인천지방법원 2025타경1232. 인천 남동구 만수동 광명빌라 2층 202호, 전용 43.31㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 93,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 65,100,000원입니다. 숫자만 보면 최근 실거래 95,000,000원의 68.5%여서 싸 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가 자체가 취득원가가 아닙니다. 2020년부터 전입·점유하고 확정일자까지 받은 임차인 이종호의 임차권이 2023년 말소기준 압류보다 앞서기 때문입니다.
현재 회차에서 매각대금 65,100,000원 중 집행비용 1,571,800원을 제외한 63,528,200원이 임차인에게 우선 배당되는 것으로 추정됩니다. 보증금 95,000,000원 중 남는 31,471,800원은 매수인 승계입니다. 따라서 매수인 관점의 실질취득액은 65,100,000원 + 31,471,800원 = 96,571,800원으로, 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 95,000,000원을 오히려 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1232 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 959-4 광명빌라 2층 202호 · 도로명 하촌로70번길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 43.31㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 폐문부재로 내부 확인 못함 |
| 소유자 | 한정수 · 2021.05.04 소유권이전 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 65,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 사용승인 | 1994.06.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준은 2023.10.31 천안세무서장의 압류입니다. 이후 2024.12.12 남동구 압류와 2025.06.24 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 이종호의 전입·점유는 2020.05.21, 확정일자는 2020.05.08이고 임차권등기까지 2022.07.25 완료돼 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권입니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종호 | 제2층 제202호 43.31㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 95,000,000원 | 2020.05.21 / 2020.05.08 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가 68.5%보다 실질취득 101.7%가 중요
광명빌라가동(959-4)은 12세대이고, 비교면적은 본건과 같은 43.31㎡입니다. 확인되는 최근 거래는 2024.05, 4층, 95,000,000원 한 건입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균, 최신 거래가 모두 95,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 43.31㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.31㎡ | 1건 | 95,000,000원 |
표면 최저가 65,100,000원은 최근 시세의 68.5%입니다. 하지만 이 비율은 선순위 임차보증금 승계를 반영하지 않은 값입니다. 현재 회차 실질취득 96,571,800원은 최근 12개월 평균·최신 실거래 95,000,000원의 약 101.7%입니다. 따라서 이 사건을 “시세보다 31.5% 싸다”거나 “최저가가 저렴하다”고 평가하는 것은 권리 인수 구조를 빠뜨린 해석입니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,571,800원 |
| 1. 임차인 이종호 보증금(우선변제) | 95,000,000원 | 63,528,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 이종호 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 95,000,000원 중 예상배당 63,528,200원을 제외한 31,471,800원이 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰돼도 실질취득은 약 9,500만원대
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 65,100,000원 | 31,471,800원 | 96,571,800원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 45,570,000원 | 50,650,260원 | 96,220,260원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 31,898,999원 | 64,075,183원 | 95,974,182원 |
이 사건의 핵심은 여기에 있습니다. 유찰로 매각가가 65,100,000원에서 45,570,000원, 31,898,999원으로 내려가더라도, 임차인 미배당분이 각각 50,650,260원, 64,075,183원으로 커집니다. 그래서 총 실질취득은 약 95,974,182원~96,571,800원 범위에 머뭅니다. 대항력 있는 보증금 95,000,000원이 사실상 가격의 하단을 형성하는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 인수초등학교 남서측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하고 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장과 지하철 만수역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물, 사용승인 1994.06.25. 기본 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형에 가까운 다세대주택 건부지. 토지면적 360㎡, 공시지가 1,406,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인되며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 12세대 규모이고 확인된 최근 동일면적 거래가 1건에 그쳐 가격 검증 표본이 얇습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차 기준 65,100,000원 입찰에 31,471,800원 인수가 더해져 총 96,571,800원입니다.
- 임차보증금 지급관계 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 동일인인 만큼 임대차계약서, 보증금 송금·반환 자료, 집행기록을 원본 대조해야 합니다.
- 임차권 승계 전제. 현재 자료상 선순위 대항력 임차권이므로 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다는 전제에서 자금계획을 세워야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰에서도 최저가 하락만큼 인수액이 커져 실질취득은 약 9,600만원 수준입니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았습니다. 노후도·수선비를 현장에서 별도 점검해야 합니다.
- 현장 표기 확인. 외벽에는 ‘광명 가’로 표기돼 있습니다. 실제 호실 위치와 출입 동선을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 항목은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 기록을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가 6,510만원”이 이 물건의 가격은 아니다
이 물건의 표면 최저가는 65,100,000원이고 감정가 대비 70%, 최근 실거래 대비 68.5%입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 보증금 95,000,000원이 존재하고 현재 회차에서 31,471,800원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 실질취득은 96,571,800원으로 최근 실거래 95,000,000원을 넘어섭니다.
한 차례 더, 두 차례 더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 매각가격이 내려가는 만큼 미배당 보증금 승계가 커져 총 실질취득은 계속 약 9,600만원 안팎에 머뭅니다. 여기에 12세대 규모·1994년 사용승인·최근 거래 1건이라는 환금성 조건까지 감안하면, 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 부여하기 어려운 인수형 다세대 경매입니다. 이 사건의 핵심은 ‘몇 퍼센트 유찰됐는가’가 아니라 보증금 승계를 포함해 실제로 얼마에 취득하는가입니다.
