서울동부지방법원 2025타경51488. 문정동 송파한화오벨리스크 13층 비-1321호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사울진복으로 2019.07.01. 거래가 185,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 곽민지 명의의 보증금 200,000,000원 임차권. 둘째, 대지권 목적 토지에 별도로 존재하며 매각물건명세서가 명시적으로 매수인 인수라고 밝힌 구분지상권입니다.
등기상 곽민지의 임대차계약일자는 2023.03.11., 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2023.03.31.이며, 2024.05.01. 임차권등기가 접수됐습니다. 자동 임차인 자료에서는 대항력 판정이 확정되지 않았으므로 이를 단순히 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 다만 이후 승계인 주택도시보증공사가 2026.07.08. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금채권 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 한해서는 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 실질 금전 인수액을 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51488 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 13층 비-1321호 · 도로명 서울특별시 송파구 충민로 5 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 제13층 제비-1321호 26.82㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상15층 · 사용승인일 2013.05.15. |
| 소유자 | 주식회사울진복 (2019.07.01. 소유권이전 · 거래가 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 보증금은 확약으로 해소, 토지 권리는 남는다
* 확약이 없었다면 등기부상 임차보증금 200,000,000원이 인수 검토 대상입니다. 본 리포트는 2026.07.08. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영해 해당 임차인에 관한 실질 금전 인수액을 0원으로 계산합니다. 토지 구분지상권 인수는 별개의 비금전 권리부담입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 곽민지 제13층 제비1321호 26.82㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 대항력 가능·미상 등기상 주민등록·점유 2023.03.31. | 우선변제권 주장 승계인 주택도시보증공사 | HUG 승계실질 인수 0원* 대항력 포기 · 임차권등기 말소 동의 |
실제 임차인은 곽민지 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 곽민지 임차보증금 반환채권의 승계인으로 기재돼 있으므로 보증금을 다시 합산하지 않습니다. 확약 역시 이 임차관계에만 적용됩니다. 이 사건에서 별도의 다른 임차인은 제시되어 있지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 205,000,000원이고 신건입니다. 확약을 반영한 현재 회차 실질취득액도 205,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 이 205,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,330,000원 |
현재 회차 205,000,000원 가정에서는 신청채권자 청구 200,000,000원이 전액 배당되고 1,330,000원이 소유자에게 남는 구조입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다. 확약 반영 후 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 확약 대상 보증금은 승계하지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 205,000,000원 | 200,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 164,000,000원 | 160,904,000원 | 39,096,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 71,436,800원 | 0원 |
유찰되면 주택도시보증공사에 돌아가는 배당액은 줄고 미배당액이 커집니다. 그러나 제출된 확약은 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 내용이므로, 표의 미배당액을 그대로 매수인이 인수하는 구조로 보지 않습니다. 다만 이 확약으로 없어지는 것은 곽민지 관련 임차권의 인수 위험이며, 토지 구분지상권은 별도로 남습니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가서상 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 지하4층·지상15층이고 해당 호는 13층입니다.
- 입지. 서울특별시 송파구 문정동 서울동부지방법원 남측에 위치하며, 주위는 아파트단지·판매시설·업무시설·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 주변에 장지역과 노선버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 수준입니다.
- 토지. 장방형 토지로 공부상 업무시설(오피스텔) 및 판매시설 건물 부지로 이용 중이며, 북서측·남서측·남동측으로 차량통행 가능한 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·유통상업지역·제1종지구단위계획구역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 10,770,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 감정평가 자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.08. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 범위가 곽민지 임차권 전체에 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 토지 별도등기 확인. 2013.10.30. 접수 제79928호 구분지상권은 매수인이 인수하는 권리입니다. 위치·범위·목적을 토지 등기 원문과 함께 확인해야 합니다.
- 가격 메리트 별도 검증. 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 최저가 205,000,000원만 보고 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.05.17. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 효력과 매각 후 정리 여부를 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
- 배당 변동요소. 제시된 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “보증금 2억 인수 사건”은 아니지만, “깨끗한 물건”도 아니다
표면적으로 가장 크게 보이는 위험은 보증금 200,000,000원의 임차권입니다. 하지만 임차권자 곽민지의 승계인 주택도시보증공사가 2026.07.08. 대항력을 포기하고 미변제액이 남더라도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에, 이 임차인에 관한 매수인의 실질 금전 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 실질취득액은 최저가와 같은 205,000,000원으로 봅니다.
그러나 별개의 토지 구분지상권이 매각 후에도 존속합니다. 또한 현재 시세를 판단할 최근 실거래 자료가 없어 205,000,000원을 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 이 사건의 결론은 “임차보증금 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 토지 권리부담과 가격 검증은 남아 있다.”입니다. 금전 인수만 보고 안전형으로 분류하기보다 구분지상권의 실제 영향과 현 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 맞습니다.
