인천지방법원 2025타경511531. 강화군 화도면 내리 2068 소재 부동산으로 사건 표시상 연립주택 + 토지, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 감정가는 221,535,800원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 108,552,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 권리분석의 초점은 단순한 할인율이 아닙니다. 이 경매는 지분매각이고, 목록 2 토지 위 제시외 단독주택이 매각에서 제외되며 그 건물과 토지 사이의 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 매각물건명세서에 명시돼 있습니다.
등기상 말소기준은 2023.08.25. 강윤규 지분에 설정된 한국산업은행 가압류 188,000,000원입니다. 이후 2021기보제이차유동화전문유한회사 960,000,000원, 중소기업은행 18,998,192원의 가압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 인수액은 0원입니다. 다만 등기상 인수가 없다는 것과 실제 취득·사용이 간단하다는 것은 전혀 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511531 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 화도면 내리 2068 · 인천광역시 강화군 화도면 해안남로 2739 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 소유관계 | 강윤규 2분의 1 · 김경자 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 221,535,800원 / 108,552,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 537,830,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 | 대 266.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 조적조 슬라브지붕 2층주택 · 사용승인일 1995.12.28. |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2023.08.25. 한국산업은행 가압류 188,000,000원입니다. 이후 강윤규 지분에 설정된 2021기보제이차유동화전문유한회사 가압류 960,000,000원, 중소기업은행 가압류 18,998,192원 및 2025.08.12. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
② 이 사건의 본체 — 지분매각·제시외 건물·법정지상권
따라서 이 물건은 단순히 “감정가 2.21억짜리를 1.08억에 산다”는 프레임으로 볼 수 없습니다. 무엇을 실제로 취득하고, 매각 제외 건물이 토지를 어떤 법률관계로 사용하는지, 공유관계 속에서 목적물의 사용·처분이 어떻게 가능한지를 먼저 해소해야 합니다.
③ 임차관계 — 등록된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
등록된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수액이 계산된 사건은 아니며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 점유관계는 입찰 전에 현황을 다시 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,552,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,319,728원 |
| 1. 가압류 · 한국산업은행 | 188,000,000원 | 106,232,272원 |
| 2. 가압류 · 2021기보제이차유동화전문유한회사 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 18,998,192원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 에이치에프디사이유동화전문유한회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 1,166,998,192원 중 예상 배당액은 106,232,272원이고 미배당은 1,060,765,920원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여금도 0원으로 계산되며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 선수마을 내4리마을회관 북서측 인근, 해안남로에 접한 부동산입니다. 주변에는 도로변 상업·주상용 부동산, 농경지, 임야가 산재합니다.
- 교통. 해안남로에 접하고 인근에 버스정류장이 있으나 감정평가상 대중교통 여건은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 조적조 슬라브지붕 2층주택으로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샤시창호이며 사용승인일은 1995.12.28.입니다.
- 토지. 대 266.0㎡, 계획관리지역, 평지·부정형·소로한면입니다. 공시지가는 231,200원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등이 적용됩니다.
- 환금성. 지분매각에 공유자 우선매수권, 매각 제외 제시외 건물, 법정지상권 불분명, 현황 위치 이슈가 겹쳐 일반적인 단독 소유 주택보다 매각·이용 구조가 복잡합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 지분 범위 확인. 강윤규·김경자 각 2분의 1 공유관계와 실제 매각 대상 지분을 매각목록·등기 원본으로 재확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자가 1회에 한해 우선매수신고를 행사할 수 있다는 매각물건명세서 조건을 입찰 경쟁 구조에 반영해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 목록 2 토지 위 매각 제외 제시외 단독주택의 소유관계·건축 시점·토지와 건물의 소유관계 변동을 확인해 법정지상권 성립 가능성을 따져야 합니다.
- 목록 3 현황 위치. 공부상 내리 2068과 현황상 내리 2068 및 2066-1 양 지상이라는 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 등록된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 현황조사·현장 확인으로 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없어 최저가 49%만으로 “싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 권리·사용 제한이 반영된 가격인지 먼저 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지·건물 현황을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 취득 구조
현재 최저매각가 108,552,000원은 감정가 221,535,800원의 49%이고, 등기상 매수인 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 지분매각이고 공유자의 우선매수권이 있으며, 목록 2 토지 위 제시외 단독주택은 매각에서 제외됩니다. 그 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 목록 3 건물도 공부상 위치와 현황 위치가 다르게 기재돼 있습니다.
따라서 결론은 단순합니다. 등기상 인수는 0원이지만 취득 후 사용·처분 구조는 복잡합니다. 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 싸다고 확인할 근거가 없습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라, 지분권·공유자 우선매수권·제시외 건물과 법정지상권·현황 위치를 입찰 전에 얼마나 명확히 해소하느냐입니다.
