* 2026.07.14. 제출된 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서가 매각조건에 유효하게 반영된다는 전제입니다. 확약에 따른 임차보증금 인수액은 0원으로 판단하되, 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 별도입니다.

의정부지방법원 2025타경71240. 경기도 남양주시 다산동 다산안강럭스나인 9층 945호 오피스텔입니다. 감정가는 1억 2,600만원인데 8회 유찰되어 현재 최저매각가는 6,174만원입니다. 낙찰가만 보면 감정가의 절반 이하라는 인상이 강합니다. 그러나 이 사건은 가격보다 임차보증금 인수조건을 먼저 확인해야 하는 경매입니다.

등기부에는 임차인 유지현의 115,500,000원 주택임차권이 설정되어 있습니다. 임차인의 전입일은 2022.04.15., 확정일자는 2022.03.09.이며, 2024.03.07. 임차권등기가 이루어졌습니다. 모두 2025.02.13. 강제경매개시결정에 앞서는 권리관계입니다. 일반적인 계산대로라면 낙찰자는 배당되지 않은 보증금을 인수해야 할 수 있습니다.

그런데 채권양수인인 주택도시보증공사가 임차보증금 잔여액에 대한 대항력 포기와 매수인 상대 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의까지 명시한 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 기존 인수액 55,271,320원을 그대로 부담하는 것으로 볼 것인가, 확약에 따라 실질 0원으로 볼 것인가입니다. 매각물건명세서에 적힌 확약 내용대로라면 후자가 적용됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서의 관계

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 채권양수인 1곳

실제 임차인은 유지현 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 유지현의 임차보증금반환채권을 전액 양수한 신청채권자입니다. 따라서 115,500,000원의 임차보증금과 주택도시보증공사의 115,500,000원 청구액을 독립된 두 채권처럼 합산하면 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 8회 유찰, 그래도 시세 검증은 별개

감정가 126,000,000원에서 현재 최저매각가 61,740,000원까지 낮아졌습니다. 감정가 대비 49% 수준입니다. 다만 감정평가액과 현재 시장에서 거래되는 가격은 같지 않습니다. 감정가 대비 낙찰가 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정되었다고 판단할 수 없습니다.

또한 과거 소유권이전 거래가액은 141,960,000원이지만, 이는 2021.03.23. 소유권이전 등기에 표시된 거래가액입니다. 현재의 적정 매매가격을 직접 입증하는 최근 실거래 시세로 사용할 수 없습니다.

회차별 매각가는 가정 시나리오이며 실제 매각기일과 최저매각가격은 변경될 수 있습니다. 확약 전 인수 계산액은 회차별 예상배당을 반영한 금액입니다. 확약 적용 시에는 해당 임차권의 잔여 보증금 인수액을 0원으로 봅니다.

④ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)

예상 집행비용 1,511,320원과 임차보증금 채권 배당 60,228,680원으로 매각대금이 전액 소진되는 계산입니다. 주택도시보증공사의 강제경매 신청금액은 동일 임차보증금반환채권의 양수 관계이므로 독립된 추가 채권으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되었으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

기존 배당 계산상 보증금 부족분은 55,271,320원입니다. 하지만 주택도시보증공사가 해당 잔여액에 대한 대항력 및 매수인 상대 반환청구권을 포기했으므로 배당 부족액과 매수인의 실제 인수액을 동일시하면 안 됩니다. 확약에 따른 매수인 인수액은 0원*입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 남양주시 다산동 소재 다산역 서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 학교, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다. 감정평가상 제반 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 12층 건물 중 9층 945호입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·엘리베이터 설비가 갖춰진 오피스텔입니다.
• 도로. 서측 약 27m 도로, 동측 약 15m 도로, 남측 약 6m 보행자도로와 접하는 입지입니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 남양주 다산진건 공공주택지구 내 지구단위계획구역입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부 및 거래 관련 적용사항 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 6,709,000원/㎡. 이는 토지가격 지표로, 개별 오피스텔 945호의 현재 매매시세와 직접 동일시할 수 없습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며, 감정평가상 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔은 아파트와 매매수요·임대수요 구조가 다릅니다. 8회 유찰 이력과 현재 가격을 함께 검토하되, 가격 경쟁력이 입증되기 전까지는 환금성에 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.07.14. 제출된 인수조건변경확약서 원본 및 매각물건명세서의 인수조건 변경 기재를 대조하세요. 잔여 보증금 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영되는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 을구 1번 유지현의 주택임차권등기에 대해 매각 후 말소 절차와 이행 주체를 확인하세요. 확약상 인수 0원과 등기말소의 실무적 완료는 구분해야 합니다.
• 채권양수 관계. 주택도시보증공사가 유지현의 임차보증금반환채권 전액 양수인임을 확인하고, 동일 채권의 중복 산정이 발생하지 않도록 검토하세요.
• 민간임대주택등기. 갑구 2-1번의 민간임대주택 등록에 따른 임대의무 및 관련 규제가 매각 후 어떻게 처리되는지 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유자와 명도 상태는 별도 확인이 필요합니다. 확약서가 있다고 해서 자동으로 명도까지 완료되는 것은 아닙니다.
• 8회 유찰 원인. 유찰이 반복된 배경을 살펴보고, 확약서 제출 전후의 권리조건 변화를 구분해 검토하세요. 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 매수 수요가 충분하다고 판단하지 마세요.
• 실거래 시세. 다산안강럭스나인 내 비교 가능한 오피스텔의 최근 거래가격, 층·면적·이용상태, 임대수익성과 매각 가능성을 검토한 후 입찰가를 결정하세요.
• 관리비·부대비용. 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 취득 관련 비용, 등기비용, 명도비용 등을 확인하여 실제 총취득비용을 계산하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 감정평가서 및 법원의 최신 매각조건을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 권리 부담은 낮아졌지만, 가격 검증은 남았다”

이 사건은 선순위 임차보증금 인수위험 때문에 최저가만 보고 접근하면 안 되는 오피스텔 경매입니다. 유지현의 임차보증금은 115,500,000원이며, 확약이 없었다면 현재 매각가 기준 55,271,320원의 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있었습니다. 그 경우 취득 부담은 낙찰가 61,740,000원이 아니라 약 117,011,320원이 됩니다.

하지만 주택도시보증공사는 2026.07.14. 잔여 보증금에 대한 대항력 및 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 조건이 유효하게 적용된다면 매수인의 임차보증금 실질 인수액은 0원*입니다. 따라서 현재의 권리분석에서는 확약 전의 계산상 인수액을 그대로 실질취득비용에 더해서는 안 됩니다.

그렇다고 매수 판단까지 끝난 것은 아닙니다. 8회 유찰, 오피스텔이라는 용도, 현재 거래시세에 대한 검증 필요성, 민간임대주택등기와 명도 확인이 남아 있습니다. 감정가 126,000,000원 대비 최저가 61,740,000원은 큰 폭의 하락이지만, 이를 현재 시세 대비 할인으로 표현할 근거는 아직 부족합니다.

최종 판단: 확약에 따른 보증금 인수위험은 해소되는 구조이나, 8회 유찰과 시세 불확실성을 반영하면 보수적 접근이 타당합니다. 권리는 조건부로 개선, 가격은 실거래 검증 후 판단.