서울동부지방법원 2025타경51541. 광진구 화양동 화양타워 2층 224호로, 감정평가상 도시형생활주택-원룸형으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 90,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 72,000,000원입니다. 소유자 서현진은 2021.04.15 매매를 원인으로 76,000,000원에 취득했고, 현재 등기상 말소기준은 2025.06.02 접수된 강제경매개시결정입니다.
등기만 보면 현재 남아 있는 근저당권이나 압류는 없습니다. 과거 부산은행 근저당권은 2012.04.18 말소됐고, 대전광역시 유성구와 대구광역시 동구의 압류도 2025.03.05 각각 해제되어 말소됐습니다. 문제는 등기부가 아니라 점유·임차관계입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항 없는 것으로 기재돼 있지만, 확인된 임차인의 보증금과 확정일자가 알려지지 않은 상태이므로 그 문구만으로 실제 인수액을 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51541 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 화양동 110-37 화양타워 2층224호 · 서울특별시 광진구 능동로19길 47 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택-원룸형 · 지하4층·지상13층 건물 내 2층 224호 |
| 소유자 | 서현진 (2021.04.15 매매 · 거래가액 76,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 72,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김동우 / 91,635,158원 |
| 말소기준 | 2025.06.02 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차관계는 미완결
현재 등기부에는 유효한 근저당권이 없고, 과거 압류도 이미 말소됐습니다. 따라서 등기상 권리구조만 보면 2025.06.02 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 다만 이 물건에는 실제 임차인이 2명 확인됩니다. 경매개시결정보다 앞선 2021.01.05 전입의 도재주와, 전입일을 확인할 수 없는 지주택입니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않아 매수인이 부담할 금액을 지금 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 도재주 | 224호 / 주거 | 2021.01.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 지주택 | 주거 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 인수 여부 미상 |
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 임차인 확인이 선행
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 90,000,000원에서 1회 유찰된 최저가 72,000,000원만을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 특히 보증금 미상의 임차인이 있는 만큼 응찰가보다 먼저 인수 가능 금액을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김동우 | 91,635,158원 | 70,304,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구액 91,635,158원 중 70,304,000원이 배당되고 21,331,158원이 미배당으로 남습니다. 이 배당표의 매수인 인수액 표시는 0원이지만, 임차인의 보증금과 우선변제 관계가 확인되지 않았으므로 이를 실제 임차보증금 인수 0원으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철7호선 어린이대공원역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철7호선 어린이대공원역이 있어 대중교통 이용 편익은 양호합니다.
- 이용상태. 도시형생활주택-원룸형으로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 지하4층·지상13층 건물의 2층 224호입니다.
- 도로. 남측과 북동측으로 각각 노폭 약8미터 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 대공방어협조구역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건물 상태. 1999.06.28 사용승인됐으며 급·배수시설, 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비를 갖췄습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 도재주 보증금 확인. 2021.01.05 전입은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 원본으로 실제 대항력 및 인수범위를 확인해야 합니다.
- 지주택 전입관계 확인. 전입일 자체가 확인되지 않아 말소기준과의 선후를 판정할 수 없습니다. 보증금도 함께 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 응찰가 결정 금지. 현재 최저가 72,000,000원은 임차보증금 위험이 반영된 실질취득비용이 아닙니다.
- 명도 확인. 실제 임차인 2명이 확인된 물건이므로 낙찰 이후 점유 이전과 명도절차까지 함께 검토해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계 자료를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “72,000,000원보다 보증금이 먼저다”
이 사건은 등기부만 보면 복잡하지 않습니다. 과거 근저당권과 압류는 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.06.02 강제경매개시결정입니다. 하지만 실제 임차인 2명이 있고 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았습니다. 도재주는 말소기준보다 앞선 전입이 확인되며, 지주택은 전입일조차 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 72,000,000원을 실질취득비용으로 볼 수 없고, 시세보다 싸다는 판단도 할 수 없습니다. 가격 검토보다 임차보증금·대항력·배당요구 관계 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
