인천지방법원 2025타경1497. 인천 중구 중산동 스카이에비뉴3 1층 103호로, 용도는 근린시설이고 공부상 일반음식점입니다. 현재 상태는 공실로 기재되어 있습니다. 등기상 핵심은 2023.05.26 중구농업협동조합의 채권최고액 750,000,000원 근저당권입니다. 이것이 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 서울신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차의 최저매각가는 448,350,000원으로 감정가 915,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 확인할 근거는 없습니다. 따라서 가격 메리트 평가는 감정가 할인율이 아니라 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인한 뒤 내려야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1497 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1877-2 스카이에비뉴3 1층 103호 · 도로명 인천광역시 중구 하늘중앙로225번길 17-1 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 문금실 · 2023.05.26 소유권이전 등기 · 등기 원인 2021.07.02 매매 · 거래가액 893,910,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 915,000,000원 / 448,350,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중구농업협동조합 / 658,779,898원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 인수액 0원
임차인 없음. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 말소기준은 2023.05.26 중구농업협동조합 근저당권이며, 이후의 서울신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.04.04 우리자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다
현재 최저가는 448,350,000원, 감정가는 915,000,000원으로 사건 시나리오상 감정가의 49%입니다. 그러나 감정가는 시세 그 자체가 아니고, 이 사건에서 비교 가능한 최근 실거래 가격은 제시되지 않았습니다. 따라서 현재 가격을 “시세보다 저렴하다”거나 “반값 매물”로 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 448,350,000원 | 319,143,936원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 313,845,000원 | 451,959,266원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 219,691,500원 | 544,794,617원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 448,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,883,500원 |
| 1. 근저당 · 중구농업협동조합 | 750,000,000원 | 441,466,500원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 10,610,436원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 448,350,000원 가정 시 집행비용 6,883,500원을 제외한 441,466,500원이 중구농업협동조합 근저당에 배당되고, 서울신용보증재단 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 미배당은 319,143,936원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지정보·현황 기준)
- 용도. 사건 용도는 근린시설이고, 공부상 용도는 일반음식점입니다. 현재 현황은 공실입니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 경제자유구역·성장관리권역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 토지 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 토지 조건. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 중로한면으로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 공시지가는 3,259,000원/㎡이며 관련 토지면적은 1,610.0㎡로 기재되어 있습니다.
- 응찰 흐름. 현재 2회 유찰 상태입니다. 감정가 할인율만 보지 말고 공실 근린시설의 실제 매매·임대수요를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 현재 최저가 448,350,000원이 실제 시장가보다 낮은지 확인할 실거래 비교 근거가 이 사건 자료에는 없습니다. 감정가 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 공실 원인 확인. 공부상 일반음식점이면서 현재 공실인 만큼 임대수요, 예상 임대료, 공실기간, 영업 가능한 조건을 현장에서 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2023.05.26 중구농업협동조합 근저당권이며 이후 가압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 등기부와 매각물건명세서 원본을 최종 확인하세요.
- 인수액 확인. 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다. 실제 배당에서 당해세·최우선변제 등 변동 요소가 있는지 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 경제자유구역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 기재된 규제가 실제 이용계획에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 회차별 가격 시나리오. 현재 448,350,000원, 3회 유찰 시 313,845,000원, 4회 유찰 시 219,691,500원으로 제시되어 있습니다. 가격만 낮아지는지, 실제 수익성과 매수수요도 함께 검토하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 전”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.05.26 중구농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 최저가가 448,350,000원, 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 공부상 일반음식점인 근린시설이 현재 공실이고 이미 2회 유찰됐으며, 이를 검증할 최근 실거래 비교값도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 가격은 실거래·임대수익 검증 전으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
