인천지방법원 2025타경511758. 강화군 불은면 삼동암리 654-4의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 182,859,540원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 89,600,000원입니다. 건물은 2009.12.15 사용승인된 일반목구조 기타지붕 2층으로, 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 213.0㎡의 대지이며 평지·사다리형, 세로한면(가) 조건입니다.
현재 소유자는 고병문입니다. 권리분석의 기준점은 2022.08.04 설정된 장삼순의 근저당권 52,500,000원입니다. 이후 등록된 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 조사된 임차인 황형준은 2025.09.01 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511758 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 654-4 · 인천광역시 강화군 불은면 삼동암길 34-25 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 일반목구조 기타지붕 2층 · 사용승인일 2009.12.15 |
| 토지 | 대 · 213.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 고병문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 182,859,540원 / 89,600,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 52,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 권리분석의 말소기준은 2022.08.04 장삼순 근저당권입니다. 채권최고액은 52,500,000원이고 토지 삼동암리 654-4와 공동담보입니다. 이후 2025.08.22 장삼순의 임의경매개시결정, 2025.12.05 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정, 2026.06.02 국민건강보험공단의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.
임차인 — 전입은 기준권리 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황형준 | 2025.09.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명으로 조사되어 있습니다. 황형준의 전입신고일은 2025.09.01로 말소기준권리인 2022.08.04보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다. 매수인 인수액은 현재 분석상 0원입니다.
② 가격 구조 — 49%까지 내려왔지만 시세 할인과는 다르다
감정가 182,859,540원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 89,600,000원, 감정가의 약 49%입니다. 다음 시나리오는 62,719,999원, 그 다음은 43,903,999원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 89,600,000원 | 49% | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 62,719,999원 | 34% | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 43,903,999원 | 24% | 9,786,273원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,800원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 장삼순 | 52,500,000원 | 52,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,087,200원 |
현재 최저매각가 89,600,000원 가정에서는 장삼순의 52,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 35,087,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 불은면사무소 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 농가주택·전·답·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로를 통한 차량 접근성은 보통이며, 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 일반목구조 기타지붕 2층 단독주택으로 이용 중이며, 기본적인 급배수·위생시설·난방시설이 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 213.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 124,400원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역·농업보호구역·성장관리권역·가축사육제한구역에 포함되며 농업진흥구역에 접합니다. 문화재 관련 인·허가 사항도 확인이 필요합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 황형준은 대항력 없음으로 정리되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이라 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 실거래·현장 가격 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 주변 단독주택·토지의 실제 거래가격과 건물 상태를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 농림지역·농업보호구역·가축사육제한구역 등 토지이용 제한을 증명용 토지이용계획 확인원으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건이므로 현황·경계·이용상태를 함께 대조해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 판단은 현장에 달렸다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.04 장삼순 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 황형준 역시 2025.09.01 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 입찰의 핵심은 가격입니다. 감정가 182,859,540원에서 2회 유찰되어 89,600,000원까지 내려왔지만, 단독주택과 토지는 단지형 공동주택처럼 실거래 평균 하나로 평가하기 어렵습니다. 농림지역·농업보호구역 등 토지이용 제한과 건물의 실제 상태, 접근성, 주변 거래를 확인한 뒤 현재 89,600,000원이 실제 시장가치에 비해 충분히 낮은지 판단해야 합니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 현장 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
