36,260,000원
인천지방법원 2025타경512136. 인천 남동구 구월동 우리빌라 ‘가’동으로 통칭되는 건물의 3층 302호, 전용 36.54㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 74,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 36,260,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 실거래 대비 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 승계 구조가 핵심입니다.
임차권자 전희재는 2022.06.23 주민등록과 확정일자를 갖췄고, 점유개시일도 2022.06.23입니다. 말소기준으로 제시된 남동구 압류는 2023.11.22이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 더 빠릅니다. 이후 2024.08.09 보증금 115,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌고, 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512136 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1247-86 3층302호 · 호구포로857번길 28 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 36.54㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 302호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김남희 · 2022.09.16 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 36,260,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
1990년 설정된 한국주택은행·국민은행 근저당과 2017년 농협은행 근저당, 2020년 한국토지주택공사 주택임차권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2023.11.22 남동구 압류이며, 이후의 2024.08.09 전희재 임차권등기와 2025.09.08 강제경매개시결정은 매각으로 말소됩니다. 다만 등기가 말소된다는 것과 임차인의 미배당 보증금까지 없어지는 것은 별개입니다. 전희재는 말소기준보다 앞선 2022.06.23부터 대항력 요건을 갖춘 것으로 정리돼 있어 미배당 보증금은 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 전희재 | 제3층 제302호 36.54㎡ 전부 | 115,000,000원 | 2022.06.23 / 2022.06.23 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
우리빌라(가동) 전용 36.54㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 2022.09 거래가 115,000,000원, 2023.04 거래가 77,000,000원이며 평균은 96,000,000원입니다. 현재 최저가 36,260,000원만 놓고 보면 평균의 37.8%에 불과하지만, 이 사건에서는 그 비율이 가격 메리트를 뜻하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 36.54㎡ | 3 | 77,000,000원 |
| 2022.09 | 36.54㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 평균 | 36.54㎡ | 2건 | 96,000,000원 |
현재 회차 실질취득 116,052,680원은 평균 96,000,000원의 120.9%, 최신 거래 77,000,000원의 약 150.7%입니다. 감정가 74,000,000원보다도 실질취득액이 훨씬 큽니다. 따라서 이 사건에 대해 “2회 유찰돼 싸다”거나 “최저가가 실거래 대비 37.8%라 가격 메리트가 크다”고 평가하는 것은 인수 보증금을 빠뜨린 계산입니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,052,680원 |
| 1. 임차인 전희재 보증금 | 115,000,000원 | 35,207,320원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 전희재 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 임차인 보증금 중 79,792,680원이 미회수되어 매수인 인수로 남습니다. 남동구 압류와 관련한 실제 조세 배당 및 당해세·최우선변제 여부에 따라 실제 배당액과 인수잔액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 36,260,000원 | 79,792,680원 | 116,052,680원 |
| 3회 유찰 시 | 25,382,000원 | 90,474,876원 | 115,856,876원 |
| 4회 유찰 시 | 17,767,400원 | 97,952,413원 | 115,719,813원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 간석초등학교 동측 인근에 위치하며, 다세대주택·다가구주택 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 호구포로 등 인근 간선도로변에 버스정류장이 있습니다. 남동측 인근에는 인천2호선 모래내시장역이 있습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 3층 302호로, 외부는 오지벽돌, 내부는 벽지·타일, 창호는 PVC 새시이며 도시가스와 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 198.6㎡, 제2종일반주거지역, 세로장방 완경사지이며 남측 소로의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,337,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 규모·거래. 우리빌라(가동)는 8세대, 1990.01.20 준공이며 동일면적 확인 거래는 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현재 최저가 36,260,000원이 아니라 예상 인수액을 합친 116,052,680원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 전희재의 임대차계약일 2022.05.21, 전입·확정일자 2022.06.23, 점유개시 2022.06.23 및 2024.08.09 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 전희재와 강제경매 신청채권자 전희재의 관계를 확인하되, 확인 전까지는 임차보증금 115,000,000원의 대항력과 인수 가능성을 그대로 반영하는 것이 안전합니다.
- 조세 배당 확인. 2023.11.22 남동구 압류가 말소기준으로 잡혀 있으므로 실제 조세채권의 배당순위와 금액을 확인해야 합니다. 임차인 배당이 줄면 매수인 인수액은 더 커질 수 있습니다.
- 현장 상태 확인. 현관에 전기사용계약해지 안내문이 붙어 있다는 조사 내용이 있으므로 현재 사용·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 3회·4회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 예상 인수액이 각각 90,474,876원·97,952,413원으로 늘어 실질취득은 계속 약 115,000,000원대입니다.
맺으며 — “3,626만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 표면 가격은 36,260,000원이지만 경제적으로는 그 금액만 내고 끝나는 경매가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 전희재의 보증금이 115,000,000원이고, 현재 회차 예상배당 후 79,792,680원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 그래서 실질취득은 116,052,680원으로 실거래 평균 96,000,000원의 120.9%에 해당합니다.
더 유찰돼도 상황은 크게 달라지지 않습니다. 3회 유찰 시 실질취득 115,856,876원, 4회 유찰 시 115,719,813원으로 최저가 하락분만큼 인수액이 커집니다. 최저가는 싸지만 총 취득부담은 싸지 않은 전형적인 대항력 인수형입니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 보증금 승계와 실질취득가격을 중심으로 판단해야 합니다.
