인천지방법원 2025타경510868. 인천 미추홀구 주안동에 위치한 9층 철근콘크리트 건물의 8층 803호입니다. 건축허가상 용도는 다세대주택이지만, 감정평가 당시 공사가 완료되지 않았고 건축법상 사용승인도 받지 않은 상태였습니다.

등기상 말소기준권리는 2024.07.24 설정된 허수진의 근저당권입니다. 이후 접수된 임의경매개시결정과 주식회사 서호의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 일반적인 아파트나 준공 다세대주택과 달리, 이 사건은 건축물대장이 존재하지 않고 대지권 취득 여부까지 불확실하다는 점에서 권리분석을 등기상 채권 소멸 여부만으로 끝내서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 미준공 위험은 남는다

현재 등기상 말소기준권리는 허수진의 45,000,000원 근저당권입니다. 2025.07.30 임의경매개시결정 및 2026.01.13 주식회사 서호의 189,877,146원 가압류는 모두 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거의 대진대부캐피탈·열린신용협동조합·조문정 근저당권과 고이재 관련 가처분 등은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 과거의 거액 채권최고액을 현재 낙찰자가 그대로 인수하는 구조로 해석해서는 안 됩니다.

② 가격 분석 — 49% 할인과 시세상 저렴함은 다르다

감정가는 149,000,000원이고 현재 최저매각가는 73,010,000원입니다. 두 차례 유찰되어 감정가 대비 49% 수준까지 내려왔습니다.

하지만 이 물건은 사용승인 전의 미완공 다세대주택으로, 일반적인 준공 주택과 동일한 기준에서 가격을 비교하기 어렵습니다. 검증 가능한 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 할인율을 시장가격 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 73,010,000원 가정)

집행비용 1,714,180원은 추정치입니다. 허수진의 배당액은 채권최고액 기준으로 계산했으며, 주식회사 서호에는 미배당이 발생합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

전체 배당대상 채권액은 234,877,146원인 반면, 현재 회차의 예상 채권자 배당합계는 71,295,820원입니다. 예상 미배당액은 163,581,326원이고 소유자에게 돌아가는 잔여액은 없습니다. 다만 배당되지 못한 후순위 채권액이 그대로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 더 내려가도 물건 위험은 남는다

현재 회차와 3회 유찰 시나리오에서는 허수진의 청구액 45,000,000원이 전액 배당되는 것으로 추정됩니다. 반면 4회 유찰 시에는 허수진의 예상 배당액이 34,730,952원으로 줄어 전액 충족되지 않습니다.

그러나 중요한 사실은 동일합니다. 경매대금이 낮아진다고 해서 대지권이 새롭게 확보되거나, 미완공 건물이 자동으로 사용승인을 받는 것은 아닙니다. 따라서 유찰이 거듭되는 것만을 가격 메리트의 근거로 삼기는 어렵습니다.

⑤ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 석암초등학교 남측 인근입니다. 주위에 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 9층 건물의 8층 803호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 기재되어 있습니다.
• 사용승인 및 공사 상태. 사용승인 이전의 건물이며 건축물대장이 존재하지 않습니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비 등이 설치 중이거나 설치 예정인 상태로, 추가적인 내외부 마무리 작업이 필요합니다.
• 대지권. 대지권이 미등기이고 그 유무도 확인되지 않았습니다. 최저매각가격에 대지권가격은 포함되어 있으나 대지권 취득 및 등기는 매수인의 책임과 부담으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 2필 일단의 장방형 토지로, 공사 중인 오피스텔 및 다세대주택의 부지입니다. 본건 남측과 동측으로 약 4미터 내외의 도로가 있습니다.
• 지역·규제. 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 사항을 확인해야 합니다. 토지 공시지가는 1,583,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 사용승인 미취득, 건축물대장 부존재, 공사 미완료 및 대지권 미등기가 동시에 존재합니다. 이러한 사정은 향후 거래·담보대출·사용 및 처분 가능성에 중대한 제약이 될 수 있으므로, 통상적인 준공 다세대주택의 환금성을 그대로 적용하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지권 원인관계 확인. 대지권이 실제로 존재하는지, 해당 호실의 토지 사용·소유권 관계가 어떠한지, 추후 취득과 등기가 가능한지 확인해야 합니다. 특히 매각물건명세서가 매수인 책임으로 명시한 사항을 우선 검토해야 합니다.
• 사용승인 가능성 확인. 관할 건축 관련 부서에 건축허가 현황, 공사 진행 상태, 잔여 절차 및 사용승인 가능 여부를 확인해야 합니다. 건축물대장 부존재 문제도 함께 살펴야 합니다.
• 잔여 공사비 산정. 위생·급배수·난방·승강기 설비와 내외부 마감 공사의 실제 완성 정도를 현장에서 확인하고, 완공에 필요한 비용과 공사 진행 가능성을 평가해야 합니다.
• 임대차·점유 확인. 임대관계 미상 상태이므로 현황조사 원본과 실제 점유 상태, 전입관계, 임대차계약 및 대항력·우선변제 가능성을 확인해야 합니다. 신고 내역이 없다는 사정만으로 임차인 부존재를 단정해서는 안 됩니다.
• 세금 관련 회신 확인. 미추홀구의 2025.08.06 및 2025.08.12 사실조회 회신을 열람하여 세금 관련 사항이 배당과 취득 후 부담에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 실제 취득비용 재산정. 현재 최저가 73,010,000원뿐 아니라 대지권 관련 비용, 잔여 공사비, 사용승인 및 등기 관련 비용, 제세공과금과 확인 가능한 기타 부담을 합산하여 입찰 가능액을 산정해야 합니다.
• 환금성·자금조달 검토. 사용승인 미취득 건물의 금융기관 담보평가 가능 여부와 향후 매각 가능성을 별도 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 매도차익을 기대해서는 안 됩니다.
• 원본 서류 재확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서와 건축허가 및 토지 관련 서류를 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 대지권과 사용승인이 먼저다”

인천지방법원 2025타경510868은 감정가 149,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 73,010,000원까지 낮아진 사건입니다. 등기상 허수진 근저당권을 기준으로 후순위 경매개시결정과 가압류가 소멸하는 구조이고, 배당표상 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 대지권 미등기·유무 미상, 사용승인 미취득, 건축물대장 부존재, 공사 미완료라는 핵심 문제가 남아 있습니다. 임대관계도 확인되지 않았습니다. 최저매각가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 근거는 부족합니다.

종합 판단은 D등급의 고위험 검토 대상입니다. 등기상 말소관계보다 실제 취득 가능한 권리의 범위와 완공·사용 가능성이 투자 결과를 좌우할 수 있습니다. 대지권 취득 가능 여부와 사용승인 및 공사비를 확인하기 전에는 보수적인 입찰 판단이 필요합니다.