인천지방법원 2025타경512101. 부평동 미성하이츠맨션 1층 102호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가 95,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 46,550,000원입니다. 숫자만 보면 크게 할인된 물건처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 선순위 임차보증금의 미배당 잔액을 먼저 봐야 합니다.
을구 3번 주택임차권자 심창연은 임차보증금 95,000,000원, 확정일자 2022.12.08, 주민등록일자 2023.01.06, 점유개시일자 2023.01.07로 확인됩니다. 말소기준으로 선언된 2025.09.03 강제경매개시결정보다 앞서며, 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 46,550,000원 가정 시 집행비용 1,237,900원을 제외한 45,312,100원이 배당되고, 나머지 49,687,900원은 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512101 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 119-40 미성하이츠맨션 1층102호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥북로84번길 9-6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 4층 내 제1층 제102호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 2001.04.27 사용승인 |
| 소유자 | 장성광 (2019.12.06 소유권이전 · 거래가액 97,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 97,891,336원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 2001.09.03 설정된 한국주택은행 근저당권 48,100,000원은 2008.05.27 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 2025.01.24 등기된 심창연의 주택임차권입니다. 이 임차권은 말소기준인 2025.09.03보다 앞서며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심창연 | 1층 102호 31.89㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.01.06 | 2022.12.08 | 95,000,000원 | 2025.01.24 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 49,687,900원 |
| 박수민 | 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2025.07.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 필요 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없고, 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 심창연은 보증금·전입·확정일자·배당요구가 구체적으로 확인돼 현재 회차의 인수액을 계산할 수 있습니다. 반면 박수민은 2025.07.10 전입으로 말소기준 2025.09.03보다 앞서지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있음으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 하며, 심창연의 49,687,900원과 별개로 추가 인수 가능성을 확인해야 합니다.
③ 실질취득 — 최저가 46,550,000원만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 심창연 인수 | 확인 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 46,550,000원 | 49,687,900원 | 96,237,900원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 32,584,999원 | 63,401,531원 | 95,986,530원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 22,809,499원 | 73,001,072원 | 95,810,571원 |
현재 회차에서 확인되는 실질취득액은 96,237,900원입니다. 이는 감정가 95,000,000원보다 1,237,900원 높습니다. 3회·4회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 심창연의 미배당 보증금이 늘면서 확인 실질취득액은 각각 95,986,530원, 95,810,571원으로 여전히 95,000,000원 수준에 머뭅니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,237,900원 |
| 1. 임차인 심창연 보증금 (우선변제) | 95,000,000원 | 45,312,100원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 97,891,336원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
심창연 보증금 95,000,000원 중 45,312,100원만 배당되고 부족분 49,687,900원이 매수인에게 인수되는 계산입니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 97,891,336원은 현재 가정에서 배당 0원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 ‘부흥오거리’ 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트·업무시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철 1호선 부평시장역이 소재합니다.
- 건물. 2001.04.27 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 1층 102호입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 다세대주택 건부지로 이용 중이며 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 심창연 인수액 재확인. 현재 회차 예상 인수액은 49,687,900원이며, 최저가와 합친 확인 실질취득은 96,237,900원입니다.
- 박수민 임대차 원본 확인. 전입일은 2025.07.10으로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 별도 확인이 필요합니다.
- 임차권등기 명세 확인. 을구 3번 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
- 유찰가 착시 금지. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 커져 확인 실질취득은 95,986,530원·95,810,571원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 10-1에 2019.05.16 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임대차 관계를 직접 대조해 인수 범위를 확정해야 합니다.
맺으며 — “46,550,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자는 최저가 46,550,000원보다 임차보증금 인수 구조가 먼저입니다. 심창연 보증금 95,000,000원 중 현재 회차에서 배당되지 않는 49,687,900원을 인수하면 확인된 실질취득은 96,237,900원입니다. 최저가가 32,584,999원이나 22,809,499원으로 더 내려가도 인수액이 각각 63,401,531원, 73,001,072원으로 늘어 총 부담은 계속 95,000,000원 수준에 묶입니다.
더 중요한 것은 심창연만으로 끝나지 않는다는 점입니다. 박수민은 2025.07.10 전입으로 말소기준보다 앞서면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 현재 계산한 96,237,900원은 확인된 심창연 임차권을 반영한 금액일 뿐, 전체 인수위험의 상한으로 볼 수 없습니다. 2회 유찰이라는 할인율보다 선순위 임차관계 확정이 먼저인 사건입니다.
