인천지방법원 2025타경512397. 인천 미추홀구 주안동 백운빌라 4층 401호, 전용 52.07㎡의 다세대주택입니다. 감정가 129,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 63,210,000원입니다. 현 소유자 이규상은 2021.02.04 소유권을 이전받았고, 거래가액은 127,000,000원입니다. 말소기준권리는 2021.07.12 설정된 동부청과주식회사 근저당권 120,000,000원입니다.
표면적인 등기 권리만 보면 말소기준 이후 압류와 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차관계는 단순하지 않습니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 2021.11.10 등기됐지만, 신고된 주민등록일은 2021.01.08, 확정일자는 2020.12.21로 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 원칙 계산만 하면 대항력 있는 보증금 127,000,000원 중 배당받지 못한 부분이 매수인에게 남는 구조입니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권등기에 관한 말소동의 확약서가 제출돼 있어 한국토지주택공사 부분의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512397 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 14-15 백운빌라 4층 401호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 석정로 383-17 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 52.07㎡ · 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 이규상 (2021.02.04 소유권이전 · 거래가액 127,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 63,210,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 145,207,582원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.12 동부청과주식회사 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차 대항요건
말소기준은 2021.07.12 동부청과주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 유성구, 국, 국민건강보험공단의 압류와 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 한국토지주택공사 임차권에 기재된 주민등록일 2021.01.08과 확정일자 2020.12.21은 말소기준보다 앞섭니다. 그래서 확약서를 반영하지 않은 룰상 계산에서는 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 표시된 실제 임차인은 지주택 1명입니다. 한국토지주택공사의 127,000,000원과 지주택의 보증금을 별개의 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.
| 구분 | 점유 / 범위 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 제4층 제401호 52.07㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.01.08 확정 2020.12.21 배당요구 2021.11.10 | 127,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 룰상 65,327,780원 확약 반영 실질 0원 |
| 지주택 실제 임차인 | 주거 | 전입 미상 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 미상 |
③ 시세 비교 — 45.1%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 보면 안 된다
가격 비교 기준값은 최근12개월 평균 140,000,000원, 최신 거래 150,000,000원입니다. 현재 최저가 63,210,000원은 최근12개월 평균값의 45.1%입니다. 하지만 거래 표본은 대상 전용 52.07㎡와 다른 57.47㎡이고, 확인되는 거래도 2021.09와 2022.08 두 건뿐입니다. 따라서 45.1%만을 근거로 현재 가격이 곧바로 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 57.47㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2021.09 | 57.47㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 평균 | 57.47㎡ | 2건 | 140,000,000원 |
감정가 129,000,000원은 비교 평균 140,000,000원보다 낮고, 최저가 63,210,000원은 수치상 크게 내려와 있습니다. 다만 대상면적이 실거래 표본과 일치하지 않고, 실제 임차인 지주택의 승계금액도 미상입니다. 따라서 가격 판단은 최저가 63,210,000원만이 아니라 최종 확인되는 인수액까지 합친 실질취득비용으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,537,780원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 127,000,000원 | 61,672,220원 |
| 2. 동부청과주식회사 근저당권 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 신청채권 | 145,207,582원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당은 룰상 배당계산입니다. 이 계산에서는 한국토지주택공사의 미배당 보증금 65,327,780원이 매수인 인수로 잡히지만, 해당 임차권에는 말소동의 확약서가 제출돼 한국토지주택공사 부분의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 63,210,000원 | 65,327,780원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 44,247,000원 | 83,949,446원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 30,972,899원 | 96,984,613원 |
확약을 반영하지 않는 원칙 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 한국토지주택공사 보증금의 미배당 인수액이 커집니다. 즉 대항력 있는 보증금 인수형 사건은 최저가가 내려간다고 실질취득비용도 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다. 이 사건은 확약서로 그 주된 인수부담이 실질 0원이 됐지만, 확약 밖 지주택의 미상 위험은 별도로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택 등이며, 2008.07.11 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 주안북초등학교 남측 인근으로 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철1호선·인천지하철2호선 주안역이 소재해 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 222.6㎡, 공시지가 1,227,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 7세대 규모이며 확인되는 실거래는 2건입니다. 대상 전용 52.07㎡와 거래표본 57.47㎡가 일치하지 않아 시세 적용은 보수적으로 해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지주택 임차관계 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 부분이 최종 실질취득비용을 좌우합니다.
- 확약서 적용범위 확인. 한국토지주택공사 임차권 말소동의 확약서가 실제로 어떤 조건과 절차로 이행되는지 원문을 대조해야 합니다. 확약 밖 임차인까지 자동으로 정리되는 것은 아닙니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 신고입니다. 실제 임차인과 별도의 127,000,000원 보증금이 하나 더 있는 것으로 계산하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 압류 5건 중 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 시세 보수 적용. 최저가가 비교 평균의 45.1%라는 숫자만 보지 말고, 거래표본이 57.47㎡이고 거래 건수가 2건이라는 점을 함께 반영해야 합니다.
- 환금성 확인. 7세대 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰횟수 2.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 재매각 시 매수층과 금융조건을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 확약 밖 임차인이 먼저다”
현재 최저가는 63,210,000원으로 감정가 129,000,000원의 49%까지 내려와 있습니다. 한국토지주택공사 보증금 127,000,000원은 원칙 계산상 65,327,780원이 미배당되어 매수인에게 남지만, 말소동의 확약서가 제출돼 그 부분의 실질 인수는 0원입니다.
문제는 그 다음입니다. 한국토지주택공사는 대위·승계 신고이므로 실제 임차인과 중복 계산해서는 안 되고, 실제 임차인으로 표시된 지주택 1명은 보증금·전입일·확정일자가 미상입니다. 이 상태에서는 확약을 반영한 63,210,000원을 최종 실질취득비용이라고 확정할 수 없습니다. 비교 평균 140,000,000원 대비 45.1%라는 할인폭도, 면적이 다른 2건의 거래표본과 미상 인수위험을 제쳐두고 가격 메리트로 바로 평가해서는 안 됩니다.
주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 권리분석은 아직 끝나지 않은 사건. 이 물건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라, 확약 밖 실제 임차인의 대항력과 보증금을 입찰 전에 얼마나 확실하게 확인하느냐입니다.
