인천지방법원 2025타경512290. 인천 서구 가좌동 진주아파트 302동 12층 1203호입니다. 감정가는 188,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 131,600,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2021년 7월 2일 설정된 신한은행 근저당으로 채권최고액은 141,900,000원입니다. 이 근저당은 이후 한국주택금융공사로 이전됐고, 후순위 상상인저축은행 근저당·인천신용보증재단 가압류·신한카드 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 이윤호가 확인됩니다. 전입일은 2021.07.12로 말소기준일 2021.07.02보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만 대항력이 없으므로 이 자료 기준 매수인에게 승계되는 보증금은 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512290 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 30-86 진주아파트 302동 12층1203호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 49.5㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 중 12층 1203호 |
| 소유자 | 김형경 · 2021.07.02 소유권이전 · 거래가액 187,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 131,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 71,918,356원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2021.07.02 신한은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 근저당권은 2025.01.22 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 2021.12.20 설정된 상상인저축은행 근저당 72,000,000원, 2024.09.09 인천신용보증재단 가압류 58,461,961원, 2025.11.24 신한카드 가압류 9,944,034원은 모두 후순위로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이윤호 | 2021.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 1회 유찰 후 73.7%
진주3 동일 면적 49.5㎡의 최근 12개월 거래는 12건이고 평균은 178,625,000원입니다. 최신 거래는 2026.03, 5층 175,000,000원입니다. 현재 최저가 131,600,000원은 최근 12개월 평균의 73.7%로, 이 자료의 실거래 기준으로는 감정가보다 유찰 효과가 가격에 반영된 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.5㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2026.02 | 49.5㎡ | 11 | 172,000,000원 |
| 2026.02 | 49.5㎡ | 12 | 188,000,000원 |
| 2026.01 | 49.5㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 49.5㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 49.5㎡ | 11 | 187,000,000원 |
| 2025.11 | 49.5㎡ | 11 | 181,000,000원 |
| 2025.09 | 49.5㎡ | 8 | 187,000,000원 |
| 2025.06 | 49.5㎡ | 5 | 183,500,000원 |
| 2025.06 | 49.5㎡ | 11 | 171,000,000원 |
| 2025.06 | 49.56㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2025.05 | 49.5㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 평균 | 49.5㎡ | 12건 | 178,625,000원 |
표본 최저 거래는 160,000,000원, 최고 거래는 188,000,000원입니다. 대상 물건과 같은 12층 거래도 2026.02에 188,000,000원이 확인됩니다. 현재 최저가 131,600,000원은 이 실거래 범위보다 낮지만, 개별 호수의 상태와 실제 점유·명도 비용은 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,642,400원 |
| 1. 신한은행 근저당 | 141,900,000원 | 128,957,600원 |
| 2. 상상인저축은행 근저당 | 72,000,000원 | 0원 |
| 3. 인천신용보증재단 가압류 | 58,461,961원 | 0원 |
| 4. 신한카드 가압류 | 9,944,034원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 131,600,000원을 매각가로 가정한 배당 추정입니다. 총 채권액 282,305,995원 중 128,957,600원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 153,348,395원입니다. 그러나 후순위 미배당 채권은 매수인 인수로 연결되지 않으며, 이 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가림고등학교 동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근 버스정류장과 근거리 가좌역이 있어 교통여건은 무난합니다.
- 단지. 진주3, 798세대이며 사용승인일은 1989.11.25입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,830,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등의 사항이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 중 12층이며 위생설비·난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이윤호의 전입은 후순위지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 178,625,000원, 최신 거래 175,000,000원, 표본 최저 160,000,000원과 현재 최저가 131,600,000원을 함께 비교하세요.
- 명도 확인. 실제 점유자와 인도 일정, 협의 가능 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당액이 크더라도 이 자료의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 권리 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.01.22 한국주택금융공사로 이전된 이력이 있으므로 등기부 최신 상태를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 유찰 효과가 반영됐다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2021.07.02 신한은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 이윤호는 2021.07.12 전입으로 후순위라 대항력이 없습니다. 후순위 근저당과 가압류도 매각으로 소멸해, 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
가격도 신건 때와는 달라졌습니다. 감정가 188,000,000원에서 한 차례 유찰되어 131,600,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 178,625,000원의 73.7%입니다. 권리와 가격 모두 검토할 만한 구간이지만, 보증금이 확인되지 않은 점유자가 존재하므로 매각물건명세서·현황조사 원본과 실제 점유상태 확인을 마지막 관문으로 두는 것이 적절합니다.
