의정부지방법원 2025타경71240. 남양주시 다산동 다산안강럭스나인 12층 건물 내 9층 945호 오피스텔입니다. 표면상 최저매각가는 14,824,000원까지 내려왔지만, 이 물건의 가격을 최저가만으로 판단하면 안 됩니다. 임차인 유지현은 2022.04.15 전입·점유를 시작했고, 2022.03.09 확정일자를 갖춘 뒤 2024.03.07 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 2025.02.13 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 14,824,000원에서 집행비용 666,832원을 제외하면 임차인에게 예상되는 배당은 14,157,168원입니다. 보증금 115,500,000원 중 남는 101,342,832원이 매수인 부담으로 이어져, 실질취득은 14,824,000원 + 101,342,832원 = 116,166,832원입니다. 6회 유찰이라는 숫자가 실질적인 가격 할인으로 그대로 연결되지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71240 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6073-2 다산안강럭스나인 9층 945호 도로명주소: 경기도 남양주시 다산순환로 158 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 12층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 박지안 · 거래가액 141,960,000원 · 소유권이전 접수 2021.03.23 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 14,824,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매수인 인수 예상 | 101,342,832원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권의 미배당 잔액을 인수
말소기준권리는 2025.02.13 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.02.24 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하지만, 임차인 유지현의 전입·점유와 확정일자는 말소기준보다 앞섭니다. 2024.03.07 등기된 을구 1번 주택임차권 역시 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 남습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유지현 | 부동산 전부 주거(임차권등기) | 115,500,000원 | 2022.04.15 | 2022.03.09 | 2024.03.07 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
유지현은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이지만 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 유지현은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있으나, 매각대금이 보증금보다 현저히 작아 배당만으로 전액 회수할 수 없습니다.
② 최저가 착시 — 더 유찰돼도 실질취득은 거의 고정
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 증가합니다. 따라서 가격 비교의 기준은 최저매각가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득이어야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 감정가 11.77% | 14,824,000원 | 101,342,832원 | 116,166,832원 |
| 7회 유찰 시 감정가 8.24% | 10,376,800원 | 105,709,982원 | 116,086,782원 |
| 8회 유찰 시 감정가 5.76% | 7,263,760원 | 108,766,988원 | 116,030,748원 |
현재 회차에서 8회 유찰 시나리오까지 최저가는 14,824,000원에서 7,263,760원으로 7,560,240원 내려가지만, 실질취득은 116,166,832원에서 116,030,748원으로 136,084원만 줄어듭니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 전환되기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 666,832원 |
| 1. 임차인 유지현 보증금 | 115,500,000원 | 14,157,168원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 115,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 유지현의 보증금 미배당액 101,342,832원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며 미배당액은 115,500,000원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용 상태. 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 9층 945호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅과 석재붙임 등으로 마감되어 있습니다.
- 입지. 남양주시 다산동 다산역 서측 인근으로, 다세대주택·학교·아파트·오피스텔· 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 27미터, 동측 약 15미터 도로와 남측 약 6미터 보행자도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·엘리베이터 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·가로장방형 토지이며, 토지면적은 2,478.1㎡, 공시지가는 6,709,000원/㎡입니다.
- 계획·제한. 도시지역·일반상업지역·남양주 다산진건 공공주택지구 지구단위계획구역에 해당하며, 성장관리권역과 공장설립승인지역 등의 지정이 있습니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아닌 총액으로 계산. 입찰가에 유지현의 미배당 보증금을 더해 실질취득을 계산해야 합니다. 현재 회차 기준 총액은 116,166,832원입니다.
- 추가 유찰의 착시 확인. 7회 유찰 시 실질취득 116,086,782원, 8회 유찰 시 116,030,748원으로 총부담 감소가 매우 작습니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2022.03.09, 전입·점유 2022.04.15, 임차권등기 2024.03.07, 보증금 115,500,000원을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라집니다. 배당표와 당해세 등 선순위 배당 항목을 최종 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1번 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 적용 관계를 확인해야 합니다.
- 점유·인도 상태 확인. 주택임차권등기가 존재하므로 현재 점유자와 인도 가능 시점, 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 최저가가 아니라 실질취득 116,166,832원을 기준으로 주변 오피스텔의 최근 실거래와 매물 가격을 비교해야 합니다.
맺으며 — “1,482만원짜리 오피스텔”이 아니다
이 사건은 최저매각가가 크게 내려간 만큼 임차보증금 미배당액을 매수인이 떠안는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서 법원에 내는 금액은 14,824,000원이지만, 유지현에게 남는 101,342,832원을 더하면 실질취득은 116,166,832원입니다.
7회와 8회 유찰 시에도 실질취득은 각각 116,086,782원과 116,030,748원으로 거의 달라지지 않습니다. 낙찰가가 떨어진 만큼 인수액이 늘기 때문입니다. 여기에 6회 유찰 이력, 선순위 주택임차권, 민간임대주택등기 확인 문제가 함께 있습니다. 최저가는 매우 낮지만 권리 인수를 반영한 총액은 감정가의 약 92.2%입니다. 이 물건의 결론은 ‘싸다’가 아니라 “최저가 착시를 제거한 뒤 실질취득과 주변 시세를 다시 비교해야 한다”입니다.
