인천지방법원 2025타경1285. 인천 서구 금곡동 ‘동남’ 103동 21층 2103호 아파트입니다. 현장조사일 현재 아파트로 이용 중이며, 건물은 지하1층·지상22층 규모, 사용승인일은 1999.11.15입니다. 현재 등기상 소유자는 오진수이고, 2023.05.15 김순희가 거래가 189,000,000원에 취득한 뒤 2024.09.21 상속을 원인으로 2025.08.04 오진수 명의로 소유권이 이전됐습니다.
권리분석의 기준점은 2023.05.15 접수된 주식회사신한은행 근저당권 169,400,000원입니다. 그 뒤 서울보증보험 가압류, 신한은행의 임의경매개시결정, 신한카드 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1285 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 금곡동 722-2 동남아파트 103동 21층2103호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 현장조사일 현재 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트 벽식구조 · 지하1층/지상22층 · 제21층 제2103호 · 사용승인일 1999.11.15 |
| 소유자 | 오진수 · 2024.09.21 상속 · 2025.08.04 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 132,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 156,634,120원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 1999.12.30 한국주택은행 근저당 15,600,000원은 국민은행으로 이전된 뒤 2005.11.18 말소됐고, 2018.04.17 우리은행 근저당 130,900,000원도 2023.02.13 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.05.15 신한은행 근저당 169,400,000원입니다.
말소기준 뒤에는 서울보증보험 가압류가 2024.02.19 청구금액 82,500,000원으로 설정됐다가 2024.05.27 일부해제로 청구금액 75,000,000원으로 변경됐고, 2025.08.12 신한은행의 임의경매개시결정, 2025.10.31 신한카드 가압류 11,047,063원이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 시세 아래
동남아파트 동일 면적 59.7㎡의 최근 거래 12건 가운데 최근 12개월 거래는 9건, 평균은 188,000,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.02, 16층 195,000,000원입니다. 현재 최저매각가 132,300,000원은 최근 12개월 평균의 70.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.7㎡ | 16 | 195,000,000원 |
| 2026.01 | 59.7㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 59.7㎡ | 13 | 187,000,000원 |
| 2026.01 | 59.7㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2025.06 | 59.7㎡ | 9 | 186,000,000원 |
| 2025.06 | 59.7㎡ | 16 | 187,000,000원 |
| 2025.05 | 59.7㎡ | 13 | 177,000,000원 |
| 2025.04 | 59.7㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2025.04 | 59.7㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2024.11 | 59.7㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2024.11 | 59.7㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2024.11 | 59.7㎡ | 6 | 198,000,000원 |
전체 12건 평균은 188,750,000원이지만 가격 판단에는 최근 12개월 평균 188,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다. 최근 12개월과 이전 거래를 비교한 추세는 -1.6%로 하락 방향입니다. 따라서 현재 최저가의 가격 여유는 분명하지만, 과거 평균만 보고 가격을 높여 잡기보다 최신 거래 195,000,000원과 최근 평균 188,000,000원을 함께 기준으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,652,200원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 169,400,000원 | 129,647,800원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 82,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4-1번 가압류 | 75,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,047,063원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 337,947,063원, 총 예상배당은 129,647,800원, 미배당은 208,299,263원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 132,300,000원 | 129,647,800원 | 208,299,263원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 92,610,000원 | 90,543,020원 | 247,404,043원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 64,826,999원 | 63,260,113원 | 274,686,950원 | 0원 |
유찰이 진행되면 신한은행을 포함한 채권자들의 미배당은 커지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 채권자의 배당 부족과 매수인의 승계 부담을 혼동하지 않는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡초등학교 남측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 2호선 검단사거리역이 있어 대중교통상황은 양호합니다.
- 규모. 동남아파트는 370세대이며 사용승인일은 1999.11.15입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,029,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26~2026.08.25 적용됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 감정요항표의 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 다시 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2023.05.15 신한은행 근저당을 기준으로 이후 서울보증보험·신한카드 가압류와 경매개시결정이 소멸하는지 원본 등기부에서 최종 확인하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 188,000,000원, 최신 거래 195,000,000원, 최근 추세 -1.6%를 함께 놓고 응찰가를 판단하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 시뮬레이션의 채권자 미배당 208,299,263원은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 가볍고, 가격에는 여유가 있다
이 물건의 핵심은 명확합니다. 2023.05.15 신한은행 근저당이 말소기준이고 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차에서 채권자에게 208,299,263원의 미배당이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건 때와 달라졌습니다. 감정가 189,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 132,300,000원으로 낮아졌고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 188,000,000원의 70.4%입니다. 최신 거래 195,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮은 수준입니다. 다만 최근 시세 추세가 -1.6%인 만큼 실제 입찰에서는 점유 상태 확인과 하락 흐름을 함께 반영하는 것이 중요합니다. 권리상 인수 0원, 가격은 최근 시세 아래 — 남은 핵심 변수는 실제 점유와 응찰가입니다.
