 영업·점유·임대 가능성을 가격과 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 304,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,056,000원 |
| 1. 근저당 · 영광군수산업협동조합 | 352,800,000원 | 298,944,000원 |
| 2. 가압류 · 강현지 | 230,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박범근 | 185,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이재성 | 369,630,684원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김지윤 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,056,000원을 제외한 298,944,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 후순위 가압류에는 배당이 남지 않습니다. 전체 채권액 1,287,430,684원 대비 총 미배당은 988,486,684원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종대학교 서측 인근이며, 주변에는 단독 및 다세대주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 어린이대공원역(7호선)이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 제1종근린생활시설(소매점), 감정 당시 카페(AVEC coffee)로 관찰됐으나 출입문에 영업종료안내문이 부착되어 있고 폐문부재 상태였습니다.
- 도로. 토지는 부정형이며 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이고, 북측·동측·서측으로 각각 세로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등 제한사항이 확인됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 카페 영업종료안내문과 폐문부재 상태이므로 실제 점유자가 누구인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 확인. 확인된 임차인 내역과 별개로 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 사업자등록·임대차계약·보증금 존재 여부를 대조해야 합니다.
- 세금압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당순위와 금액을 다시 계산해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2020.04.09 근저당권은 2025.11.05 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 최신 등기 상태를 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 80%인 304,000,000원입니다. 할인율 자체만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 1층 근린시설의 실제 이용·점유·영업 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 점유 확인 전까지는 보수적으로”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2020.04.09 근저당권을 기준으로 이후 가압류·압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 물건 자체는 주거용 아파트가 아니라 1층 근린시설이고, 감정 당시 카페에는 영업종료안내문이 붙어 있었으며 임대관계가 미상입니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건도 존재합니다.
현재 최저가는 감정가 380,000,000원에서 한 차례 유찰된 304,000,000원입니다. 권리상 실질취득도 계산상 304,000,000원이지만, 80%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 등기부보다 현장에 있습니다. 말소기준 이후 권리는 소멸형, 점유·임대차·세금은 확인형. 이 세 가지를 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 안전합니다.
