인천지방법원 2025타경510868. 인천 미추홀구 주안동 58-18 외 1필지, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 9층 건물의 8층 803호입니다. 건축허가 내역상 용도는 다세대주택으로 탐문됐습니다. 현재 소유자는 주식회사제이케이컨설팅이고, 현 경매의 말소기준권리는 2024.07.24. 설정된 허수진 근저당권 45,000,000원입니다.
말소기준 이후에는 2025.07.30. 허수진의 임의경매개시결정과 2026.01.13. 주식회사 서호의 가압류 189,877,146원이 있습니다. 둘 다 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 후순위 권리를 매수인이 승계하는 형태는 아닙니다. 다만 이 물건은 통상적인 완성형 다세대와 달리 건물과 대지권 상태 자체를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510868 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 58-18 외 1필지 제8층 제803호 |
| 물건종류 / 층 | 다세대 · 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 9층 건물 내 8층 803호 |
| 소유자 | 주식회사제이케이컨설팅 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 104,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 건물 상태 | 사용승인 이전 · 건축물대장 부존재 · 공사 미완료 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 을구 8번 허수진 근저당권입니다. 2025.07.30. 경매개시결정과 2026.01.13. 주식회사 서호 가압류는 모두 말소기준 이후로 매각 시 소멸합니다. 과거의 가처분·가압류·근저당권과 이전 경매 관련 등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 — 70%로 내려왔지만 ‘시세보다 저렴’으로 단정 금지
현재 최저매각가는 104,300,000원으로 감정가 149,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 가격은 내려왔지만, 이 수치만으로 시장가 대비 할인 폭을 판단하면 안 됩니다. 특히 이 물건은 완성된 주택이 아니라 공사가 완료되지 않았고, 대지권 취득·등기 문제까지 매수인 책임으로 남아 있어 낙찰가 외 부담과 환금성 위험을 함께 보아야 합니다.
③ 건물 상태 — 사용승인 전·공사 미완료
- 용도. 건축허가 내역상 다세대주택으로 탐문됐습니다.
- 사용승인. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다.
- 건축물대장. 현재 건축물대장이 존재하지 않습니다.
- 공사 상태. 공사가 완료되지 않았고 건물 내외의 추가 마무리 작업이 필요합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치 중이거나 설치 예정인 상태입니다.
- 대지권. 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,260,200원 |
| 1. 근저당 · 허수진 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 서호 | 189,877,146원 | 57,039,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 104,300,000원 가정 시 채권자 총 청구액 234,877,146원 중 102,039,800원이 배당되고, 132,837,346원 미배당이 발생합니다. 허수진의 45,000,000원은 전액 배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 104,300,000원 | 102,039,800원 | 132,837,346원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 73,010,000원 | 71,295,820원 | 163,581,326원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,107,000원 | 49,787,074원 | 185,090,072원 |
세 시나리오 모두 허수진의 청구액 45,000,000원은 전액 배당되는 구조입니다. 반면 후순위 가압류 채권의 미배당은 유찰이 거듭될수록 커집니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 배당받지 못하는 채권액입니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 석암초등학교 남측 인근입니다.
- 주위환경. 업무시설·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 약 4미터 내외의 도로가 소재합니다.
- 토지. 2필 일단의 장방형 토지이며 공사 중인 오피스텔 및 다세대주택 부지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,583,000원/㎡입니다.
- 토지면적. 201.3㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 대지권 미등기이며 유무도 알 수 없으므로 취득 가능성·등기 가능성·추가 부담을 반드시 확인해야 합니다.
- 사용승인 확인. 사용승인 이전 상태가 해소될 수 있는지, 완공과 승인에 필요한 절차와 비용을 확인해야 합니다.
- 건축물대장 확인. 건축물대장이 존재하지 않는 상태가 향후 등기·담보·매도에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 공사 상태 확인. 위생·급배수·난방·승강기 및 건물 내외 마무리 공사의 실제 완료 수준을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 미추홀구의 2025.08.06.자 및 2025.08.12.자 사실조회 회신 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가보다 대지권·완공 가능성이 먼저”
이 사건은 말소기준권리 이후의 경매개시결정과 가압류가 매각으로 소멸해, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 그 사실만으로 안전한 다세대라고 보기 어렵습니다. 대지권은 미등기이고 유무조차 확인되지 않으며, 대지권 취득과 등기 여부는 매수인의 책임과 부담입니다. 건물도 사용승인 전이고 건축물대장이 없으며 공사가 끝나지 않았습니다.
따라서 감정가 149,000,000원에서 1회 유찰되어 104,300,000원, 감정가의 70%까지 내려왔다는 숫자보다 먼저 볼 것은 대지권 취득 가능성, 사용승인 가능성, 공사 완료 범위, 향후 등기·담보·매도 가능성입니다. 이 네 가지가 확인되지 않으면 낮아진 최저가 자체가 가격 메리트를 보장하지 않습니다. 등기상 후순위 권리는 단순하지만, 물건 자체의 완성도와 법적 상태는 고위험 점검 대상입니다.
