인천지방법원 2025타경511475. 인천 미추홀구 도화동 다다오피스텔 6층 602호입니다. 사건 표시는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 52,000,000원, 현재 최저매각가는 25,480,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 표면적인 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 물건의 핵심은 2021년에 설정된 김재룡의 주택임차권입니다.
이 임차권의 보증금은 30,000,000원, 점유개시일은 2018.09.28.입니다. 그러나 주민등록일자와 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “선순위 임차권이니 대항력 있음”이라고 단정해서도 안 되고, 반대로 배당 산출상 인수액이 0원으로 잡혀 있다는 이유만으로 “인수 없음”이라고 단정해서도 안 됩니다. 특히 임차권자 김재룡은 이 강제경매의 채권자와 이름이 동일하므로 임대차의 실질관계와 채권 발생 경위를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511475 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 375-1 다다오피스텔 6층 602호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 6층 602호 · 사용승인일 2002.10.24. |
| 소유자 | 도문구 · 2014.12.11. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 25,480,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김재룡 / 40,455,011원 |
| 매각기일 | 2026.09.15. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2024.12.09. 미추홀구 압류입니다. 이후 2025.03.26. 국민행복기금 가압류와 2025.08.18. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 김재룡의 주택임차권은 2021.05.31. 설정되어 말소기준보다 앞서며, 등기부 분석상 매수인 인수 가능 권리로 분류됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 점유·권리 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재룡 | 30,000,000원 | 제6층 제602호 20.7㎡ 전부 · 주거(임차권등기) · 점유개시 2018.09.28. | 대항력 미상 전입신고일 확인 불가 | 미상 확정일자 확인 없음 · 배당요구 있음 | 인수 가능 말소기준 전 임차권 |
② 가격과 실질취득 — 최저가 49%만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 25,480,000원으로 감정가 52,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 명목상 가격은 크게 낮아졌습니다. 그러나 이 사건에는 시세 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다.
더 중요한 것은 김재룡의 보증금이 30,000,000원으로 현재 최저가보다 크다는 점입니다. 전입과 대항력이 확인되어 실제 대항력 있는 임차인으로 판정된다면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 낙찰가가 아니라 약 30,000,000원을 중심으로 고정되는 구조로 봐야 합니다. 따라서 다음 회차에서 최저가가 더 낮아져도 단순히 “더 싸졌다”고 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 858,640원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 7,395,506원 | 7,395,506원 |
| 2. 경매신청채권 · 김재룡 | 40,455,011원 | 17,225,854원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 47,850,517원 중 예상 배당은 24,621,360원이며, 미배당은 23,229,157원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 또한 김재룡의 주택임차권 대항력·인수 여부는 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 25,480,000원 | 49% | 23,229,157원 |
| 3회 유찰 시 | 17,836,000원 | 34% | 30,735,565원 |
| 4회 유찰 시 | 12,485,200원 | 24% | 35,990,051원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미추홀보건소 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물로 사용승인일은 2002.10.24.이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 토지 북측으로 폭 약 15미터, 동측으로 폭 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 공시지가는 2,388,000원/㎡입니다. 토지면적은 232.0㎡, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 제한. 토지거래계약 허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26.~2026.08.25. 지정되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입 사실 원본 확인. 김재룡의 주민등록 전입일이 확인되지 않아 대항력 판단이 불가능합니다. 주민등록·현황조사·매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
- 임차권 인수 여부. 2021.05.31. 임차권은 2024.12.09. 말소기준보다 앞섭니다. 보증금 30,000,000원의 승계 가능성을 배제하지 말아야 합니다.
- 신청채권자와 임차권자 동일. 두 권리자가 모두 김재룡으로 표시됩니다. 임대차관계와 청구채권의 발생 경위를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 감정가 대비 49%라도 실거래 시세 자료가 없으므로 “싸다”는 결론을 낼 수 없습니다.
- 추가 유찰의 의미. 3회 유찰 시 17,836,000원, 4회 유찰 시 12,485,200원까지 내려가지만 대항력 있는 임차권이라면 낙찰가 하락만큼 인수 부담이 늘 수 있습니다.
- 내부 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제는 현재 예상배당에 반영되지 않아 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인보다 선순위 임차권이 먼저”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 52,000,000원에서 최저가 25,480,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 할인율만 보고 접근하기에는 권리관계가 단순하지 않습니다. 보증금 30,000,000원의 김재룡 주택임차권이 말소기준보다 앞서 있고, 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다.
대항력이 확인된다면 보증금이 현재 최저가보다 크기 때문에 실질취득은 단순 낙찰가 25,480,000원이 아니라 약 30,000,000원을 기준으로 판단해야 하며, 향후 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 인수액이 늘 수 있습니다. 반대로 대항력이 성립하지 않는다면 결론은 달라집니다. 따라서 이 물건은 “가격은 내려왔지만 권리는 미확정”인 사건입니다. 입찰 전 우선순위는 전입·임차권·배당관계 원본 확인입니다.
