인천지방법원 2025타경1622. 인천 부평구 청천동 더원스테이트 3동 1006호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중으로 기재돼 있습니다. 13층 건물 중 10층 물건이며, 소유자는 김기철입니다. 김기철은 2018.12.02 매매를 원인으로 거래가액 170,000,000원에 취득했고, 같은 해 12월 28일 신한은행이 채권최고액 132,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 등기된 경기신용보증재단 가압류 10,000,000원, 국의 압류, 신한은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 한편 2019년 설정된 테크메이트코리아대부의 39,000,000원 근저당은 2020.09.23 이미 말소됐고, 근로복지공단의 2,877,360원 가압류도 2022.04.12 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1622 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 379-8 더원스테이트 10층 3동 1006호 · 도로명 인천광역시 부평구 부평북로 65 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 13층 건 중 10층 3동 1006호 |
| 소유자 | 김기철 · 2018.12.02 매매 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 106,330,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 115,460,438원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서 기타참고사항에는 “임대미상임”으로 기재돼 있으므로, 임차인 표에 올릴 신고 임차인은 없더라도 실제 점유자와 점유 원인은 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 현재 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 회차 분석 — 49% 할인율보다 중요한 것은 ‘가격 검증’
현재 회차는 2회 유찰 후 최저가 106,330,000원으로, 감정가 217,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 74,431,000원, 4회 유찰 시 52,101,700원입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 37,958,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 74,431,000원 | 72,691,242원 | 69,308,758원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 52,101,700원 | 50,763,869원 | 91,236,131원 | 0원 |
중요한 점은 유찰 횟수와 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없다는 것입니다. 현재 최저가 기준 실질취득액은 인수 0원을 더한 106,330,000원이지만, 이를 시세보다 싸다고 단정할 비교 기준은 두지 않습니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 절반 이하”라는 숫자보다 근린시설 분류·오피스텔 이용상태와 실제 매매 환금성을 별도로 검증하는 과정이 입찰가 결정의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,288,620원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 132,000,000원 | 104,041,380원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 106,330,000원 가정 시 채권자 총 청구액 142,000,000원 가운데 104,041,380원이 배당되고, 37,958,620원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 신한은행의 청구액은 115,460,438원이며 현재 시나리오의 배당액 104,041,380원으로는 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 청천동 소재 인천청천초등학교 북서측 인근이며, 주위에 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 관공서 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 13층 건 중 10층이며 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·소화전·승강기·도시가스 난방· 지하주차장·기계식주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 20미터, 남측 약 10미터, 북측 약 6~7미터의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 준공업지역, 중로1류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
- 환금성. 근린시설로 분류되면서 실제 이용은 오피스텔인 물건이고 이미 2회 유찰된 만큼, 감정가 대비 할인율보다 해당 형태의 실제 매수 수요와 매도 소요기간을 우선 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 실제 점유자, 점유 원인, 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 말소기준 원본 대조. 2018.12.28 신한은행 근저당권과 이후 가압류·압류·경매개시결정의 등기 순위를 매각물건명세서와 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 조세채권 확인. 국 압류가 등기돼 있으므로 당해세와 법정기일에 따른 실제 배당 우선순위를 확인하세요. 현재 예상배당은 당해세를 반영하지 않았습니다.
- 가격 검증. 감정가 217,000,000원 대비 최저가 106,330,000원이라는 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고, 근린시설·오피스텔 이용 물건의 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 회차 시나리오. 현재 106,330,000원, 3회 유찰 시 74,431,000원, 4회 유찰 시 52,101,700원으로 내려가는 구조입니다. 가격이 낮아져도 시장 환금성이 따라오지 않으면 할인 자체가 수익을 보장하지 않습니다.
- 설비·주차 확인. 지하주차장과 기계식주차설비가 기재돼 있으므로 실제 사용 가능 여부, 관리 상태와 비용 부담을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 장점은 권리 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2018.12.28 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경기신용보증재단 가압류와 국 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없고 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
그러나 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 좋은 가격이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 물건은 사건상 근린시설이고 감정상 오피스텔로 이용 중이며 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 비교적 단순하지만, 가격은 별도 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다. 입찰의 승부처는 할인율이 아니라 실제 점유 상태와 환금 가능한 가격을 확인한 뒤 그 아래에서 응찰가를 정하는 데 있습니다.
