인천지방법원 2025타경1604. 인천 남동구 간석동 센트라움 5층 102동503호입니다. 법원 용도표기는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 182,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 89,180,000원, 감정가의 49% 회차입니다.
권리 구조의 기준점은 2017.11.28. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 확인된 오재권·이강훈의 전입일도 각각 2020.08.07., 2023.11.13.으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 제공 자료상 대항력 없음이며, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1604 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 316-3 센트라움주건축물 1동 5층102동503호 |
| 도로명 | 인천광역시 남동구 남동대로921번길 30 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 · 전용 55.31㎡ · 15층 중 5층 |
| 소유자 | 정화영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 89,180,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 177,161,055원 |
| 말소기준권리 | 2017.11.28. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 · 채권최고액 192,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2017.06.30. 설정됐던 신한은행 근저당권 2건은 2017.11.28. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 정화영 소유권이전과 함께 설정된 을구 3번 신한은행 근저당권 192,000,000원입니다. 2025년 이후 경기신용보증재단, 한국캐피탈, 케이비국민카드, 케이비캐피탈의 가압류와 신한은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 현재 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오재권 | 2020.08.07 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이강훈 | 2023.11.13 | 미상 | 2025.10.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 확인 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고일이 말소기준일 2017.11.28.보다 늦어 대항력이 없으므로, 보증금이 미상이라는 사실만으로 매수인이 이를 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없고, 이강훈은 2025.10.22. 배당요구를 했습니다.
③ 시세 비교 — 가격 메리트는 있지만 하락 추세를 함께 봐야 한다
센트라움 전용 55㎡대 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균 161,104,166원보다 중요한 것은 최근 흐름입니다. 최근 12개월 6건 평균은 149,416,666원, 최신 거래는 2026.08. 134,500,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 13.5% 낮아진 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 55.31㎡ | 3 | 134,500,000원 |
| 2026.05 | 55.31㎡ | 8 | 167,000,000원 |
| 2026.03 | 54.62㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 55.31㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 55.31㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2025.12 | 55.31㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 149,416,666원 |
현재 최저매각가 89,180,000원은 최근 12개월 평균의 59.7%입니다. 최신 거래 134,500,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 실거래 대비 가격 간격이 분명히 존재합니다. 다만 전체 평균 161,104,166원은 2021~2024년의 높은 거래가까지 포함하므로 가격 판단의 핵심 기준으로 삼기 어렵습니다. 실제로 최근 12개월 평균이 이전 거래군보다 13.5% 내려와 있어 하락장 보정이 반드시 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,005,240원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 192,000,000원 | 87,174,760원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 경기신용보증재단 | 13,999,986원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 16,403,594원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,400,089원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 47,813,635원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 286,617,304원 중 예상배당은 87,174,760원, 미배당은 199,442,544원입니다. 신청채권자 신한은행 청구액 177,161,055원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 후순위 채권의 미배당이 곧 매수인 인수를 뜻하는 것은 아니며, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 89,180,000원 | 87,174,760원 | 199,442,544원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,425,999원 | 60,902,331원 | 225,714,973원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 43,698,199원 | 42,511,631원 | 244,105,673원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역 남서측 인근으로 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 무난하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 간석오거리역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물의 5층입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 기계식주차설비, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 사다리형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며 북서측·남측으로 약 35m, 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 시장성. 센트라움은 56세대, 2017.06.15. 준공이며 최근 12개월 실거래 6건 평균은 149,416,666원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 최종 대조. 오재권·이강훈의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 내역을 다시 대조하세요.
- 대항력 기준. 두 임차인의 전입일은 모두 2017.11.28. 말소기준보다 늦어 제공 자료상 대항력은 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균이 이전 거래군보다 13.5% 낮습니다. 전체 평균 161,104,166원보다 최근 평균 149,416,666원과 최신 거래 134,500,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 유찰·환금성. 현재 2회 유찰이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다. 소규모 오피스텔의 재매각 속도와 수요층을 보수적으로 보세요.
- 배당과 인수 구분. 신한은행과 후순위 채권자의 미배당이 크더라도 제공된 권리구조상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 체납관리비·당해세 등 입찰일 현재 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 싸지만 시장은 하락 중”
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2017.11.28. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 임차인 오재권·이강훈도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 182,000,000원에서 2회 유찰돼 89,180,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 149,416,666원의 59.7%입니다. 이 수준만 보면 실거래 대비 간격이 크지만, 최신 거래가 134,500,000원이고 최근 거래군이 이전보다 13.5% 하락했다는 사실을 함께 봐야 합니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격 판단은 하락장과 환금성까지 반영해야 하는 물건입니다.
