196,000,000원
인천지방법원 2025타경512118. 인천 미추홀구 도화동 ‘도화역대성유니드’ 102동 1층 103호 아파트입니다. 등기상 소유자는 고영주이고, 현재 말소기준권리는 2019.12.27. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 178,200,000원입니다. 이 근저당권은 2024.12.26. 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.09.04. 임의경매를 개시했습니다. 이후 남아 있는 동작구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 측면에서는 감정가 280,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 196,000,000원입니다. 같은 단지·유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 301,500,000원, 최신 거래는 2026.06. 318,000,000원입니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 4.0% 높은 흐름이므로 하락장 보정 이슈도 크지 않고, 현재 최저가는 최근 시세에 비해 낮은 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512118 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 984 도화역대성유니드아파트 102동 1층103호 |
| 물건종류 | 아파트 · 제102동 제1층 제103호 |
| 소유자 | 고영주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 196,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 150,871,382원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 사용승인일 | 2014.09.11. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 우리은행·이대광·현대캐피탈·제이투대부 관련 근저당권과 질권은 등기부상 이미 말소된 내역입니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 2019.12.27. 농협은행주식회사 근저당권 178,200,000원입니다. 이 권리는 2024.12.26. 한국주택금융공사로 이전됐으며, 이후 동작구 압류와 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래보다 낮아졌다
도화역대성유니드 동일 면적대 59.89㎡의 실거래 표본입니다. 전체 12건 평균은 293,708,333원이지만, 가격 판단은 최신 흐름을 우선해 최근 12개월 평균 301,500,000원과 최신 거래 318,000,000원을 중심으로 보는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.89㎡ | 16 | 318,000,000원 |
| 2025.12 | 59.89㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2025.08 | 59.89㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2025.08 | 59.89㎡ | 16 | 289,000,000원 |
| 2025.06 | 59.89㎡ | 3 | 279,000,000원 |
| 2025.05 | 59.89㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2025.03 | 59.89㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2024.11 | 59.89㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2024.09 | 59.89㎡ | 8 | 295,000,000원 |
| 2024.07 | 59.89㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2024.07 | 59.89㎡ | 4 | 288,000,000원 |
| 2024.05 | 59.89㎡ | 3 | 281,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 301,500,000원 |
전체 표본의 최저 거래는 279,000,000원, 최고 거래는 318,000,000원입니다. 현재 최저매각가 196,000,000원은 최근 12개월 평균의 65.0%, 전체 평균의 66.7%입니다. 특히 최신 거래가 2026.06. 318,000,000원이고 최근 거래군이 이전보다 4.0% 높은 흐름이라, 현재 회차는 실거래 기준으로 가격 차이가 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 178,200,000원 | 178,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,256,000원 |
현재 최저매각가 196,000,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 기준 배당 후 소유자 잔여는 14,256,000원입니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 지하철 1호선 도화역 남측 인근이며, 주변에 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 도화역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상17층 건물의 1층 103호이며 사용승인일은 2014.09.11.입니다. 도시가스 개별난방과 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 30미터 내외, 남동측 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역·철도보호지구 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 공시지가 1,942,000원/㎡, 평지의 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 도화역대성유니드는 265세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 196,000,000원은 최근 12개월 평균 301,500,000원의 65.0%입니다. 감정가가 아니라 실제 낙찰 예상가를 기준으로 수익성과 자금계획을 계산하세요.
- 1층 특성. 본건은 17층 건물 중 1층 103호입니다. 동일 면적 고층 거래와 단순 비교하지 말고 1층 선호도와 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대·점유자·인도 가능성을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 동작구 압류와 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸 예정입니다.
- 배당 변동. 예상배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대열람·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인과 가격 상한’이 핵심
이 사건은 2019.12.27. 농협은행 근저당을 말소기준으로 보고, 이후 남은 압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 예상 인수액도 0원입니다. 가격은 1회 유찰로 196,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 평균 301,500,000원의 65.0% 수준입니다. 최신 거래도 2026.06. 318,000,000원으로 확인돼 현재 회차는 실거래 대비 가격 차이가 큽니다. 다만 본건은 1층이고 감정요항표상 임대관계 미상이므로, 최종 승부처는 실제 점유 상태와 내부 상태를 확인한 뒤 그 차이를 반영해 응찰 상한을 정하는 데 있습니다.
