인천지방법원 2025타경1521. 인천 미추홀구 용현동 237-1 ‘동인빌라’ 비동 1층 102호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층이고, 실거래 비교 대상 면적은 37.14㎡입니다. 감정가 81,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 39,690,000원까지 내려왔습니다.
등기 권리의 중심은 2012.04.12 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 50,400,000원이며 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2024.11.07 인천신용보증재단 가압류 25,780,693원과 2025.08.28 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유자와 전입관계 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1521 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 237-1 비동 1층102호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 인주대로132번길 36-1 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 1층 102호 |
| 비교 면적 | 37.14㎡ |
| 소유자 | 김재준 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 39,690,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 22,299,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2012.04.12 국민은행 근저당권입니다. 이후 발생한 인천신용보증재단 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 3,969만원은 ‘폭락한 감정가’보다 최근 거래를 봐야 한다
동인빌라 실거래 전체 평균은 108,333,333원이지만, 이 수치에는 2021년의 125,000,000원~150,000,000원 거래가 다수 포함되어 있습니다. 최근 가격 판단에는 그 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 37.14㎡ | 3 | 40,000,000원 |
| 2025.11 | 36.39㎡ | 4 | 42,000,000원 |
| 2022.02 | 36.39㎡ | -1 | 47,000,000원 |
| 2021.12 | 36.39㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 37.14㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2021.10 | 37.14㎡ | 2 | 136,000,000원 |
| 2021.10 | 37.14㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2021.09 | 36.39㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2021.09 | 36.39㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 41,000,000원 |
현재 최저가 39,690,000원은 최근 12개월 평균 41,000,000원의 96.8%입니다. 최신 거래도 40,000,000원이어서 현재 최저가는 최근 실거래와 사실상 같은 가격대에 붙어 있습니다. 감정가 81,000,000원에서 2회 유찰됐다는 사실만 보고 “절반 가격”이라는 식으로 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,114,420원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 50,400,000원 | 38,575,580원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 25,780,693원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 76,180,693원 중 38,575,580원이 배당되고 37,605,113원이 미배당으로 남는 계산입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.8% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 39,690,000원 | 38,575,580원 | 37,605,113원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 27,783,000원 | 26,882,906원 | 49,297,787원 | 충족 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 19,448,100원 | 18,698,034원 | 57,482,659원 | 미충족 |
가격이 추가로 내려가면 낙찰가 자체는 낮아지지만, 현재 확인된 실거래의 최신 가격이 40,000,000원이고 최근 12개월 평균이 41,000,000원이라는 점을 함께 봐야 합니다. 현재 39,690,000원도 이미 이 최근 가격대에 근접해 있으므로, 응찰 여부는 단순한 감정가 할인율보다 실제 점유상태와 최근 시세의 추가 하락 가능성을 중심으로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용현사거리 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 중·소 규모 공동주택 등이 소재하는 일반주택가입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 102호이며, 상·하수도설비와 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 사다리형이고 다세대주택 부지로 이용 중이며, 북동측 및 서측으로 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등이 포함되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 527.3㎡, 공시지가 1,110,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 단지 규모. 동인빌라는 19세대이며 준공일은 1992.08.14입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 108,333,333원보다 최근 12개월 평균 41,000,000원과 최신 거래 40,000,000원을 기준으로 판단합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -67.9%이므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 과대평가하지 않습니다.
- 점유·임대 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입관계, 보증금, 확정일자를 원본 자료와 현장에서 확인합니다.
- 현장 호수 확인. 건물에 “동인B”로 표시되어 있다는 비고를 바탕으로 비동 102호와 실제 현장을 대조합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 계산상 채권 미배당 37,605,113원이 발생하지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 최신 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인합니다.
맺으며 — “감정가 절반”보다 “최근 4,000만원대”가 중요하다
이 사건은 등기상으로는 비교적 읽기 쉽습니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 인천신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 가격과 점유 확인에 있습니다.
현재 최저가 39,690,000원은 감정가 81,000,000원과 비교하면 크게 내려왔지만, 최신 실거래 40,000,000원과 거의 붙어 있고 최근 12개월 평균 41,000,000원의 96.8%입니다. 게다가 최근 시세는 과거 거래 대비 -67.9%의 하락 추세를 보입니다. 여기에 임대관계가 미상이므로 현재 회차를 단순히 “반값 다세대”로 볼 수 없습니다. 등기상 구조는 단순하지만, 가격 메리트는 제한적이고 현장 점유 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
