인천지방법원 2025타경511953. 등기상 물건 용도는 근린시설로 분류돼 있지만 감정평가 이용상태는 “오피스텔(주거용)”입니다. 전용 범위는 제5층 제503호 59.72㎡ 전부이며, 건물은 2020.03.11. 사용승인된 철근콘크리트조 14층 건물입니다. 소유자 최훈은 2020.08.09. 매매계약 후 2020.09.25. 거래가 225,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 감정가나 유찰률이 아닙니다. 임차권자 최현우는 2020.09.25. 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 최초 계약 기준 2020.08.25.입니다. 반면 말소기준으로 제시된 국세 압류는 2023.02.08.이므로 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다. 따라서 매각으로 임차권등기 자체가 말소되더라도, 배당받지 못한 보증금 잔액의 매수인 인수 문제는 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511953 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 409-8 엘루이 5층 503호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) · 제5층 제503호 59.72㎡ 전부 |
| 소유자 | 최훈 (2020.08.09. 매매 · 거래가 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 154,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최현우 / 236,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소와 인수를 구분해야 한다
형식상 말소기준은 2023.02.08. 국세 압류입니다. 이후 부평세무서·관악세무서·국민건강보험공단·서울특별시·금천구 등의 압류와 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 최현우의 임차권은 등기일이 2024.10.17.이라도 그 기초가 되는 주민등록·점유가 2020.09.25.로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 최현우 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최현우 | 제5층 제503호 59.72㎡ 전부 | 2020.09.25. | 2020.08.25. | 236,200,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
등기된 임대차는 최초 계약일 2020.08.09., 이후 2022.08.27. 계약이 기재돼 있고, 임차보증금은 각각 225,000,000원, 236,200,000원으로 기록돼 있습니다. 감정평가서도 현재 주택임차권 보증금을 236,200,000원으로 적시합니다. 배당요구도 2024.10.17. 접수돼 우선변제권 행사 요건이 확인됩니다.
③ 실질취득 — 1.547억이 아니라 약 2.362억
현재 최저가는 154,700,000원입니다. 하지만 대항력 임차보증금 236,200,000원이 낙찰가보다 큽니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못하는 임차보증금 잔액이 커지므로, 매수인이 부담하는 총액은 낙찰가 + 인수잔액 ≈ 보증금으로 수렴합니다.
2회 유찰 시 최저가는 108,290,000원, 3회 유찰 시 75,803,000원으로 낮아지지만 이 자체가 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 대항력 임차인의 보증금이 남아 있는 한 낮아진 낙찰가만큼 인수잔액이 커지기 때문입니다. 유찰이 거듭돼도 실질취득 기준은 약 236,200,000원에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,965,800원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 380,000,000원 | 151,734,200원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 최현우 | 236,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 추정상 총 채권 616,200,000원 중 151,734,200원만 배당되고 미배당액은 464,465,800원입니다. 국세·지방세 압류가 6건 존재하며 당해세 해당 시 실제 배당순위와 각 채권자의 배당액은 달라질 수 있습니다. 특히 임차권자는 명세서상 미변제 보증금 잔액을 매수인에게 주장할 수 있으므로 별도 인수 분석이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 근린시설로 분류되지만 현황 이용은 오피스텔(주거용)입니다. 토지는 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 인천부평동초등학교 동측 인근이며 오피스텔·아파트·다세대주택·학교시설·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 및 남서측 인천도시철도 1호선 부평시장역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 중 5층이며 사용승인일은 2020.03.11.입니다. 승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·도시가스·난방·기계식주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역입니다.
- 공부 차이. 공부와 별 차이 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 154,700,000원만 기준으로 수익성을 계산하지 말고 임차보증금 236,200,000원을 사실상 가격 기준으로 두세요.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약서·보증금 지급내역·2024카임14617 임차권등기명령·배당요구서·매각물건명세서를 대조해 실제 미변제액을 확인해야 합니다.
- 최현우의 이중 지위 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일하게 기재돼 있으므로 채권 발생관계와 가장임차 가능성 경고를 반드시 검토해야 합니다.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 배당이 먼저 빠져 임차인 미배당 및 매수인 인수액이 커질 수 있습니다.
- 주택도시보증공사 채권 확인. 380,000,000원 가압류가 있으나 임차인 자료상 보증기관 대위·승계로 표시되지는 않았습니다. 중복채권 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 자세한 임대차관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “2.362억 임차보증금”이 먼저다
감정가 221,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 154,700,000원으로 내려왔지만, 이 물건을 단순히 감정가의 70%짜리 경매로 보면 핵심을 놓칩니다. 임차권자 최현우는 2020.09.25.부터 대항요건을 갖춘 것으로 확인되고, 임차보증금은 현재 등기상 236,200,000원입니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 현재 회차에서 보이는 1.547억은 ‘실제 매입원가’가 아닙니다. 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차보증금 인수잔액이 늘어 실질취득은 약 236,200,000원 수준으로 고정됩니다. 감정가 221,000,000원보다도 높은 수준이며, 별도의 실거래 시세 자료도 없어 가격 안전마진을 확인할 수 없습니다. 여기에 다수 조세 압류와 임차권자·신청채권자 동일인이라는 관계인 검증 이슈까지 겹칩니다. 유찰률은 매력적이지만, 인수 구조는 위험합니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 실제 미배당 임차보증금 잔액을 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
