서울동부지방법원 2025타경51573. 강동구 천호동 신안아트빌 2층 201호, 전용 29.51㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 283,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 226,400,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2022.10.07. 강동구 압류입니다. 등기 자체만 보면 그 이후의 국세·지방세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정 및 임차권등기는 매각으로 소멸하지만, 임차권등기가 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수 여부는 별개입니다.
유정미는 2020.07.16. 전입·점유를 시작했고 2020.06.03. 확정일자를 받았습니다. 이는 2022.10.07. 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 보증금 220,000,000원에 대항력이 존재하고, 배당에서 전액 돌려받지 못한 금액은 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 현재 회차에서는 예상배당표상 전액 배당되므로 인수액이 0원이지만, 낙찰가가 더 낮아지면 인수액이 반대로 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51573 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 330-1 신안아트빌 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.51㎡ · 6층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 박서인 · 2017.06.30. 박은정 명의 소유권이전 후 2021.01.27. 박서인으로 개명 |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 226,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인 관련 기준일 | 2016.05.25 |
| 규모 | 신안아트빌 12세대 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금은 남을 수 있다
2016년과 2017년 설정됐던 수산업협동조합중앙회 및 김용진 근저당은 이미 말소됐고, 2021.01.27. 설정된 주식회사상부캐피탈대부의 500,000,000원 근저당도 2022.07.13. 일부포기로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 그 뒤인 2022.10.07. 압류입니다. 이후 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 기재 2명, 보증기관 승계 1건
| 이름 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유정미 | 건물 2층 201호 29.51㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2020.07.16 / 2020.06.03 | 대항력 有 | 有 | 아니오 |
| 기사항전 | 주거 · 범위 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아니오 |
| 시보증 | 유정미 보증금 대위·승계 중복신고 | 별도 합산 안 함 | 미상 / 2020.06.03 | 별도 임차인 아님 | 유정미 보증금 승계 | 보증기관 승계 |
실제 임차인 기재는 2명으로 봐야 합니다. 유정미와 별도 점유자로 기재된 기사항전입니다. 시보증은 유정미의 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도의 보증금으로 더하면 안 됩니다. 반면 기사항전은 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 없다고 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,969,600원 |
| 1. 임차인 유정미 보증금 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,540,000,000원 | 2,430,400원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 유정미 보증금 220,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 우선 차감되면 실제 배당순서와 유정미의 배당액이 달라질 수 있습니다. 유정미가 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
④ 유찰 시나리오 — 싼 낙찰가가 곧 싼 취득가는 아니다
| 회차 | 매각가격 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 226,400,000원 | 0원 | 유정미 보증금 전액 배당 가정 |
| 2회 유찰 시 | 181,120,000원 | 42,215,680원 | 유정미 미배당 보증금 인수 발생 |
| 3회 유찰 시 | 144,896,000원 | 77,932,544원 | 낙찰가 하락과 동시에 인수액 증가 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 2층 201호로, 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 입지. 천일중학교 남서측 인근. 주위에 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철8호선 암사역이 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터, 북동측 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 토지로 공동주택(다세대주택)·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 5,469,000원/㎡.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유정미 실제 배당액 확인. 핵심은 보증금 220,000,000원이 실제로 전액 배당되는지입니다. 부족액은 매수인에게 남습니다.
- 국세·지방세 우선배당 확인. 압류 4건 가운데 당해세가 있으면 예상배당표보다 임차인 배당이 줄어들 수 있습니다.
- 기사항전 확인. 보증금·전입일·확정일자가 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상 위험을 별도로 확인해야 합니다.
- 보증기관 금액 중복 금지. 시보증은 유정미 보증금 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 42,215,680원, 3회 유찰 시 77,932,544원의 인수가 발생해 낙찰가 하락분을 상당 부분 상쇄합니다.
- 법정지상권. 해당사항 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실제 배당관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 현재 회차는 배당 확인, 추가 유찰은 보증금 인수 구조를 먼저 본다
이 사건은 단순히 최저가 226,400,000원짜리 다세대 경매가 아닙니다. 유정미의 보증금은 220,000,000원이고 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 현재 회차 예상배당에서는 보증금이 전액 배당되므로 인수 0원이지만, 2회 유찰부터는 42,215,680원, 3회 유찰에서는 77,932,544원이 매수인 인수로 전환됩니다.
즉 추가 유찰 시에는 낙찰가만 떨어지는 것이 아니라 보증금 미배당액이 함께 늘어 실질부담이 220,000,000원 안팎에서 쉽게 낮아지지 않습니다. 현재 회차 역시 국세·지방세가 유정미 배당을 침범하는지 확인해야 하고, 별도 점유자 기사항전은 대항력 가능·미상으로 남습니다. 현재는 조건부 인수 0, 추가 유찰은 대항력 보증금 인수형. 이 두 문장을 분리해서 보는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
