서울동부지방법원 2025타경51524. 송파구 문정동 송파한화오벨리스크 제8층 비-804호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 현 소유자 주식회사울진복은 2018.11.21. 소유권을 취득했고, 거래가액은 188,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 가격보다 임차권과 확약, 그리고 토지 별도등기입니다.
등기부에는 권보람의 주택임차권이 2024.08.26. 등기되어 있습니다. 임대차계약은 2016.10.03.부터, 점유개시는 2016.11.18., 주민등록과 최초 확정일자는 2016.11.21.이고 총 임차보증금은 203,910,000원입니다. 전입이 경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 확인되고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51524 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 8층 비-804호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상15층 · 제8층 제비-804호 · 사용승인일 2013.05.15. |
| 소유자 | 주식회사울진복 · 2018.11.21. 소유권이전 · 거래가액 188,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 166,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 203,910,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 중요한 ‘확약’과 토지 별도등기
권보람의 임차권등기는 경매개시결정 이전에 존재하며, 원래 구조대로라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다. 실제 현재 최저가 166,400,000원을 가정한 배당계산에서도 집행비용 3,129,600원을 제외한 163,270,400원이 임차인에게 배당되고, 40,639,600원이 미배당 보증금으로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 구분 | 이름 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 권보람 | 점유개시 2016.11.18. · 주민등록 2016.11.21. | 203,910,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 반영 실질 인수 0원 |
| 보증기관 승계 | 시보증 | 전입일 미상 | 권보람 보증금의 중복 신고 | 승계·대위 별도 보증금 아님 |
따라서 임차인 수를 보증기관 신고까지 더해 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 권보람 1명이며, 보증기관 승계 신고는 권보람의 보증금을 대위·승계한 중복 신고입니다. 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 208,000,000원, 현재 최저매각가는 166,400,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 다만 이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 감정가의 80%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
임차보증금만 기계적으로 보면 낙찰가 166,400,000원에 미배당 보증금 40,639,600원을 더한 207,039,600원이 되지만, 이 사건은 2026.06.19. 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소가 예정되어 있으므로 실질취득은 현재 최저가 166,400,000원을 기준으로 봅니다. 단, 토지 구분지상권 인수의 내용과 영향은 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,129,600원 |
| 1. 임차인 권보람 보증금 | 203,910,000원 | 163,270,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 203,910,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당표상 임차보증금 부족분은 40,639,600원으로 계산되지만, 주택도시보증공사의 2026.06.19. 확약서에 따라 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의했으므로 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 미배당액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 기계적 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 166,400,000원 | 40,639,600원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 133,120,000원 | 73,453,680원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 | 106,496,000원 | 99,704,944원 | 실질 0원 |
이 표가 보여주는 핵심은 두 가지입니다. 확약이 없었다면 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 늘어나는 구조였습니다. 그러나 이 사건은 확약이 있어 그 금전 인수위험이 해소됩니다. 반대로 토지 구분지상권 인수는 유찰과 무관하게 별도로 남습니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 사건 용도 표시는 근린시설입니다.
- 입지. 서울동부지방법원 남측 인근이며, 주위에 오피스텔·아파트·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 장지역이 소재합니다.
- 토지. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 10,770,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 40m, 남서측 약 35m, 남동측 약 20m 도로에 접합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 범위와 조건을 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 구분지상권 확인. 토지 을구 1번 구분지상권설정등기는 매수인 인수로 명시되어 있으므로 등기 내용과 존속 범위를 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수. 권보람 1명이며 보증기관 승계 신고는 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 시세 확인. 최근 12개월 실거래·최신 거래 자료가 없어 최저가 166,400,000원이 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔이므로 현장 이용과 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “임차보증금은 해소, 별도등기는 인수”
처음 등기만 보면 보증금 203,910,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 현재 최저가 166,400,000원에서 40,639,600원을 떠안을 수 있는 사건처럼 보입니다. 하지만 2026.06.19. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 보증금이 있더라도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 임차보증금의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
다만 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서가 토지 을구 1번 구분지상권설정등기는 매수인이 인수한다고 명시하고 있기 때문입니다. 또한 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시세 대비 싼지 판단할 근거도 없습니다. 결론은 임차보증금 리스크는 확약으로 해소됐지만, 토지 별도등기와 가격 검증은 반드시 남아 있는 사건입니다.
