서울동부지방법원 2025타경51519. 송파구 문정동 송파한화오벨리스크 제4층 A-423호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔) 등으로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사울진복으로, 2019.07.01 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 168,000,000원입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 각각 191,000,000원이며, 아직 유찰 없는 신건입니다.
권리분석의 핵심은 두 갈래입니다. 하나는 박경후의 182,000,000원 주택임차권이고, 다른 하나는 매각물건명세서에 직접 적힌 토지 별도등기 구분지상권입니다. 임차권은 승계인 주택도시보증공사의 확약으로 실질 인수 위험이 해소됐지만, 토지 구분지상권은 매각 후에도 말소되지 않는 별도 인수권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51519 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 4층 A-423호 · 서울특별시 송파구 충민로 5 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) 등으로 이용 중 |
| 전유부분 | 제4층 제A-423호 · 23.24㎡ |
| 소유자 | 주식회사울진복 (2019.07.01 소유권이전 · 거래가액 168,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 191,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 182,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차권은 확약 해소, 토지 권리는 인수
등기상 신한은행 근저당권들은 모두 2019.05.30 해지로 말소됐습니다. 이후 2024.04.25 박경후 명의의 주택임차권이 등기됐고, 2025.05.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 주택임차권의 보증금은 182,000,000원이며, 등기 내용에는 임대차계약일자 2023.04.18, 주민등록일자·점유개시일자 2023.06.27, 확정일자 2023.06.08이 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복합산 금지
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박경후 | 제4층 A-423호 23.24㎡ 전부 | 182,000,000원 | 대항력 포기 HUG 확약 적용 | 우선변제권 주장 | 주택도시보증공사 승계 |
실제 임차인은 박경후 1명입니다. 주택도시보증공사는 박경후의 보증금반환채권을 승계해 경매를 신청한 주체이므로, 박경후 보증금과 HUG 청구액을 서로 다른 보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다.
* 확약 적용 전 등기상 임차보증금은 182,000,000원입니다. 2026.07.08 확약에 따라 박경후 임차권에 대해서는 대항력을 포기하고 미변제액이 남더라도 임차권등기 말소에 동의하므로, 본 리포트의 실질 임차권 인수액은 0원으로 표시했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,474,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 182,000,000원 | 182,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,526,000원 |
현재 회차 191,000,000원 가정에서는 신청채권 182,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 5,526,000원입니다. 이 배당표의 HUG 청구액은 박경후 임차보증금 반환채권의 승계에 따른 것으로, 임차보증금과 별도로 더해 계산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차권 인수는 되살아나지 않는다
| 회차 | 매각가 | HUG 예상배당 | 미배당 | 임차권 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 191,000,000원 | 182,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 152,800,000원 | 149,860,800원 | 32,139,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 122,240,000원 | 119,728,640원 | 62,271,360원 | 0원* |
확약이 없다면 선순위 대항력 임차권의 미배당액은 낙찰자 인수 여부를 따져야 하지만, 이 사건은 HUG가 대항력 포기와 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 회차가 내려가 HUG 미배당액이 커져도 그 금액을 다시 매수인 부담으로 붙이지 않습니다. 다만 이 결론은 박경후 임차권에만 적용되며, 토지 구분지상권 인수는 별개입니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 191,000,000원 또는 유찰 시 최저가만을 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다. 현재 확인되는 것은 감정가와 회차별 최저가뿐이며, 가격 경쟁력은 별도의 동일 용도·동일 규모 거래자료를 대조해야 판단할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송파구 문정동 소리공원 남측 인근으로, 오피스텔·아파트·근린생활시설·대형쇼핑센터가 혼재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 장지역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가 기준 업무시설(오피스텔) 등으로 이용 중이며, 건물은 지하 4층·지상 15층 철근콘크리트 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·주차·난방 등 기본 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 토지로 근린생활시설·오피스텔·도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·유통상업지역·제1종지구단위계획구역 등에 해당하며, 공시지가는 10,770,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 감정 자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.08 제출된 HUG의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 매각기일까지 유효하게 반영되는지 원문을 대조하세요.
- 토지 구분지상권 확인. 2013.10.30 접수 제79928호 토지 을구 1번의 구체적 범위·내용·존속기간·사용상 제한을 반드시 토지등기부에서 확인해야 합니다.
- 보증금 중복계산 금지. 박경후의 182,000,000원과 HUG의 182,000,000원 청구는 동일 보증금반환채권의 승계 관계이므로 별도 채권처럼 합산하지 마세요.
- 용도 확인. 사건 표시상 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔) 등입니다. 실제 사용·건축물대장·영업 및 대출 가능 조건을 확인하세요.
- 시세 대조. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 191,000,000원을 시세로 간주하지 말고 동일 건물·동일 용도·유사 면적 거래를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지 별도등기를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “보증금은 풀렸지만, 권리가 모두 풀린 것은 아니다”
이 사건에서 가장 큰 금액인 박경후의 임차보증금 182,000,000원만 보면 처음에는 선순위 임차권 인수형처럼 보입니다. 그러나 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하기로 확약했기 때문에 이 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 매각물건명세서가 명시한 토지 을구 1번 구분지상권은 매수인이 그대로 인수합니다. 실거래 시세 자료도 없어 신건 최저가 191,000,000원의 가격 매력까지 확인할 수 없습니다. 결론은 임차권 리스크는 확약으로 해소됐지만, 토지 별도등기 검토가 입찰 전 핵심입니다.
